Mettre sa résidence principale en SCI

La SCI est parfois décrite comme l’instrument idéal de gestion d’un patrimoine immobilier. Mais cela peut il être applicable à la résidence principale ?

En effet, l’un des immeubles détenus par la SCI peut être la résidence principale d’un ou plusieurs associés. On retrouve cette alternative généralement dans le but de protéger le conjoint survivant.

 Pourquoi transmettre sa résidence principale au travers une SCI ?

Le couple qui achète une résidence principale et constitue une SCI permet au survivant d’entre eux de conserver la gestion et la disposition du logement sans contestation possible de la part des héritiers. En effet, les statuts peuvent convenir qu’au 1er décès, le conjoint survivant devienne ou reste gérant de la SCI. A défaut d’être propriétaire de l’immeuble, le survivant ne bénéficie pas des droits sur le logement que la loi lui accorde en temps normal (jouissance gratuite pendant la 1ère année du veuvage, et des droits viagers d’habitation et d’usage).

Pour les enfants, transmettre les parts sociales en démembrement de propriété (donc les parents en conservent l’usufruit) permet d’anticiper la succession. C’est d’autant mieux si il reste au sein de la SCI de l’endettement car cela viendra réduire la valeur des parts et donc des droits de donation. Enfin, lors de la succession, la SCI permettra d’échapper à l’indivision successorale car l’associé de la SCI donne ses parts sociales et non le bien qu’il a apporté à la SCI.

 Que se passe-t-il quand la SCI vend la résidence principale de l’un de ses associés ?

L’associé d’une société immobilière non transparente ou d’une société soumise au régime fiscal des sociétés de personne, qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble ou de cette partie d’immeuble, de l’exonération prévue en matière d’habitation principale, de la même manière que s’il en avait été lui-même propriétaire.

Dans cette hypothèse, l’exonération ne porte que sur : 

  • la fraction de l’immeuble occupé par l’associé à titre de résidence principale ;
  • la quote-part revenant à cet associé.

Attention, fausse idée : apporter sa résidence principale à une SCI ne permet pas d’échapper à ses créanciers.

Ceux-ci ne vont pas saisir l’immeuble, mais les parts sociales du débiteur (sauf en présence de clauses statutaires prévoyant qu’elles sont incessibles) et parfois demander à la SCI de se porter garante des dettes du débiteur.

Les créanciers peuvent contester la régularité de la création de la SCI faite en fraude de leurs droits.

 Et l’ISF ?

Pour l’assiette de l’ISF, les biens immobiliers sont retenus au prix auquel ils auraient pu être vendus si leur propriétaire avait décidé de les céder au 1er janvier.

Néanmoins, dans le cas où il s’agit de la résidence principale de l’occupant propriétaire un abattement de 30 % peut être appliqué sur la valeur vénale réelle du bien.

Il est admis que les associés de sociétés immobilières transparentes (SCI d’attribution ou de copropriété souscrivant une déclaration n° 2071) qui, par ailleurs, résident de manière effective et habituelle dans le logement, peuvent bénéficier de l’abattement de 30 %.

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