19.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Le Conseil d’Etat a autorisé la déduction des revenus fonciers des intérêts d’un emprunt finançant le remboursement de prêts contractés antérieurement dès lors que l’objet du financement n’a pas été modifié.

Il en va de même des frais de souscription de l’emprunt substitutif. Ils sont déductibles au même titre que les frais liés à l’emprunt initial.

L’indemnité de résiliation de l’emprunt initial est quant à elle déductible en tant que dépense effectuée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu foncier. Il est rappelé que la déduction de ces différentes sommes est également admise par l’administration fiscale sous réserve que l’opération permette effectivement de réduire la charge financière globale.

C’est ce qu’il en ressort du Conseil d’Etat 5 juillet 2010 n° 301044.

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12.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Acquérir la seule nue-propriété d’un bien immobilier permet de constituer un patrimoine tout en limitant le montant de l’investissement initial nécessaire. 

La technique du démembrement de propriété, utilisée le plus souvent dans un objectif de transmission du patrimoine, peut, en effet, servir dans cette autre optique. 

Avantages de l’opération

En matière d’ISF : les biens grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt. 

Valorisation du bien : L’investisseur achète la nue-propriété du bien avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété. L’avantage à la fin de l’opération sera souvent double puisque lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente. 

Déduction de certains frais du revenu : pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison du statut de nu-propriétaire car il ne perçoit pas de revenu et n’est donc pas imposé. De plus, il peut déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers. Si par ailleurs il décide d’emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles (sous certaines conditions) des autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.  

Plus-values : la cession de la nue-propriété d’un bien, avant l’extinction de l’usufruit temporaire, est tout à fait possible et soumise à la taxation des plus-values réalisées. La plus-value qui correspond à la différence entre la valeur d’acquisition de la nue-propriété et son prix de cession est soumise, après application de l’éventuel abattement pour durée de détention, à une imposition au taux de 16 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux dont le taux global est de 12,1 %. 

A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier sans aucune taxation.  Cet investissement peut être réalisé soit sous forme d’investissement en direct soit sous forme de SCPI. 

A bientôt

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation           

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6.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Le projet de loi prévoit une augmentation des prélèvements sur les hauts revenus (majoration de la dernière tranche du barème de l’IR de 1 point) et un alourdissement de la fiscalité des revenus du patrimoine (plus-values mobilières et immobilières, revenus mobiliers) afin notamment de financer la réforme des retraites.  

Relèvement des taux d’imposition forfaitaire 

Le texte propose de majorer de 1 point :

• le taux applicable à la tranche d’imposition la plus élevée du barème progressif de l’impôt sur le revenu qui serait relevé de 40 à 41 %,

• le taux du prélèvement forfaitaire libératoire applicable aux dividendes d’actions et intérêts sur produits de placement à taux fixe qui passerait ainsi de 18 % à 19 %,

• le taux de la retenue à la source sur les dividendes versés par des sociétés françaises à des personnes physiques non résidentes en France qui serait porté de 18 % à 19 %,

• le taux proportionnel applicable aux gains de cession des valeurs mobilières et de droits sociaux qui passerait également de 18 % à 19 %,

• et le taux proportionnel applicable aux plus-values immobilières qui serait porté de 16 % à 17 %.

 L’immobilier est donc impacté par cette pénalisation, se rajoutant en plus au durcissement des niches fiscales (cf précédent article) 

A bientôt (pour de meilleures nouvelles nous l’espérons !)

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation

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1.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Conformément aux annonces gouvernementales, le projet de loi de finances contient une mesure visant à réduire de 10 % les réductions et crédits d’impôt compris dans le champ de l’actuel plafonnement global des niches fiscales à l’exclusion toutefois des avantages suivants :

• réduction ou crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile,
• crédit d’impôt au titre des frais de garde des jeunes enfants,
• réduction au titre de l’investissement locatif dans le logement social outre-mer.

La réduction de 10 % devrait s’appliquer non seulement au taux des différents avantages concernés mais également, lorsqu’il en existe, au plafond d’imputation de ces avantages.

Pour ne pas pénaliser les contribuables ayant initié un investissement avant le 1er janvier 2011, date d’application de la minoration des avantages, cette mesure ne devrait pas concerner les décisions d’investissement immobilier formalisées avant le 1er janvier 2011.

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation

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8.9.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

La réduction d’impôt destinée à soutenir l’investissement dans l’immobilier locatif va diminuer plus vite que prévu jusqu’en 2013. De 25% actuellement, le taux passera à 13,5% pour les logements non-verts l’an prochain, puis à 9% en 2012. 

Selon Les Echos, le dispositif Scellier va aussi faire les frais de la chasse aux niches fiscales. Il permettait jusque là à un nouveau propriétaire de réduire son impôt sur le revenu lors de l’achat d’un logement neuf à condition qu’il soit loué pendant neuf ans.

Sa disparition était prévue pour 2013, mais le gouvernement envisage de réduire ses taux plus vite que prévu. Jusqu’à maintenant, la réduction d’impôt représente 25% des sommes investies sur neuf ans, un taux qui devrait être ramené à 22,5% les logements à basse consommation d’énergie mais et à 13,5% pour les autres. En 2012, le taux serait de 9% (au lieu des 10% prévu) pour les logements non verts , aujourd’hui très majoritaires, et 18 % pour les logements écologiques (contre 20% initialement). 

(…) 

A suivre 

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26.8.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Benoist Apparu : “le plafond de loyer du Scellier baissera dès le 1 er janvier 2011 ”

“Le plafond de loyer actuel applicable à la zone A, soit 21,72 euros le mètre carré pour le Scellier libre et 17,38 euros pour le Scellier intermédiaire, apparaît excessif par rapport à la réalité de certains marchés et peut induire l’investisseur en erreur. La zone A reste unique, nous ne créons pas deux zones, en revanche, au sein de cette zone, nous instaurons deux plafonds de prix. Les plafonds de loyer de la zone A sont inchangés pour Paris et une partie de la petite couronne comme Saint-Denis, Montreuil, Saint-Ouen, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Vincennes, Fontenay-sous-Bois…

Sur tout le reste de la zone A est appliqué un nouveau plafond de loyer, qui sera inférieur de 26 %. Il aboutit à un plafond de 16,1 euros le mètre carré en Scellier libre et 12,9 euros le mètre carré en Scellier intermédiaire.

Nous révisons également à la baisse les plafonds de loyer actuels des deux autres zones éligibles au Scellier. Le plafond de la zone B1, qui est actuellement de 15,1 euros le mètre carré en Scellier libre et de 12,08 euros en Scellier intermédiaire, est abaissé de 14 %. La même diminution de 14 % va également s’appliquer aux plafonds de la zone B2 (actuellement 12,35 euros en Scellier libre et 9,88 euros en Scellier intermédiaire).”

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation)

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28.6.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

L’acheteur trompé par un conseiller en défiscalisation peut recevoir des dommages et intérêts : Pour vendre des biens immobiliers défiscalisés (Scellier, Robien, etc.), les sociétés de conseils en défiscalisation ne lésinent pas en général sur les promesses de rendement (loyers garantis). Attention donc, il est de notoriété que dans certaines villes françaises, où les programmes neufs fleurissent, la demande locative est faible. Beaucoup de particuliers investisseurs, ne trouvant pas de locataire, ne peuvent profiter du gain fiscal et se retrouvent, en plus, dans une situation financière difficile.

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15.2.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Vous pouvez bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu en investissant dans un logement situé dans une résidence éligible que vous vous engagerez à louer, meublé, à titre non professionnel.

Quels sont les investissements éligibles ? Il s’agit de l’acquisition à titre onéreux, en pleine propriété, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 : 

• d’un logement neuf ou en VEFA,

• d’un logement achevé depuis au moins 15 ans qui fait l’objet ou ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à certaines performances techniques.

Il doit être compris dans l’une des structures suivantes : 

• une résidence avec services pour étudiants ; 

• une résidence de tourisme classée ; 

• un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ; 

• un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées ; 

• un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ; 

• une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément “qualité” ; 

• un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.

Attention : vous devez vous engager à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Les revenus en résultant doivent être imposés dans la catégorie des BIC. 

La location doit prendre effet dans le mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du logement.

Quel taux de réduction d’impôt ?

Le taux de la réduction d’impôt est de : 

• 25 % pour les logements acquis en 2009 et 2010,

• 20 % pour les logements acquis en 2011 et 2012.

La réduction d’impôt est répartie sur 9 années.

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8.2.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

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12.1.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Les articles 82 et 83 de la loi de finances 2010 apportent divers aménagements au dispositif de la réduction d’impôt Scellier. 

Ces aménagements consistent à : 

• diminuer, à compter de 2011, les taux de la réduction d’impôt, sauf pour les logements dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur ; 
• conditionner le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit au bénéfice de l’avantage ;
• interdire le cumul entre le dispositif « Scellier » et le prêt locatif social (PLS) ; 
• prévoir l’éligibilité sur agrément de certaines zones classées en zone C. 

On rappelle que la réduction d’impôt Scellier prévue par l’article 199 septvicies du CGI s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, qu’ils s’engagent à louer nu à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimale de neuf ans. 

Pour les logements dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur, les taux sont majorés de 10 points par rapport aux nouveaux taux prévus. Pour ces investissements, les taux de réduction d’impôt sont donc fixés à 25 % en 2011 et 20 % en 2012. 

Quel niveau de performance énergétique exigé? 

Les taux majorés doivent viser les logements qui bénéficient du label « bâtiment basse consommation énergétique » (BBC) 2005 mentionné au 5° de l’article 2 de l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « haute performance énergétique ». Un décret doit, en tout état de cause, fixer le niveau de performance énergétique exigé pour le bénéfice de la majoration de taux.   

Comment justifier BBC ? 

Les contribuables doivent tenir à la disposition de l’administration le document justifiant que le label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » a été délivré pour le logement ayant ouvert droit au bénéfice de ces taux préférentiels.

Ce document peut être demandé dans le cadre de l’exercice du pouvoir de contrôle de l’administration au plus tôt :

• lors du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au cours de laquelle l’acquisition est intervenue, s’agissant des logements acquis neufs ;
• lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle l’achèvement de l’immeuble est intervenu, s’agissant des logements acquis en l’état futur d’achèvement et des logements que le contribuable fait construire.

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