Un bien immobilier est acquis par deux intervenants dont l’un acquiert la nue-propriété et l’autre l’usufruit temporaire.
Un institutionnel dans le cas de l’acquisition démembrée d’un bien immobilier, se porte acquéreur de l’usufruit. Cette acquisition lui donne la possibilité de louer le bien, pendant une période de 15 à 20 ans et donc de percevoir les revenus.
Lintérêt pour le nu propriétaire est dacquérir le bien de manière décoté en bénéficiant doptimisation fiscale. Le prix de l’investissement est acquitté par l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon une répartition effectuée suivant la valeur économique de chaque droit acquis.
Elle consiste notamment à estimer l’usufruit en fonction du rendement attendu du bien. Par exemple, pour l’achat d’une nue-propriété avec un usufruit temporaire de 15 ans, l’acquéreur de la nue-propriété peut espérer payer seulement la moitié de la valeur de l’appartement en pleine propriété, soit une réduction d’environ 50 %.
Avantages de l’opération :
Valorisation du bien : L’investisseur achète la nue-propriété du bien avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété. L’avantage à la fin de l’opération sera souvent double puisque lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente.
ISF : Les biens grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt.
Déduction de certains frais du revenu :Pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison du statut de nu-propriétaire car il ne perçoit pas de revenu et n’est donc pas imposé. De plus, il peut déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers. Si par ailleurs il décide d’emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles des autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.
Plus-values :A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier sans aucune taxation. En cas de cession du bien, l’imposition de la plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et la somme des prix d’acquisition des deux droits démembrés devra être établie. Le vendeur sera exonéré de cette imposition si la durée de détention est supérieure ou égale à 15 ans.
Fin de l’opération : Au terme de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien sans aucune fiscalité ni supplément financier à payer.
Ce schéma sadresse essentiellement aux personnes assujetties à lISF qui veulent réduire leur base imposable sans besoin immédiat de revenus complémentaires.
