Un amendement voté dans le cadre du Projet de loi de finances pour 2019 proroge le « Censi-Bouvard », ou location meublée non professionnelle (LMNP) jusqu’au 31 décembre 2021.
Ce dispositif Censi-Bouvard est accordé aux personnes physiques qui font l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, qu’elles destinent à une location meublée exercée à titre non professionnel.
Le logement doit être situé dans des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ou pour étudiants.
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Aux recettes brutes s’ajoute le montant des dépenses par nature déductibles incombant au propriétaire qui ont été mises conventionnellement à la charge des locataires.
Les dépenses payées par les locataires sont ajoutées aux recettes brutes lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :
· les dépenses doivent avoir été directement payées à des tiers par le locataire en lieu et place du propriétaire ou remboursées au propriétaire,
· les locataires doivent être tenus au paiement de ces dépenses par une clause expresse de leur bail. Le montant des travaux effectués par le locataire, en l’absence de toute obligation contractuelle, ne peut donc être retenu pour la détermination du revenu brut foncier.
Lorsque les 2 conditions énumérées ci-dessus sont satisfaites, il convient notamment d’ajouter aux recettes brutes :
· le montant des réparations autres que les réparations locatives payées par le locataire (travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, de grosses réparations) ;
· les impôts à la charge du propriétaire et acquittés par les locataires (en particulier la taxe foncière) ;
· les primes d’assurance contre des risques dont le propriétaire est responsable. Toutefois, dans la mesure où elles constituent des dépenses déductibles, ces sommes peuvent être ultérieurement retranchées du revenu brut pour la détermination du revenu net. Or, le propriétaire peut ne pas connaître exactement le montant des dépenses payées directement pour son compte par le locataire ou, tout au moins, ne pas être en mesure d’en fournir la justification. Le fisc admet que le propriétaire peut, s’il le désire, faire purement et simplement abstraction du montant de ces sommes tant en recettes qu’en dépenses.
Cela doit être indiqué dans les déclarations n° 2044 et 2044 spéciale (sur les lignes 212 ou 422).
A noter l’entrée en vigueur du prélèvement à la source de l’IR à compter du 1er janvier 2019. Les mesures transitoires indissociables de l’instauration du prélèvement à la source, notamment le CIMR, s’appliqueront elles aussi en 2018.
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Choisissez le crédit pour votre investissement locatif
Pour financer un investissement locatif, il est possible d’utiliser le crédit bancaire. Pour cela, il faut avoir pensé son investissement au préalable.
Le prévisionnel doit être clair et bien établi. Votre banquier pourra se laisser plus facilement convaincre de vous apporter 100% du montant du bien voire même une partie des travaux pour un appartement ancien nécessitant des rénovations. Mais cela sera possible uniquement si vous disposez d’un bon dossier et que le rendez-vous a bien été préparé en amont.
Le banquier pourra également se prémunir sur la valeur des loyers encaissés, si votre bien est situé dans une zone où la demande locative est forte, comme Paris par exemple. Il pourra tout de même vous demander d’apporter la valeur des frais de notaire.
Les différents crédits pour un investissement immobilier
Au moment de monter votre dossier de demande de crédit, il est important de définir à l’avance certaines données, notamment le type de taux désiré. Vous pouvez choisir un taux fixe ou un taux variable. Afin d’opter pour la solution la plus adaptée à votre projet, faites-vous conseiller par des spécialistes : votre conseiller financier ou votre conseiller en gestion de patrimoine. Dans le cas où vous choisissez un taux variable, prenez garde de bien sélectionner un taux capé. Il vous faudra également déterminer le type de crédit.
Deux variantes sont possibles :
le crédit remboursable, que vous allez amortir au fil des mois ;
ou alors, le crédit in fine, dont vous rembourserez le capital en une seule fois au terme du contrat.
Enfin, il vous faudra négocier : le taux, les frais de dossier, les modalités de remboursement anticipé et la clause de transfert.
Les avantages d’un financement par crédit bancaire
Le fait de se faire financer par la banque par le biais d’un crédit immobilier offre de nombreux avantages.
L’immobilier est le seul placement qui permet d’avoir recours à ce financement.
Ainsi, vous investissez l’argent de la banque et non le vôtre. Vous pouvez alors investir des sommes plus importantes que simplement le montant de vos économies.
Ce mode de financement est également très intéressant car les taux sont, en ce moment, historiquement très bas.
Il est également possible de déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs selon le régime d’imposition choisi. C’est par exemple le cas pour les investissements locatifs meublés si vous déclarez au réel.
Investissement-Locatif.com vous propose une solution clé en main : nous recherchons un bien, nous le rénovons, nous assurons l’ameublement et la décoration pour enfin gérer la location-gestion. Nous vous proposons un projet adapté à votre budget et à vos envies.
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Un amendement adopté au projet de loi de finance 2019 (PLF) renforce les obligations déclaratives et les sanctions pour les plateformes de réservations d’hébergements en ligne et les propriétaires, dans le cadre de la collecte de la taxe de séjour prévue au code général des collectivités territoriales.
L’obligation déclarative renforcée s’accompagne de sanctions plus lourdes. En cas de défaut de déclaration ou de perception de la taxe de séjour, les professionnels et les propriétaires encourent une amende d’un montant minimum de 750 euros et pouvant aller jusqu’à 12 500 euros. Lorsque la déclaration est fausse ou parcellaire, l’amende s’élève à 150 euros par inexactitude ou omission, sans que le montant total ne dépasse 12 500 euros.
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Les charges non pilotables, récurrentes, seront intégralement déductibles des revenus fonciers, quelle que soit leur date de paiement.
Les charges pilotables payées en 2018 sont déductibles du RNF dans les conditions de droit commun. Cependant, celles payées en 2019 ne sont déductibles qu’à hauteur de la moyenne des montants dépensés en 2018 et 2019.
Concernant l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession des biens immobiliers par une structure soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS), ce sont les règles des plus-values des entreprises qui s’appliquent ainsi :
– la plus-value est calculée par comparaison entre la valeur nette comptable et le prix de vente. Cette différence ne peut que croître dans le temps compte tenu de la diminution de la valeur nette comptable (enregistrement des amortissements) et de l’augmentation probable du prix de vente de l’immeuble.
Cette plus-value est taxée au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés qui s’élève, pour les exercices ouverts en 2018 à 28 % pour la fraction de bénéfices n’excédant pas 500 000 € et à 33,1/3 % au-delà.
A noter que la loi de finances pour 2018 a prorogé le dispositif d’imposition au taux réduit de l’impôt sur les sociétés de 19% des plus-values de cessions de locaux destinés à être transformés en locaux à usage d’habitation et s’applique désormais aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2020. Il est par ailleurs étendu aux cessions de terrains à bâtir et aux cessions éligibles réalisées au profit d’une société bénéficiant du régime fiscal de l’article 239 ter du CGI, c’est-à-dire des sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente.
Ce dispositif est désormais restreint aux cessions de biens situés dans des communes situées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.
Et si les associés veulent récupérer les capitaux de la cession ?
Plusieurs dispositifs juridiques sont à la disposition des associés pour appréhender tout ou partie du prix de cession tels que le remboursement des compte–courants des associés, la distribution de dividendes, la dissolution de la société ou la réduction de capital.
En cas de sortie de trésorerie de la SCI, il convient de se pencher sur les possibilités de sortie de cette trésorerie.
Ainsi par exemple, si suite à la cession des biens détenus par une SCI à l’IS, lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle de la société, les associés souhaitent distribuer tout ou partie du résultat, cette distribution de dividendes donnerait lieu à l’application de la fiscalité (flat tax au taux de 30%).
Et le remboursement de compte courant d’associé ?
Dans l’hypothèse où les associés disposent d’un compte courant d’associés, la SCI peut procéder au remboursement de ce compte courant d’associé sans frottement fiscal au niveau de l’impôt sur le revenu.
En cas de sortie d’un montant de trésorerie plus important, il conviendra de procéder à une distribution de dividendes par la SCI.
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Le gouvernement a présenté un amendement pour étendre le dispositif fiscal Duflot-Pinel.
Le gouvernement souhaite que les travaux d’amélioration réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 deviennent éligibles aux dispositif Duflot-Pinel à condition qu’ils représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
Le type de dépenses entrant dans le dispositif sera précisé par décret et les zones géographiques concernées par arrêté ministériel.
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Quelle que soit sa nationalité, un redevable qui a son domicile fiscal en France est imposable à l’IFI sur tous ses actifs immobiliers situés en France ou hors de France. Il convient toutefois de tenir compte du domicile fiscal du conjoint et des enfants pour déterminer le champ d’application de l’IFI au regard de chacune de ces personnes.
Les Français installés à Monaco depuis le 1er janvier 1989 sont redevables de l’IFI dans les mêmes conditions que les personnes domiciliées en France.
Par ailleurs, les personnes qui transfèrent leur domicile en France après avoir été fiscalement domiciliées à l’étranger pendant les cinq années civiles précédentes ne sont temporairement imposables que sur leurs biens français. Ce dispositif est applicable au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, et ce, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de son installation en France.
Et les personnes physiques domiciliées hors de France ?
Lorsqu’un redevable n’a pas son domicile fiscal en France, il n’est imposable qu’à raison de ses biens et droits immobiliers situés en France et sur ses parts ou actions de sociétés ou organismes (établis en France ou à l’étranger) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens ou droits immobiliers.
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Mon couple va mal … si je divorce, puis-je modifier mon taux en cours d’année civile ?
Je trouve que mon taux de prélèvement à la source est trop important. Puis-je choisir un taux plus adapté ?
Mes revenus exceptionnels perçus en 2018 profitent-ils de l’année blanche en matière de prélèvement à la source ?
Puis-je déduire toutes mes dettes de l’assiette taxable à l’IFI ?
Est-il possible de faire une donation de parts de SCI avec simplement un imprimé fiscal ou est-il nécessaire de passer par un acte notarié ?
Un déficit foncier issu de dépenses de grosses réparations engagées par un nu-propriétaire est il imputable sans limitation sur le revenu global de ce dernier ?
Vous souhaitez mettre en location votre ancien logement et l’apporter ou la vendre à une SCI soumise à l’IR. Quels sont les avantages, risques … ?
Cession d’un immeuble par un loueur en meublé : quel régime d’imposition pour la plus-value ?
Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t’il ?
Mr souhaite savoir s’il est possible de donner des parts de SCI avec une clause d’inaliénabilité ?
Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ?
J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ?
