Investir dans l’immobilier peut répondre à deux objectifs principaux : se loger à titre personnel ou placer des fonds dans la pierre pour en retirer des revenus.
La stratégie d’investissement peut également dépendre de l’âge . En fonction des étapes de la vie, les objectifs vont être différents et vont impacter le mode d’investissement. L’impôt, la retraite, l’achat de sa résidence … vont avoir des conséquences différentes qu’il faudra maîtriser.
Tout d’abord se loger :
Selon la structure du patrimoine et les capacités financières, il est possible :
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soit d’acquérir sa résidence principale ;
- soit de louer un logement . Cette seconde perspective implique la signature d’un bail de droit commun , soumis à la loi de 1989.
La qualité de propriétaire, de locataire ou de simple occupant, n’a pas d’incidence sur la taxe d’habitation qui est due par tout occupant quelle que soit sa qualité. En revanche, seuls les propriétaires supportent la taxe foncière .
Il n’existe quasiment plus de charges déductibles lorsque l’on est propriétaire.
Optimiser sa fiscalité grâce à ses placements immobiliers :
Les propriétaires d’un logement peuvent choisir de l’habiter ou, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, de le louer pour en tirer des revenus , que cette location soit nue ou meublée . Mais attention, à l’inverse, si l’immeuble est laissé libre de toute occupation pendant plus de 2 ans, il risque, dans certaines grandes agglomérations, d’être frappé par la taxe sur les logements vacants. De même, l’investissement dans une très petite surface peut être sujet à la taxe sur les Micro-surfaces .
Une première question va se poser sur le mode d’investissement : à plusieurs sous forme de SCI ou en direct.
Le dispositif Scellier venu remplacer les dispositifs Borloo , Robien , Besson et Périssol, est une bonne alternative au régime classique des revenus fonciers .
Investissements locatifs dans les DOM-TOM ou dans les zones de revitalisation rurale, restauration immobilière ( loi « Malraux » ), monuments historiques : les opportunités de rentabiliser les revenus fonciers et de défiscaliser les opérations immobilières sont nombreuses.
Mais attention, depuis quelques années, ces niches fiscales sont plafonnées . Pour 2013, le plafonnement serait de 10.000 euros.
Pour maîtriser son ISF , et réduire sa base de taxation à cet impôt, il est conseillé d’investir non dans le bien lui même, mais seulement dans une partie du bien : la nue propriété .
En effet, la règle veut que ce soit seulement l’usufruitier qui soit redevable de l’ISF. En achetant de la nue-propriété de parts de SCPI , vous sortez donc de votre patrimoine taxable à l’ISF, le montant de la souscription.
Attention, pour les expatriés, il existe peu de mécanismes d’optimisation fiscale. Seule la location en meublée ou l’acquisition de part de SCPI dans un contrat d’assurance vie peut évoqué. En effet, dans le premier cas, les expatriés peuvent bénéficier du régime de micro-BIC avec l’abattement de 50% (en fonction du montant du chiffre d’affaire) et dans le second, cela évite le paiement des prélèvements sociaux (depuis 2012, les non résidents payent les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers ).
Se constituer une épargne :
En achetant des parts de SCPI ou d’OPCI, l’acquéreur peut se constituer une épargne à moindre coût. Ces dispositifs, appelés également « pierre – papier » permettent de détenir indirectement de l’immobilier pour un montant d’investissement plus faible que ne le nécessiterait une détention d’immobilier en direct.
En effet, selon ses disponibilités financières, l’investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier totalement des avantages liés aux SCPI (avantages fiscaux dans le cas des SCPI fiscales, perception immédiate de revenus ).
L’investissement dans des petites et moyennes surfaces par utilisation de la dette (donc avec un crédit immobilier ) peu à terme vous fournir un patrimoine immobilier important, le tout en partie financer par vos revenus locatifs (les intérêts d’emprunt sont de plus déductibles !).
L’investissement en parkings peut être une bonne solution de par la bonne rentabilité et le peu d’entretien.
Enfin, si vous êtes dans une optique de perception d’un capital tout en conservant votre bien, le viager pourra être une des solutions envisageables.
