Cette nouvelle décision est celle du Tribunal Admnistratif de Lyon le 6 octobre 2009 (n° 07-4509, 6e ch., Dubost)
Les dispositifs dincitation fiscale à linvestissement immobilier locatif « Scellier » (y compris outre-mer), « Robien » (classique ou recentré), « Borloo » (neuf ou ancien) ou« Besson » (neuf ou ancien) sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret. Certains dentre eux (Besson, Borloo et Scellier intermédiaire) sont en outre subordonnés à la condition que les ressources du locataire au moment de la conclusion, du renouvellement ou de la reconduction du bail nexcèdent pas certains montants.
Ladministration vient de publier ceux applicables pour 2010. Plus particulièrement pour le Scellier, les montants sont les suivants :
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :
Secteur libre
A : 21, 72 ; B1 : 15, 10 et B2 : 12, 35
Secteur intermédiaire
A : 17, 38 , B1 : 12, 08 et B2 : 9, 88
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
Personne seule : Zone A : 44 306 , Zone B1 : 32 910 et Zone B2 : 30 168
Couple : Zone A : 66 215 , Zone B1 : 48 328 et Zone B2 : 44 302
Personne seule ou couple ayant une personne à charge : Zone A : 79 595 , Zone B1 : 57 857 et Zone B2 53 036
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge : Zone A : 95 342 , Zone B1 : 70 020 et Zone B2 : 64 185
…
PARIS, 16 mars (Reuters) –
Le prix moyen des logements anciens en France a progressé de 0,6% en février, grâce à un gain de 1,4% pour les appartements qui a compensé un tassement de 0,2% des prix des maisons, selon des chiffres publiés mardi par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).
Sur les trois derniers mois, les prix restent toutefois en repli de 0,4% par rapport aux trois mois précédents. Sur 12 mois, la baisse ressort à 2,8%.
« Au gré des hausses et des baisses alternées intervenues au cours des six derniers mois, aucune tension n’est aujourd’hui observée sur les prix à court terme », écrit la Fnaim dans son communiqué.
Les prix de l’ancien en France avaient baissé de 4,9% en 2009 et de 3,1% en 2008, rappelle la Fnaim.
Dépêche AFP
Après des années de forte hausse, les loyers des logements du parc privé ont cessé d’augmenter en 2009 mais la plus importante association de locataires de France, la CNL, demande un gel général des loyers pour 2010, dénonçant une hausse moyenne de 2% dans les HLM.
En 2009, les loyers des nouvelles locations et des renouvellements de baux dans le parc privé ont progressé de 0,1% en moyenne par rapport à 2008, une première depuis que les statistiques dans ce secteur existent, selon les chiffres de l’observatoire Clameur publiés mercredi.
« L’explication réside dans la situation économique, la montée du chômage et la dégradation des revenus qui découragent les ménages dans leur volonté de déménager et pèsent sur les prix », souligne Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris-X Nanterre et auteur de cette étude qui porte sur 200.000 références.
Conséquences de cette baisse de la mobilité: la colocation progresse, même si ce phénomène reste marginal, les enfants restent vivre plus longtemps chez leurs parents, l’hébergement d’un parent même éloigné progresse, les couples ont du mal à se former ou à se quitter même en cas de divorce et le nombre de SDF explose.
Les nouveaux baux et les renouvellements concernent chaque année 1,4 million de ménages sur les 5,5 millions qui vivent dans le parc locatif privé.
Pour les autres locataires du privé, l’indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base de calcul, a enregistré un léger recul au quatrième trimestre 2009 de -0,06%, une première depuis sa création en 2008.
Mais cette stagnation intervient après une envolée des loyers depuis le début de la décennie (+4,7% en 2005, +6,7% en 2002) pour une moyenne de 3,0% par an depuis 1998.
Phénomène nouveau, la majorité des grandes villes voient leurs loyers baisser au début de l’année 2010.
Parmi ces baisses, on relève Neuilly S/Seine (-6,4%), Nancy (-4,5%), Grenoble (-3,5%), Strasbourg (-3,1%), Rennes (-2,5%), Metz (-1,4%), Bordeaux (-1,2%) et même Paris (-0,8%).
De son côté, la Confédération Nationale du Logement (CNL), la plus importante association de locataires, a dénoncé mercredi une augmentation moyenne de 1,97% des loyers dans les HLM en 2010, selon une enquête effectuée sur un peu plus de 1,3 million de logements, soit près de 30% du parc.
Pour la CNL, près des deux tiers des organismes HLM n’ont pas respecté la recommandation du gouvernement de ne pas pratiquer des hausses supérieures à 1% en 2010.
« Il faut que le gouvernement décrète un gel des loyers, aussi bien dans le secteur privé que pour les HLM, pour l’année 2010 », a déclaré à l’AFP Serge Incerti-Formentini, président de la CNL.
L’Union sociale pour l’habitat (USH), qui regroupe les 800 organismes HLM, a contesté ce chiffre de 1,97%, estimant qu’il « ne saurait être généralisé à l’ensemble des organismes ».
« Les organismes HLM se voient contraints, pour engager les rénovations lourdes mais nécessaires de leur patrimoine, de pallier le désengagement de l’Etat à travers, notamment, une augmentation maîtrisée des loyers », a expliqué à l’AFP Pierre Quercy, délégué général de l’USH.
Le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu a rappelé auprès de l’AFP que « si les hausses sont abusives ou injustifiées, le préfet (du département concerné, ndlr) demande une deuxième délibération à l’organisme HLM » qui peut alors confirmer ou infirmer l’augmentation votée.
En cas d’expatriation, le non résident peut être amené à conserver un bien immobilier en France.
De même, ce dernier peut réfléchir à investir dans l’immobilier pour compléter ultérieurement sa retraite ou améliorer son train de vie.
Se posera alors plusieurs questions quant à sa fiscalité tant au niveau de l’impôt sur le revenu, des plus values, de l’ISF et des droits de succession et autres taxes.
Dans quel bien immobilier peut on investir ?
Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition. Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.
En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France. Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français.
Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur. Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration. Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.
Impôt sur les plus-values :
Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France et les personnes morales dont le siège est situé hors de France sont soumis, en principe, à un prélèvement d’un tiers (33 1/3 %) sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.
Par dérogation, ce taux passe à 16 % pour les plus-values réalisées par les personnes physiques résidentes notamment d’un Etat membre de l’Union européenne. Il en va de même, depuis le 1er janvier 2005, des associés non domiciliés en France de société de personnes soumises à l’IR en France.
Cas particulier : la résidence principale Une exonération particulière est effectivement prévue pour les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un Etat membre de la Communauté européenne ou assimilé. Le bénéfice de l’exonération est réservé aux contribuables (personnes physiques) qui, au jour de la cession :
- ont été fiscalement domiciliés en France de manière continue pendant une durée d’au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
- et qui ont la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
Impôt sur la fortune (ISF)
L’ ISF est assis sur l’ensemble des biens composant le patrimoine sauf si ces derniers sont exonérés. Les immeubles font partie des biens non exonérés et devront donc être déclarés dans la majorité des cas. Il faudra également vérifier la présence ou non d’une convention fiscale .
Cependant dans la majorité des cas, cette dernière indiquera que l’imposition s’effectue dans le pays de situation du bien donc en France.
Le traitement fiscal et le lieu d’imposition vont dépendre de l’existence ou non d’une convention fiscale entre votre pays de résidence et la France en matière de Succession. S’il en existe une, cette dernière indiquera dans la majorité des cas, que l’imposition s’effectue dans le pays de situation du bien immobilier donc en France. S’il n’en existe pas, il s’agira du traitement classique d’une succession par un non résident .
Vous continuerez à être redevable de la taxe foncière. Si vous louez votre logement, vous ne serez plus soumis à la taxe d’habitation. Quant à la redevance télé, vous en serez toujours redevable sauf à prouver à votre centre des impôts que vous êtes parti avec la télévision !
Suite à la cession de votre bien immobilier, vous seriez amené à réaliser une plus value, votre bien s’étant valorisé depuis son acquisition.
La plus-value réalisée sur la vente d’un immeuble est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.
Le propriétaire qui cède est imposable à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 16 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 12,1 %.
Des abattements s’appliquent sur la plus value en fonction de la durée de détention.
L’habitation principale est cependant exonérée d’impôt sur la plus-value, si l’immeuble constitue effectivement la résidence du cédant au jour de la cession.
L’indice « Notaires -Insee » fait ressortir en 2009 une baisse du prix des appartements anciens à Paris, en Petite Couronne et en Grande Couronne.
Sur un an (du 4e trimestre 2008 au 4e trimestre 2009), Paris intra-muros enregistre une baisse moyenne du prix des appartements de 3,9 %. Les trois départements de la Petite Couronne enregistrent pour la même période une baisse moyenne des prix de 5,5 % pour les Hauts-de-Seine, de 2,4 % pour la Seine-Saint-Denis et de 4,7 % pour le Val-de-Marne. Dans les quatre départements de la Grande Couronne, les indices publiés pour la même période font ressortir une baisse moyenne des prix de 5,3 % pour la Seine-et-Marne, de 6 % pour les Yvelines, de 5,9 % pour l’Essonne et de 5,8 % pour le Val-d’Oise (Base BIEN – Notaires Paris-Ile-de-France présentée lors de la conférence de presse de la Chambre des notaires de Paris du 25 février 2010).
L’administration assouplit sur deux points sa doctrine concernant les ressources des locataires à prendre en compte pour l’application des dispositifs Besson, Borloo, Scellier intermédiaire et Girardin intermédiaire.
L’administration assouplit sur deux points sa doctrine concernant les ressources des locataires à prendre en compte pour l’application des dispositifs Besson, Borloo, Scellier intermédiaire et Girardin intermédiaire :
le revenu fiscal de référence à retenir est celui de l’année précédant la signature du bail lorsqu’il est inférieur à celui de l’avant-dernière année et que le locataire fournit l’avis d’imposition correspond lors de la signature du bail,
lorsque le locataire est à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal, seules ses ressources sont retenues.
Extraits d’article de l’Agefi.fr
Les banques pourraient perdre 200 à 300 milliards de dollars à partir de 2011, selon un rapport émanant du Congrès Limmobilier commercial américain est une bombe à retardement. Selon un rapport publié par le COP, une émanation du Congrès américain, sur les cinq prochaines années, une vague de défauts sur les prêts accordés dans le domaine de limmobilier commercial pourrait menacer la stabilité du système financier américain. En particulier, les banques de petites et moyennes tailles seraient les premières victimes de cette nouvelle vague de défaillances. Ensuite, par lintermédiaire des dégâts collatéraux provoqués sur les spreads, léconomie du pays pourrait se trouver affaiblie durant une période prolongée.
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Les conséquences de ces défaillances ne se limitent pas à la sphère financière. Des complexes de bureaux, hôtels, et magasins de détail vides pourraient provoquer des pertes demplois. Les saisies de complexes immobiliers pourraient priver des familles de leur foyer, même si elles ont honoré chacun de leur loyer.
D’un point de vue fiscal, l’intérêt réside dans l’imposition des revenus provenant de cette location dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers. Ainsi :
Si vos recettes annuelles n’excèdent pas 32 100 (80 300 pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme), vous pourrez bénéficier du régime micro BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme) (au lieu de 30 % pour le régime micro-foncier qui ne s’applique pas au-delà de 15 000 de revenus locatifs). Cependant, il reste possible d’opter pour le régime réel d’imposition dans le cas ou les charges représentent plus de 50 % des recettes.
Si vos recettes sont supérieures à 32 100 vous serez soumis au régime réel d’imposition (vous pouvez également opter pour ce régime si vous n’y êtes pas soumis de plein droit). Dans le cadre de ce régime, l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc ) est déductible des recettes, à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan. A défaut d’inscription, seules les charges locatives sont déductibles. Vous pourrez en outre amortir l’immeuble (généralement au taux de 2,5 % par an pendant 40 ans) ainsi que le mobilier le garnissant (en principe au taux de 10 % sur 10 ans). Si vous constatez un déficit, celui-ci s’impute en intégralité sur votre revenu global (sans limitation de montant, contrairement aux déficits fonciers qui ne sont imputables qu’à hauteur de 10 700 et seulement pour la partie ne provenant pas des intérêts d’emprunt).
Le montant de l’amortissement fiscalement déductible (au titre de l’immeuble et du mobilier) ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l’exercice diminué du montant des autres charges. Il ne peut donc ni créer, ni augmenter un déficit fiscal. Mais vous disposez également de la possibilité de différer vos amortissements, faculté supprimée pour les activités autres que la location en meublé. Les plus-values réalisées dans le cadre de cette activité sont soumises au régime des plus-values professionnelles. A ce titre, vous pouvez bénéficier d’une exonération de ces plus-values notamment si vos recettes annuelles n’excèdent pas 90 000 . D’autre part, lorsque la location meublée y est soumise, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou du financement des travaux de rénovation.
En matière d’ISF, les biens affectés à la location en meublé, peuvent bénéficier sous certaines conditions de l’exonération liée aux biens professionnels.
