Question de : Mme Angélique Ranc (Aube – RN) publiée le 4 mars 2025

Mme Angélique Ranc interroge M. le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur les conditions d’exonérations de l’impôt sur les plus-values immobilière. En effet, l’article 150 U, II, 1 bis du Code général des impôts dispose que la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si le produit de la vente est réinvesti dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale. Le réinvestissement doit se faire dans un délai de 24 mois à compter de la cession. Cependant, il n’y a pas de mention explicite d’une durée minimale de conservation de la nouvelle résidence principale pour conserver l’exonération. De même, le Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFIP) spécifie le délai de 24 mois pour le réinvestissement, sans aborder la période pendant laquelle l’exonération s’applique. Enfin, le projet de loi de finances pour 2025 a introduit un amendement qui propose de modifier les dispositions qui permettent d’obtenir l’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières. Mais il n’aborde pas la durée de conservation nécessaire pour maintenir l’exonération fiscale. Elle lui demande quelle est la durée minimale de détention de la résidence principale pour que le propriétaire puisse conserver le bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien locatif.

Réponse du ministre de l’Économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique publiée le 3 juin 2025

Le 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit une exonération d’impôt sur le revenu, pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale. L’exonération est subordonnée à la condition que le cédant ne soit pas, au jour de la cession, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale et qu’il ne l’ait pas été non plus au cours des quatre années qui précèdent. Ainsi, le législateur n’a pas fixé de condition tenant à la durée d’affectation à la résidence principale pour le bénéfice de cette exonération. Sont considérés comme une résidence principale au sens du 1° bis précité du II de l’article 150 U du CGI pour l’application de la condition de remploi, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier, sous le contrôle du juge de l’impôt. En outre, la notion de résidence effective implique qu’une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait le caractère d’une résidence principale susceptible d’ouvrir droit à l’exonération à ce titre. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence. L’affectation du logement à la résidence habituelle et effective du contribuable doit être d’une durée suffisamment significative pour que la réalité de cette affectation ne puisse être remise en cause. Il s’agit toutefois également d’une question de fait, appréciée au cas par cas par l’administration, sous le contrôle du juge de l’impôt. Il en résulte par conséquent qu’il ne peut être fixé in abstracto une durée d’occupation qui serait présumée suffisante pour emporter l’exonération sans examiner l’ensemble des circonstances de fait.

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