Afin de contenir la flambée des prix, un mécanisme d’encadrement des loyers applicable dans certaines régions dans lesquelles le marché est extrêmement tendu a été créé, en plus de celui d’encadrement général qui est susceptible de s’appliquer dans toutes les zones tendues.
La décision d’appliquer ce dispositif d’encadrement revient à chaque commune.
L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité.
En application de ce mécanisme, le prix du loyer doit être fixé dans la limite d’un plafond qui varie en fonction du secteur géographique dans lequel l’immeuble se situe.
Pour que le dispositif d’encadrement s’applique, les communes situées dans les zones visées doivent en faire la demande auprès du Préfet.
En juin 2019, la ville de Paris a sollicité le Préfet et a obtenu, par voie d’arrêté préfectoral, l’autorisation d’encadrer les loyers dans la commune dont les 80 quartiers ont été regroupés en 14 zones géographiques. Son entrée en vigueur a été fixée au 1er juillet 2019.
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Comment fonctionne le plafonnement des loyers ?
Pour l’application de ce dispositif de plafonnement un arrêté préfectoral fixe chaque année :
- un loyer de référence. Ce loyer est déterminé par l’observatoire des loyers selon certaines modalités :
o les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location (meublée ou nue), au nombre de pièces principales et à l’époque de construction,
o les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif ;
- un loyer de référence majoré que le bailleur ne pourra dépasser. Ce loyer ne peut être supérieur de 20 % au loyer de référence,
- et un loyer de référence minoré de 30 % en dessous duquel le bailleur est en droit de demander une augmentation de loyer pour atteindre au moins ce seuil au moment du renouvellement du bail.
Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières.
Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté (application du taux sur le loyer de référence des logements non meublés).
Le loyer demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL), sauf en cas de loyer initial manifestement sous-évalué ou de réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat.
Et en cas de non-respect ?
En cas de non-respect de l’encadrement des loyers par le bailleur, plusieurs sanctions sont applicables :
- mise en demeure préfectorale de réduire le loyer et de reverser le trop-perçu au locataire sous 2 mois,
- si la mise en demeure reste infructueuse, condamnation par le préfet à une amende administrative de 5 000 € maximum pour un particulier et 15 000 € maximum pour une personne morale et engagement d’une action judiciaire en diminution de loyer par le locataire.
http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/
