La réduction d’impôt Censi-Bouvard

Publié le 25.3.2018 par Myimmobilier.com
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En cas d’acquisition d’un bien neuf loué meublé, la réduction d’impôt sera soumise au régime de la loi Censi-Bouvard. Les biens concernés sont limitativement énumérés et doivent être situés dans l’une des structures suivantes :

–              Etablissement social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés,

–              Résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées,

–              Résidences avec services pour étudiants,

–              Etablissements de santé autorisés à dispenser des soins de longue durée.

L’engagement de location doit porter sur une période de 9 ans. Le taux de la réduction d’impôt est de 11% du prix d’acquisition du bien plafonné à 300.000 €, répartie par parts égales sur 9 ans.

Au regard de l’imposition des loyers, que le bien soit acquis neuf ou dans l’ancien, les loyers seront imposés au barème progressif à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels (BIC) et Commerciaux. L’avantage de ce régime par rapport aux revenus fonciers est la possibilité d’amortir le prix d’acquisition du bien et que cet amortissement vienne en déduction des loyers.

Les prélèvements sociaux au taux de 17,2% seront également dus sur le montant du BIC imposable. Une fraction de CSG égale à 6,8% sera déductible des revenus perçus l’année de paiement des prélèvements sociaux.

L’investissement peut être réalisé soit en direct soit par l’intermédiaire d’une société.

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Notre simulateur IFI 2018

Publié le 22.3.2018 par Myimmobilier.com
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L’impôt sur la fortune immobilière vise à taxer uniquement les actifs immobiliers, à l’exclusion des actifs mobiliers, détenus par les personnes physiques au-delà d’un certain seuil et selon un barème progressif. Il remplace l‘ISF.

Les expatriés sont également concernés par l’IFI.

La réforme de l’IFI est en vigueur depuis janvier 2018. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’ISF à compter du 1er janvier 2018 de par la loi de finances pour 2018.

Nous avons créé ce simulateur pour estimer votre impôt.

simulateur IR

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Plafonds 2018 pour le dispositif Girardin

Publié le 21.3.2018 par Myimmobilier.com
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L’administration fiscale vient de publier les plafonds applicables dans le cadre du dispositif Girardin en 2018, tant en ce qui concerne le montant de l’investissement ouvrant droit à réduction d’impôt (applicable également au dispositif Jego), que le montant du loyer et des ressources à respecter pour le secteur locatif intermédiaire :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6558-PGP

Plafonds de loyer

Pour les baux conclus en 2018 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet en 2018 d’un renouvellement exprès, le loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :  173 € dans les DOM, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy,

215 € dans les autres territoires (à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarctiques françaises).

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Quel est le sort des déficits fonciers en attente de report en cas de cession du bien avant le 31-12 N+3 ?

Publié le 19.3.2018 par Myimmobilier.com
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(RES 2010/035 du 22/06/2010)

Les déficits fonciers (relatifs à ce bien) en attente de report, qui n’auraient pas été imputés sur le revenu foncier à la date de la cession sont perdus.
L’administration recalcule donc le revenu foncier et le revenu global des 3 années précédant la cession, en interdisant l’imputation sur le revenu global de la part de déficit foncier due au bien cédé.
Dans un premier temps, ce déficit n’est pas perdu : il est simplement transformé en déficit reportable. Mais le rescrit précise que le déficit reportable qui n’aurait pas été imputé sur les autres revenus fonciers, à la date de la cession, est perdu.

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L’investissement immobilier à Londres

Publié le 18.3.2018 par Myimmobilier.com
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Au Royaume-Uni comme en France, les rental income provenant de la location de biens immobiliers sont imposables à l’Income tax.

Pour la détermination du revenu imposable, le contribuable peut, dans certaines conditions et limites, faire valoir des allowable expenses. Les pertes éventuelles peuvent être imputées sur les revenus immobiliers constatés au cours de l’année d’imposition ou des années suivantes.

Les revenus immobiliers sont constitués des loyers versés par les locataires.

A noter que les contribuables qui donnent en location une partie de leur unique ou principale habitation (« only or main home ») sont exonérés d’impôt sur les revenus locatifs y afférents à hauteur de 4 250 £ pour l’année fiscale 2015-2016 , et perdent corrélativement leur droit à la déduction des charges. Toutefois, les contribuables qui y ont un intérêt peuvent opter pour l’imposition de droit commun afin, notamment, de faire valoir leurs dépenses déductibles.

Le contribuable peut déduire de ses revenus immobiliers certaines dépenses à condition qu’elles soient engagées entièrement et exclusivement pour les besoins de la location. Tel est notamment le cas :

•  des dépenses d’entretien et de réparation (à l’exclusion des dépenses d’amélioration qui ne sont pas déductibles !) ;

•  des dépenses liées à la recherche d’un locataire, (frais de publicité …) ;

•  des honoraires des agents immobiliers ;

•  des intérêts d’emprunts immobiliers ;

•  de la « Council tax ;

•  …

Ne sont en revanche pas admises en déduction les « capital expenditure » qui ajoutent quelque chose au bien immobilier d’origine, améliorent ou valorisent l’existant (contrairement à la France qui les considèrent comme charges déductibles).

C’est par exemple le cas :

•  de l’ajout d’une extension ;

•  du remplacement d’une cuisine par un modèle plus haut de gamme ;

•  …

L’impôt sur les revenus immobiliers est calculé sur l’ensemble des revenus locatifs nets. Ainsi, lorsque plusieurs immeubles sont donnés en location, les revenus et les dépenses de l’ensemble des propriétés doivent être globalisés afin de déterminer un profit ou une perte globale. On parle alors d' »overall profit or loss ».

Lorsque le résultat fait apparaître une perte, celle-ci s’impute automatiquement sur les autres revenus immobiliers du contribuable.

Le profit ainsi déterminé est imposé à l’impôt sur le revenu (« Income tax« ) après prise en compte, le cas échéant, de la « personal allowance » à laquelle le contribuable a droit.

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Investir dans l’immobilier au Brésil ?

Publié le 15.3.2018 par Myimmobilier.com
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Vous êtes résident fiscal français et vous souhaitez investir au Brésil dans de l’immobilier, des actifs financiers, ou d’autres actifs …

Se poseront alors plusieurs questions fiscales sur ces actifs étrangers :

•  quid de l’imposition des revenus ?

•  des plus-values en cas de cession ?

•  de la succession en cas de décès ?

 Les personnes domiciliées en France ayant encaissé des revenus à l’étranger doivent, en principe, remplir une déclaration n° 2047.

Les revenus, bénéfices et plus-values de toute nature encaissés hors de France par l’ensemble du foyer fiscal doivent y être déclarés, sauf cas de dispense.

La France impose, en principe, tous les revenus de ses résidents qu’ils soient de source française ou étrangère. Les revenus de source étrangère sont imposables en France même s’ils n’y ont pas été rapatriés.

Amedia facilite les implantations et opérations au Brésil !

Comment déclarer en France ?

Ces revenus doivent être déclarés sur l’imprimé n° 2047, quel que soit le lieu de placement des capitaux, de la situation des biens ou, enfin, de l’exercice de l’activité dont ils proviennent.

Mais ces revenus de source étrangère font l’objet d’un traitement fiscal particulier, c’est la raison pour laquelle ils doivent faire l’objet d’une déclaration distincte, car ils ont déjà, en principe, subi une imposition dans le pays de leur source.

Les revenus perçus à l’étranger sont donc susceptibles de faire l’objet d’une double imposition :

•  ils sont une 1ère fois imposés dans le pays étranger de source,

•  et une 2nde fois au lieu de domiciliation fiscale du contribuable : en France.

Pour éviter cette dette double imposition, la plupart des Etats ont conclu des conventions fiscales bilatérales par lesquelles ils se répartissent le droit d’imposer les revenus.

Lorsque les revenus, bénéfices ou plus-values en cause ont été encaissés en monnaie étrangère, ils doivent être déclarés pour leur contre-valeur en euros, calculée d’après le cours du change à Paris au jour de l’encaissement (réception en espèces, inscription au crédit d’un compte, etc.).

Il existe une convention fiscale avec le Brésil .

Les revenus de vos investissements au Brésil

Concernant les revenus immobiliers, l’imposition de ces revenus de biens immobiliers est attribuée à l’Etat où ces biens sont situés, en l’occurrence au Brésil si votre bien immobilier s’y situe.

Cela s’applique également aux plus-values immobilières en cas de revente de ces biens situés au Brésil.

Concernant les investissements mobiliers (portefeuille titres, …) détenus au Brésil, le prélèvement à la source sur les dividendes distribués par les sociétés brésiliennes à des associés résidents de France est limité à 15 %. Par contre, ces revenus doivent être aussi déclarer au Brésil, un crédit d’impôt venant réduire l’imposition pour éviter la double taxation.

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Les SCI et la location meublée

Publié le 10.3.2018 par Myimmobilier.com
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Une SCI qui, l’été, loue en meublé les locaux qu’elle met à la disposition gratuite de ses associés le reste du temps exerce une activité commerciale. Le caractère répétitif de la location empêche de considérer l’activité comme étant occasionnelle. La cour administrative d’appel de Versailles rappelle qu’une société civile immobilière qui donne habituellement à bail des locaux meublés doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du Code Général des Impôts la rendant, par suite, passible de l’impôt sur les sociétés en application de l’article 206,2 du même code.

Une question fiscale ? Nos Experts vous répondent …

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Les dettes déductibles de l’IFI 2018

Publié le 8.3.2018 par Myimmobilier.com
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Il est mis en place par la loi de finances pour 2018, une liste exhaustive des dettes déductibles de la valeur des actifs immobiliers imposables pour l’IFI . Pour être déductibles ces dettes doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être contractées et supportées par le contribuable, et être afférentes à des actifs immobiliers imposables.

Il s’agit des dettes afférentes aux :

  • Dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;
  • Dépenses de réparation et d’entretien ;
  • Dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • Dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers.

Sont ici notamment visés les emprunts bancaires afférents à ces dépenses.

Par ailleurs, sont également déductibles les dettes afférentes aux impositions qui sont dues à raison de la propriété des biens.

Différents mécanismes sont mis en place pour limiter les abus relatifs à la prise en compte du passif déductible :

Certains prêts intrafamiliaux et ceux constitués auprès de sociétés liées au contribuable sont expressément exclus, sauf si justification du caractère normal des conditions du prêt (mesure de sauvegarde ouverte pour certains types de prêts).

Les prêts in fine deviennent seulement partiellement déductibles. Des annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années total de l’emprunt. Seule la somme de ces annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme est déductible.

Un mécanisme de plafonnement global du montant des dettes s’applique lorsque la valeur des actifs immobiliers taxables excède 5 M€ et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admise en déduction qu’à hauteur de 50% de cet excédent, sauf si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

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Les orientations préconisées par le CPO sur l’immobilier …

Publié le 2.3.2018 par Myimmobilier.com
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A noter la sortie des orientations préconisées par le CPO (Conseil des prélèvements obligatoires) de la Cour des Comptes

https://www.ccomptes.fr/fr/institutions-associees/conseil-des-prelevements-obligatoires-cpo

Les différentes orientations proposées dans la dernière partie ne sont pas toutes de même ampleur.

Certaines sont susceptibles d’être mises en oeuvre rapidement tandis que d’autres ne peuvent être envisagées qu’à plus long terme.

L’impact de ces orientations sur les finances publiques serait limité du fait de leur entrée en vigueur progressive, et dépendra des comportements d’épargne des ménages, dans un environnement fiscal modifié. De plus, elles n’ont pas un objectif de rendement mais visent à créer davantage de neutralité fiscale entre les supports d’épargne, à favoriser le fonctionnement du marché immobilier et à freiner, notamment au moment des successions, la concentration du patrimoine, entre les ménages et entre les générations.

Deux propositions attirent particulièrement notre attention :

Améliorer la cohérence économique des prélèvements obligatoires sur le capital immobilier

 Orientation n° 2 : Réexaminer le régime des plus-values immobilières en remplaçant l’abattement pour durée de détention par un correctif monétaire L’impact de cette évolution sur les finances publiques dépendra du comportement des ménages ainsi que de l’évolution de l’inflation. Sans proposer de chiffrage global, le rapport présente l’incidence de la réforme proposée sur un certain nombre de cas-types (cf. III B 1).

 Orientation n° 3 : Unifier le régime fiscal des locations meublées et celui des locations nues

La création d’un régime foncier unique pour le traitement fiscal des revenus immobiliers (fin du régime de la location meublée non professionnelle, rehaussement du taux d’abattement de 30 % à 40% pour le micro-foncier, suppression de la CFE et fin de la « tunnelisation » des déficits) se traduirait par un surcroît de rendement de l’ordre de 40 M€ à 120 M€ par an (cf. III B 2)351.

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Les travaux prévus dans une vente d’immeuble à rénover sont déductibles des revenus fonciers

Publié le 28.2.2018 par Myimmobilier.com
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CAA Nantes 29-6-2017 n° 16NT00954

Les dépenses liées aux travaux réalisés par le vendeur dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover ne constituent pas un élément du prix d’acquisition de l’immeuble mais des charges, le cas échéant déductibles des revenus fonciers.

Le 23 octobre 2012, un couple conclut un contrat de vente d’immeuble à rénover par lequel il achète à Tours un ensemble immobilier, sur lequel le vendeur s’engage à réaliser des travaux de rénovation. Le jour de l’achat, le couple paye 146 500 € pour l’immeuble et s’engage auprès du vendeur pour des travaux d’un montant de 38 500 €, à verser ultérieurement en fonction de leur avancement. Deux mois plus tard, ces 38 500 € sont payés par les acheteurs.

En 2014, le couple adresse une réclamation à l’administration fiscale pour demander la déduction des 38 500 € de ses revenus fonciers déclarés en 2012. L’administration fiscale lui refuse la déduction en considérant, conformément à sa doctrine, que les dépenses liées aux travaux réalisés par le vendeur dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover constituent un élément du prix d’acquisition de l’immeuble et donc une dépense en capital non déductible des revenus fonciers.

La cour administrative d’appel de Nantes relève toutefois que le transfert de propriété de l’immeuble et des constructions alors existantes a lieu le jour de la signature de l’acte authentique du contrat de vente d’immeuble à rénover, conformément aux dispositions des articles L 262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. La double circonstance que le vendeur de l’immeuble conserve la maîtrise d’ouvrage des travaux réalisés ultérieurement (comme le prévoit l’article L 262-2 dudit code) et que l’accord sur le montant des travaux soit concomitant à la vente de l’immeuble ne suffit pas à conférer au prix payé en contrepartie de ces travaux le caractère d’une dépense en capital.

Infirmant la doctrine administrative, la cour juge donc que ces dépenses de travaux peuvent en principe constituer des charges déductibles des revenus fonciers.

En l’espèce, les contribuables n’auront toutefois pas gain de cause car ils n’ont pas été en mesure de justifier de la réalisation et de la nature des travaux et, en conséquence, de leur caractère déductible…

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