Nouveau guide pratique : tout savoir sur les évolutions des impôts locaux en 2025

Publié le 20.10.2025 par Myimmobilier.com
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Nouveau guide pratique : tout savoir sur les évolutions des impôts locaux en 2025

Les règles fiscales locales évoluent, et notre dernier guide pratique vous aide à y voir plus clair. Il décrypte les principaux changements à anticiper pour 2025 et au-delà :

  • Hausse de la taxe additionnelle à la CVAE : Une augmentation significative est prévue, accompagnée d’une taxe complémentaire qui s’appliquera dès 2025.
  • ️ Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : Le guide détaille son application dans les anciennes zones ZRR ainsi que dans les zones BER, FRR et QPV, souvent concernées par des dispositifs spécifiques.
  • Révision des taux de la CET : Des ajustements sont attendus dans les prochaines années, avec des impacts potentiels sur les entreprises locales.
  • Focus sur la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : Le guide revient sur les modalités de calcul, les exonérations possibles et les évolutions à surveiller.

Ce guide s’adresse aux professionnels, aux collectivités et à tous ceux qui souhaitent anticiper les effets de ces réformes sur leur fiscalité locale. Une lecture indispensable pour rester à jour et bien préparé.

https://www.impots.gouv.fr/www2/fichiers/documentation/brochure/idl/idl_2025.pdf

Bonne lecture

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Vous avez reçu une proposition de redressement de l’administration fiscale ?

Publié le 15.10.2025 par Myimmobilier.com
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Vous avez reçu une proposition de redressement de l’administration fiscale ; vous avez répondu en contestant le redressement ; l’Administration a maintenu ce redressement mais en usant d’arguments qui vous semblent nouveaux.

En théorie, pour respecter le caractère contradictoire de la procédure de redressement, l’Administration doit, lorsqu’elle change les motifs d’un redressement, notamment après la réponse apportée par le contribuable, procéder à une nouvelle notification.

De même, une réponse de l’administration aux observations du contribuable qui informe celui-ci de la nouvelle base légale retenue et lui ouvre un nouveau délai de réponse de trente jours équivaut à une nouvelle notification (CAA Paris 10 novembre 2005 n° 03-332 ; CE (na) 20 décembre 2006 n° 289949).
Si le délai de reprise initial est expiré, une nouvelle notification peut intervenir dans le cadre du nouveau délai qui a été ouvert par la première notification, et un nouveau motif peut intervenir dans cette nouvelle notification, mais sans modification du quantum du rappel.
Apres établissement de l’impôt, l’Administration peut, à tout moment, invoquer de nouvelles bases légales, (substitution de base légale), pour justifier les impositions qu’elle a établies.
La jurisprudence exige de l’Administration la reprise d’une nouvelle procédure de notification en cas de changement de motif, lorsque ce changement induit une augmentation des bases notifiées.
lorsque les motifs des redressements initialement notifiés sont changes
Le raisonnement est identique si l’administration évoque des faits différents de ceux invoqués dans la notification de redressement pour fonder le rejet d’une réclamation. La jurisprudence de la Cour de Cassation considère que dans ce cas le respect du caractère contradictoire de la procédure n’est pas assuré, la notification n’ayant pas été motivé en fait et en droit sur les mêmes points.
L’irrégularité de la procédure est alors d’ordre public

Article réalisé par https://consultantfiscal.fr

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Comprendre le zonage A/B/C en immobilier : un outil clé pour investir malin

Publié le 10.10.2025 par Myimmobilier.com
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Comprendre le zonage A/B/C en immobilier : un outil clé pour investir malin

En France, toutes les communes sont classées selon un zonage immobilier qui reflète le niveau de tension entre l’offre et la demande de logements. Ce classement est essentiel pour déterminer l’éligibilité à certains dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel, ou le Loc’avantage et pour fixer les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Voici les différentes zones :

  • Zone A et A bis : les plus tendues, où la demande de logements dépasse largement l’offre (ex : Paris et sa proche banlieue).
  • Zone B1 : zones tendues, souvent des grandes agglomérations ou des villes attractives.
  • Zone B2 : zones moyennement tendues, généralement des villes de taille moyenne.
  • Zone C : zones peu tendues, où le marché immobilier est plus détendu.

Ce zonage n’est pas qu’un indicateur : il conditionne l’accès à des avantages fiscaux et encadre les loyers dans le cadre de certains dispositifs. Pour savoir dans quelle zone se situe une commune, un simulateur mis à jour par le service public (arrêté du 5 septembre 2025) est disponible en ligne.

De la part de Myimmobilier.com, assistance fiscale en ligne

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Les caractéristiques du Loc’avantage 2025

Publié le 5.10.2025 par Myimmobilier.com
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Le nouveau dispositif Cosse en faveur de l’investissement locatif concerne les logements anciens et neuf donnés en location nue à titre d’habitation principale.

Le principe

Cette réduction est calculée sur le montant des revenus locatifs perçus.

5 taux distincts sont prévus, allant de 15 % à 65 % selon les modalités de la location (niveau de loyer, de ressources du locataire, recours à une location intermédiée ou non…).
Les plafonds de loyer sont désormais fixés au niveau des communes et non plus en fonction des zones ABC, la durée des conventions serait unifiée à 6 ans (en cas de travaux actuellement la convention doit durer 9 ans) et la sortie du dispositif serait facilitée en zone tendue en permettant au bailleur de procéder à une réévaluation libre du loyer à cette occasion.
L’avantage ne dépend donc plus de la TMI mais du taux de réduction (en fonction du niveau de loyer, …).

Les caractéristiques du Loc’avantage

L’avantage fiscal lié au régime « louer abordable » a été modifié par la loi de finances 2022.

Prenant jusqu’en 2021 la forme d’une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers pouvant atteindre, sous certaines conditions, 85 % des revenus, ce dispositif est transformé en réduction d’impôt à compter de 2022.
Cette réduction est calculée sur le montant des loyers charges non déduites.
5 taux distincts sont prévus allant de 15 % à 65 % selon les modalités de la location (niveau de loyer, de ressources du locataire, recours à une location intermédiée ou non..).
Les plafonds de loyer seront désormais fixés au niveau des communes et non plus en fonction des zones ABC (ce qui ne permettait pas de garantir une corrélation suffisante avec le marché local).
La durée des conventions sera unifiée à 6 ans (en cas de travaux actuellement la convention doit durer 9 ans) et la sortie du dispositif sera facilitée en zone tendue en permettant au bailleur de procéder à une réévaluation libre du loyer à cette occasion.
Si le bailleur transfère son domicile fiscal hors de France, alors que ses engagements de location et de conservation sont toujours en cours, la réduction d’impôt s’imputera sur son impôt dû en France avant déduction des prélèvements et retenues non libératoires.
La 1ère année
Les obligations déclaratives doivent être remplies dès la première année, à défaut, l’administration peut refuser le bénéfice de l’avantage du contribuable.

Le contribuable est tenu de joindre à sa déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle la location ouvre droit pour la 1ère fois à la réduction calculée en fonction du revenu brut si c’est en direct :

      • une copie de la convention conclue avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) signée par les 2 parties,
      • une copie du bail nu signé par le bailleur et le locataire,
      • une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de la dernière année ou l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Attention la réduction est comprise dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales qui limite le montant de l’avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisant à 10 000 € par an.

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Maitriser votre IFI avant le 31 décembre !

Publié le 1.10.2025 par Myimmobilier.com
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Maitriser votre IFI avant le 31 décembre !

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Dons familiaux exonérés : un nouveau dispositif temporaire à connaître

Publié le 25.9.2025 par Myimmobilier.com
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Dons familiaux exonérés : un nouveau dispositif temporaire à connaître

Le BOFIP vient de commenter un nouveau mécanisme fiscal particulièrement avantageux pour les familles : une exonération temporaire des droits de donation sur les dons d’argent, prévue à l’article 790 A bis du Code général des impôts. Ce dispositif est en vigueur du 15 février 2025 au 31 décembre 2026.

Qui peut donner et à qui ?

Les dons en pleine propriété de sommes d’argent peuvent être réalisés au profit :

  • d’un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant,
  • ou, en l’absence de descendance, d’un neveu ou d’une nièce.

Aucune condition d’âge n’est exigée pour le donateur ou le donataire.

Plafonds d’exonération

L’exonération s’applique dans la double limite de :

  • 100 000 € par donateur et par donataire,
  • 300 000 € au total par donataire.

️ Conditions d’utilisation des fonds

Pour bénéficier de l’exonération, les sommes doivent être affectées, dans les six mois suivant leur versement, à l’une des deux opérations suivantes :

  • L’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), destiné à la résidence principale du donataire ou à la location à usage d’habitation principale.
  • Des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du donataire, éligibles à la Prime Rénov’.

Attention : certaines opérations sont exclues du dispositif, notamment :

  • la construction d’un logement par le donataire,
  • l’achat d’un terrain à bâtir,
  • le remboursement anticipé d’un prêt contracté avant le 15 février 2025, même pour une opération éligible.

Date d’acquisition retenue

L’administration fiscale considère comme date d’acquisition celle de la signature de l’acte authentique, que le bien soit neuf ou en VEFA.

Cumul avec d’autres avantages fiscaux

Ce dispositif peut se cumuler avec :

Justificatifs à fournir

Le donataire devra être en mesure de prouver la date du versement des fonds, justificatifs à l’appui, en cas de demande de l’administration fiscale.

De la part de www.myimmobilier.com, assistance fiscale en ligne

 

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Bercy commente au BOFIP le doublement de plafond du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique

Publié le 20.9.2025 par Myimmobilier.com
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L’objectif : Accélérer la rénovation des « passoires thermiques » en incitant fiscalement les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux d’amélioration énergétique.

Avantage fiscal

  • Doublement du plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global : De 10 700 € à 21 400 € par an.
  • Condition : Les travaux doivent être éligibles et réalisés dans le cadre défini par la loi.

Période d’application

  • Devis accepté : à partir du 5 novembre 2022
  • Dépenses payées : entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025

Travaux éligibles

Doivent correspondre aux articles D.319-16 et D.319-17 du Code de la construction et de l’habitation (ouvrant droit à éco-PTZ ou MaPrimeRénov’).

Inclus :

  • Fourniture et pose d’équipements énergétiques
  • Dépose et mise en décharge
  • Maîtrise d’œuvre, études techniques
  • Assurance maître d’ouvrage
  • Travaux indissociables

Exclus :

  • Réhabilitation d’assainissement non collectif
  • Chaudières à très haute performance énergétique
  • Travaux de reconstruction ou d’agrandissement

Conditions de réalisation

  • Travaux obligatoirement réalisés par des entreprises RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)

Justificatifs à fournir

  • Devis et factures conformes aux prescriptions du CCH
  • Deux DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) :
    • Avant travaux : logement classé E, F ou G
    • Après travaux : logement classé A, B, C ou D
    • Le DPE final doit être établi au plus tard le 31 décembre 2025

En cas de non-respect :

  • Si le DPE final est absent ou la classe énergétique cible non atteinte, l’administration fiscale annule l’avantage et reconstitue les revenus comme si l’option n’avait pas été exercée.

Modalités d’option

  • Le relèvement du plafond est facultatif : il doit être choisi lors de la déclaration n°2044.
  • À défaut, le plafond standard de 10 700 € (ou 15 300 € dans certains cas) s’applique.

Limites :

  • Seules les dépenses éligibles permettent d’atteindre le plafond de 21 400 €
  • Les déficits supérieurs au plafond ou issus de charges non éligibles sont reportables uniquement sur les revenus fonciers
  • Les déficits antérieurs à 2023 ne sont jamais imputables sur le revenu global
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Investir en nue-propriété : une stratégie patrimoniale avantageuse

Publié le 15.9.2025 par Myimmobilier.com
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Investir en nue-propriété : une stratégie patrimoniale avantageuse

Pourquoi choisir la nue-propriété ? Acheter la nue-propriété d’un bien immobilier permet de se constituer un patrimoine à prix réduit, tout en évitant une fiscalité lourde. C’est une solution particulièrement intéressante pour préparer sa retraite, en percevant par exemple des revenus locatifs une fois l’investissement pleinement récupéré.

Comment ça fonctionne ?

Le principe du démembrement temporaire Vous achetez uniquement la nue-propriété du bien. L’usufruit (le droit de percevoir les loyers) est, pendant une durée définie (souvent 15 à 20 ans), attribué à un acteur professionnel (comme un bailleur institutionnel).

Un investissement allégé Le prix de la nue-propriété est calculé en fonction de la durée de l’usufruit temporaire

️ Aucune gestion pendant la durée du démembrement

  • L’usufruitier gère la location, l’entretien courant, les réparations…
  • Vous, en tant que nu-propriétaire, n’avez aucune contrainte administrative ni locative.

Et à l’issue du démembrement ? Vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais ni formalité.

Vous pouvez alors :

  • Le conserver pour toucher des loyers (notamment à la retraite),
  • Ou le revendre et réaliser une plus-value, souvent partiellement exonérée si vous avez détenu le bien plus de 5 ans.

Quels bénéfices fiscaux ?

Pendant toute la durée du démembrement :

  • Aucune imposition sur les loyers, puisque c’est l’usufruitier qui les perçoit.
  • Pas de taxe foncière à payer.
  • Possibilité de déduire certaines dépenses ou les intérêts d’emprunt de vos autres revenus fonciers (si le bien est loué par l’usufruitier).
  • Exonération d’IFI : la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
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Investir dans un Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Publié le 10.9.2025 par Myimmobilier.com
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Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif conçu par l’État pour encourager l’investissement dans les zones où la demande immobilière est particulièrement élevée. Son but est de proposer des logements neufs avec des loyers modérés, destinés à des foyers dont les revenus sont trop élevés pour bénéficier du logement social, mais insuffisants pour accéder au marché locatif privé classique.

Contrairement à l’achat immobilier traditionnel soumis à une TVA de 20 %, le LLI offre un taux de TVA réduit à 10 %, ce qui réduit immédiatement le coût d’acquisition.

Les investisseurs profitent également d’un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière, pour une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans.

Pour investir dans un bien en LLI, il est impératif que l’achat soit réalisé par une personne morale, comme une Société Civile Immobilière (SCI), et non directement en nom propre. La SCI est ainsi le cadre juridique le plus approprié pour les particuliers souhaitant se lancer dans ce type d’investissement.

Enfin, l’investisseur doit s’engager à louer le logement comme résidence principale pendant au moins 15 ans, afin de garantir qu’il demeure accessible aux ménages aux revenus intermédiaires. Cette condition est essentielle pour préserver la vocation sociale du LLI.

De la part de www.myimmobilier.com, assistance fiscale immobilière en ligne

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Régime réel BIC et LMNP

Publié le 5.9.2025 par Myimmobilier.com
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Si vos recettes sont supérieures aux seuils ou sur option, vos revenus sont imposés selon les règles du régime « réel BIC ».

Dans ce cas, et comme pour les loueurs professionnels, l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc.) est déductible des recettes, à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan. À défaut d’inscription, seules les charges locatives sont déductibles.

Vous pourrez également amortir l’immeuble (en principe au taux de 2,5 % par an pendant 40 ans) ainsi que le mobilier le garnissant (au taux de 10 % sur 10 ans en principe). Vous disposez également de la possibilité de différer vos amortissements.

Si vous constatez un déficit, celui-ci pourra s’imputer sur les bénéfices retirés de l’activité de location en meublé réalisés au cours des 10 années suivantes (contrairement aux loueurs en meublé professionnels, il ne pourra en revanche pas venir en déduction de votre revenu global).

Lorsque la location meublée y est soumise, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou du financement des travaux de rénovation.

Enfin, le loueur non professionnel ne bénéficie pas d’avantage particulier en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ou de fiscalité sur la transmission.

Bonne journée

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