On distingue souvent les Sociétés Civiles Immobilières en fonction du régime fiscal choisi par les associés au moment de leur création: SCI imposée à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (Impôt sur les Sociétés).
La forme la plus simple et la plus courante est la SCI imposée à l’IR : les associés se voient affecter une quote-part des résultats de la SCI au prorata des parts qu’ils détiennent, et sont imposés sur leurs revenus fonciers à hauteur de cette quote-part.
Dans le cas d’une SCI à l’IS, c’est la SCI elle-même qui est imposable sur le résultat réalisé, au titre de l’impôt sur les sociétés.
Si les associés souhaitent recevoir des revenus, la SCI distribue alors un dividende qui sera imposé en tant que tel.
Quel intéret pour un dirigeant d’entreprise ?
Un chef d’entreprise peut trouver un intérêt à détenir les locaux de son entreprise par l’intermédiaire d’une SCI !
Celle-ci souscrit un emprunt bancaire pour acheter les locaux puis les loue à l’entreprise, ce qui peut permettre d’améliorer le schéma de transmission aux enfants (la SCI est transmise sur sa valeur vénale donc dette incluse venant minorée la base).
Mais c’est aussi un moyen d’éviter à l’entreprise de s’endetter pour acquérir ses locaux, ce qui pèserait sur sa capacité d’investissement.
Le dirigeant s’assure à terme un revenu complémentaire avec les loyers perçus de l’entreprise (après remboursement de l’emprunt bancaire), et il diversifie ses avoirs grâce à un investissement immobilier locatif.
Il doit notamment veiller à ce que les locaux puissent être reloués facilement si son entreprise venait à déménager lorsqu’il l’aura lui-même quittée. L’opération présente un autre avantage: elle place le bien immobilier dans le patrimoine personnel du dirigeant, le mettant hors de portée d’éventuels créanciers de l’entreprise à condition que ses biens personnels ne soient pas engagés.
Elle a également pour effet de déconnecter la valorisation de l’entreprise de celle des locaux qu’elle utilise, ce qui rend plus facile son éventuelle revente par son dirigeant.
