Comment sont imposés les revenus perçus par un loueur en meublé non professionnel ?

Les revenus tirés de la LMNP sont également imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès lors qu’ils sont inférieurs ou égaux à 72 600€, le loueur peut bénéficier du régime micro-BIC qui permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50%. A l’inverse, le régime réel s’applique de plein si les revenus sont supérieurs à 72 600€ ou sur option. Dans ce cas, les charges effectivement supportées sont déductibles pour leur valeur réelle et il est possible d’amortir les biens immobiliers.

Par ailleurs, le loueur en meublé non professionnel pourra bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, afin d’obtenir une obtenir une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans et de récupérer la TVA versée lors de l’achat du bien immobilier, sous conditions.

Détermination du statut professionnel ou non professionnel en location meublée

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les conditions suivantes (CGI art. 155, IV) :

–  les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;

–  ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Attention en 2018 : Le  Conseil constitutionnel  déclare contraire à la Constitution la disposition qui subordonne la qualification de  loueur en meublé professionnel  à l’inscription d’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC). Ce critère n’apparait donc plus pour la qualification en matière d’IR.

Le loueur non professionnel est, par opposition, celui qui ne respecte pas l’une de ces conditions.

Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d’être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l’IFI.

De plus, en cas de déficits, ceux-ci sont imputables sur le revenu global.

www.joptimiz.com, assistance fiscale en ligne

Rappel sur la fiscalité avantageuse de la location meublée

Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition en matière de location meublée (micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou réel normal) est déterminé d’après les critères ordinaires.

Le régime applicable dépend du montant des recettes annuelles.

Si les recettes n’excèdent pas 70 000 € en 2020 (imposition des revenus de 2019), le bailleur relève pour l’impôt sur le revenu du régime dit « micro-BIC ».

Le régime micro-BIC a le mérite de la simplicité : le bailleur porte directement sur sa déclaration d’ensemble des revenus le montant brut de ses recettes. Le revenu net imposable est calculé par l’administration en appliquant à ce montant un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Cet abattement est réputé tenir compte de toutes les charges, y compris les cotisations sociales et l’amortissement de l’immeuble ; il ne peut pas être inférieur à 305 €.

Pour les locations saisonnières, ce seuil n’a pas à être réduit au prorata du temps.

Les propriétaires de meublés de tourisme  relèvent du micro-BIC si leurs recettes en 2019 et 2020 (imposition des revenus de 2018 et 2019) n’excèdent pas 170 000 €.

Dans ce cas, l’abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.

Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel, même si le total des recettes est inférieur à 70.000 €.

Si les recettes sont supérieures à 70 000 € le bailleur relève d’un régime dit de « bénéfice réel », qui peut être soit le régime réel simplifié, soit le régime réel normal.

S’il ne relève pas du micro-BIC, il peut opter pour l’un ou l’autre de ces régimes de bénéfice réel, de préférence le régime simplifié, dont la limite supérieure d’application est de 238 000 €. Il doit exercer l’option pour le régime simplifié avant le 1er février de la première année au titre de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime (CGI art. 50-0, 4).

L’option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an. Elle prend la forme d’une simple lettre adressée au service des finances publiques.

www.joptimiz.com, assistance fiscale en ligne