L’immobilier et l’ISF 2018 …

Publié le 30.6.2017 par Myimmobilier.com
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Suite aux intentions du nouveau Président de la République, l’ISF 2018 serait recentré sur l’immobilier, sans changer le seuil d’imposition (1,3 million d’euros de patrimoine net taxable) ni le sort de la résidence principale (abattement de 30% sur la résidence principale).

Il y aurait donc un remplacement de I’ISF par un impôt sur la fortune immobilière qui serait assis sur les seuls actifs immobiliers, et qui reposera sur le même seuil d’assujettissement, le même barème et les mêmes règles que l’actuel ISF.

Le coût de la mesure serait de 2 milliards d’euros.

Les assurances-vies, actions, … sortiraient donc de la base de taxation.

Nouveauté joptimiz : le guide ISF pour optimiser votre situation et maîtriser les principes de déclaration. Nous vous conseillons d’acquérir ce guide avant la fin de l’année 2017 car la plupart des stratégies pour réduire l’ISF 2018 se réalise avant de 31 décembre !

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Investir dans l’immobilier en cas d’expatriation

Publié le 29.6.2017 par Myimmobilier.com
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Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

L’investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Les intérêts d’emprunt sont déductibles par exemple des revenus fonciers même si vous êtes non-résident.

En tant qu’expatrié, vous pouvez bénéficier également du régime du micro-foncier.

Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.

Le prélèvement à la source à partir de 2018 aura également des impacts sur les revenus fonciers.

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La location meublée avec ou sans prestations est éligible à l’exonération Dutreil-transmission !

Publié le 25.6.2017 par Myimmobilier.com
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L’administration précise en effet, dans une note figurant sous plusieurs avis du comité de l’abus de droit fiscal (Avis du comité de l’abus de droit 2015-07 à 09 du 6-11-2015), que la location meublée accompagnée ou non de prestations de services est éligible à l’exonération de droits de mutation prévue dans le cadre de pactes Dutreil.

Rappel sur le pacte Dutreil : les transmissions par donation ou par décès d’entreprise ou de parts ou actions de sociétés bénéficient, sous certaines conditions, d’une exonération partielle des droits de mutation, à hauteur de 75 % de leur valeur, sans limitation de montant, lorsque, préalablement à la donation ou au décès, le donateur ou le futur défunt et au moins un associé de la société ont pris et respecté l’engagement de conserver l’entreprise (ou leurs titres) pendant 2 ans minimum et que les donataires, les héritiers ou légataires prennent ensuite l’engagement de les conserver pendant une période supplémentaire de 4 ans.

Ceci renforce donc l’intérêt des schémas de locations meublées non professionnelles pour allier optimisation patrimoniale et transmission !

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La fiscalité des SCPI en cas d’expatriation

Publié le 23.6.2017 par Myimmobilier.com
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Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

L’investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Les intérêts d’emprunt sont déductibles par exemple des revenus fonciers même si vous êtes non-résident.

En tant qu’expatrié, vous pouvez bénéficier également du régime du micro-foncier.

Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.

Le prélèvement à la source à partir de 2018 aura également des impacts sur les revenus fonciers.

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Une ordonnance pour cadrer la domiciliation des revenus

Publié le 21.6.2017 par Myimmobilier.com
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Une ordonnance, publiée le 3 juin dernier, fixe un cadre légal à la domiciliation des revenus souvent exigée par les banques lors de la souscription d’un crédit immobilier.

Ce nouveau cadre s’appliquera pour les offres de prêts émises à partir du 1er janvier 2018, ainsi qu’aux avenants futurs qui modifieront ces offres. Dès lors, la domiciliation des salaires ne sera valable que si l’emprunteur bénéficie, en contrepartie, d’un avantage individualisé et si un certain formalisme est respecté.

En savoir plus :

https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000034849528

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La fiscalité du viager

Publié le 17.6.2017 par Myimmobilier.com
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Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Pour le bouquet … pensez à le réinvestir dans l’assurance-vie pour vous fournir des revenus complémentaires et transmettre le bouquet dans de bonnes conditions fiscales !

Des tables de mortalité sont appliquées pour calculer la rente.

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Une technique comparable peut être la vente de la nue propriété en conservant l’usufruit.

Quelle est la fiscalité ?

En matière d’Impôt sur le revenu

Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable.

Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du crédit-rentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

Plus le crédit-rentier est âgé moins la taxation est forte, cf tableau ci-dessous. (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %).

Tableau 
70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans
50% si il est âgé de 50 à 59 ans inclus
40% si il est âgé de 60 à 69 ans inclus
30% si il est âgé de plus de 69 ans

En matière d’ISF 

Le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente et déclarer la valeur de l’usufruit (en cas de viager occupé et droit de le louer) à l’ISF.

Le débirentier doit déclarer de son coté la valeur de la nue-propriété s’il s’agit d’un viager occupé ou de la pleine propriété dans le cas d’un viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente.

Impôts locaux :

La taxe foncière doit être acquittée par le crédirentier s’il conserve le droit d’usufruit ou par le débirentier dans le cas contraire.

La taxe d’habitation doit être acquittée par l’occupant.

Plus-values 

Le vendeur bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d’une exonération intégrale des plus values.

En cas de cession d’un bien acquis en viager, le vendeur bénéficie des exonérations et abattements prévus pour toutes les plus-values immobilières.

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Fiscalité de la résidence principale

Publié le 14.6.2017 par Myimmobilier.com
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Fiscalité de la résidence principale :

Exonération des plus-values : la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale est exonérée. Cette exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale qui sont cédées en même temps que cette dernière.

ISF  : pour l’assiette de l’ISF, l’évaluation de la résidence principale est pratiquée avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale lorsque le redevable en est le propriétaire au 1 er janvier de l’année d’imposition.

Droits de succession : il est effectué un abattement de 20 % lors de la succession sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un Pacs, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.

L’assurance-vie est également un excellent moyen de transmettre son patrimoine hors succession !

Taxe d’habitation : pour le logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la base d’imposition à la taxe d’habitation est diminuée d’un abattement obligatoire pour charges de famille. Cet abattement est égal à 10 % pour chacune des deux premières personnes à charges, puis à 15 % pour chacune des suivantes. Les collectivités territoriales peuvent également prévoir des abattements supplémentaires.

Crédit d’impôt : le crédit d’impôt « transition énergétique », mis en place par la loi de Finances pour 2015, remplace de manière rétroactive à compter du 1 er septembre 2014 l’ancien crédit d’impôt « développement durable ».

Attention, les réductions d’impôt sont limitées par le plafonnement des niches fiscales.

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Les revenus fonciers des expatriés …

Publié le 10.6.2017 par Myimmobilier.com
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Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).

Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La fiscalité est cependant différente que vous soyez résident fiscal français ou non (mais la base de taxation restera la même avec l’application de la règle du forfait ou réel).

Les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France doivent en principe déposer l’année du départ ou du retour en France 2 déclarations n° 2044 :

  • l’une comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période précédant le départ ou le retour en France,
  • l’autre comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période suivant le départ ou le retour en France.

Ces éléments sont ensuite à reporter dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR en fonction de la période considérée.

Toutefois, à titre de règle pratique, l’administration fiscale admet que, lorsque les revenus fonciers afférents aux 2 périodes proviennent des mêmes immeubles, le contribuable puisse déposer une seule déclaration n° 2044 pour l’année entière et répartir le résultat correspondant aux 2 périodes au prorata de leur durée respective dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR.

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Report du prélèvement à la source en 2019 !

Publié le 8.6.2017 par Myimmobilier.com
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A compter de 2018, les contribuables devaient payer l’IR à la source, c’est-à-dire qu’ils s’acquitteraient tous les mois (en principe) de l’IR dû au titre des revenus perçus au cours de ce mois.

Cependant, annoncé par le Premier Ministre, le report de la mise en œuvre du prélèvement à la source est confirmé par un communiqué de presse du Ministre de l’action et des comptes publics.

Initialement prévue au 1er janvier 2018, la mise en œuvre de la réforme serait reportée au 1er janvier 2019 afin notamment de permettre un audit et une expérimentation.
Les dispositifs relatifs à l’année de transition (qui concernaient en pratique les revenus 2017 imposés en 2018) seraient reportés d’un an.
Les modalités d’imposition des revenus 2017 restent dès lors inchangées (prélèvement de l’impôt par acomptes provisionnels / mensualisation).

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J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ? la réponse ici >>

J’ai fait de gros travaux déductibles sur un investissement locatif. Comment vont fonctionner les imputations sur mon revenu global ? Que se passe t’il si je revends ? la réponse ici >>

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Transmettre son immobilier avec certaines clauses …

Publié le 7.6.2017 par Myimmobilier.com
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Dans le cadre de la transmission de votre patrimoine immobilier en direct ou au travers une SCI, il peut être intéressant de rajouter certaines clauses à l’acte de donation :

La clause de révocation :

Cette clause vous permet de prévoir qu’à défaut par vos enfants, d’exécuter les charges et conditions de la donation, vous pourrez faire prononcer la révocation de la donation dans les trente jours après une simple mise en demeure restée infructueuse.

La clause de retour conventionnel :

Cette clause vous permet, en cas de disparition prématurée de vos enfants, d’annuler rétroactivement la donation en réintégrant dans votre patrimoine le bien donné, sans avoir à acquitter de droits.

La clause d’exclusion de communauté :

Enfin, vous pouvez prévoir dans l’acte de donation que les biens donnés ne devront pas, sauf exclusion, faire partie de la communauté, si vos enfants se marient sous le régime de la communauté.

En effet, c’est dans l’acte de donation, dont vous aurez la maîtrise, que pourront être prescrites les grandes lignes de vos objectifs familiaux futurs.

Ces clauses vous permettraient, tout en respectant les droits de chacun, de maîtriser l’avenir du patrimoine familial et d’en assurer la cohérence. En ce sens, ces clauses vous autorisent d’une part à prévoir des charges que vos enfants devront respecter pour pouvoir jouir de ce patrimoine transmis, et d’autre part à vous réserver certains droits sur les biens transmis.

Pour ce faire, il vous est possible dans le cadre de cet acte de prévoir des charges et réserves sans, bien évidemment, remettre en cause cette donation.

N’hésitez pas à coordonner cela avec un contrat d’assurance-vie !

Nous vous conseillons pour la mise en place de ces clauses de vous rapprocher de votre Notaire.

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