Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.
Pour le bouquet … pensez à le réinvestir dans l’assurance-vie pour vous fournir des revenus complémentaires et transmettre le bouquet dans de bonnes conditions fiscales !
Des tables de mortalité sont appliquées pour calculer la rente.
Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.
Une technique comparable peut être la vente de la nue propriété en conservant l’usufruit.
Quelle est la fiscalité ?
En matière d’Impôt sur le revenu
Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable.
Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du crédit-rentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.
Plus le crédit-rentier est âgé moins la taxation est forte, cf tableau ci-dessous. (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %).
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Tableau
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| 70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans |
| 50% si il est âgé de 50 à 59 ans inclus |
| 40% si il est âgé de 60 à 69 ans inclus |
| 30% si il est âgé de plus de 69 ans |
En matière d’ISF
Le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente et déclarer la valeur de l’usufruit (en cas de viager occupé et droit de le louer) à l’ISF.
Le débirentier doit déclarer de son coté la valeur de la nue-propriété s’il s’agit d’un viager occupé ou de la pleine propriété dans le cas d’un viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente.
Impôts locaux :
La taxe foncière doit être acquittée par le crédirentier s’il conserve le droit d’usufruit ou par le débirentier dans le cas contraire.
La taxe d’habitation doit être acquittée par l’occupant.
Plus-values
Le vendeur bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d’une exonération intégrale des plus values.
En cas de cession d’un bien acquis en viager, le vendeur bénéficie des exonérations et abattements prévus pour toutes les plus-values immobilières.
