L’IFI en cas d’expatriation

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L’IFI en cas d’expatriation

Les personnes physiques domiciliées fiscalement hors de France au 1er janvier de l’année d’imposition sont assujetties à l’IFI à raison de leur seul patrimoine immobilier situé en France si celui-ci dépasse 1.300.000 €.

L’IFI est donc assis sur l’ensemble des biens et droits immobiliers français (y compris s’ils sont détenus directement ou indirectement via des parts ou actions de sociétés) qui, au 1er janvier de l’année d’imposition, composent le patrimoine du foyer, sous réserve, notamment, qu’ils n’aient pas le caractère de biens professionnels. Il s’agit notamment :

  • des immeubles bâtis français (y compris des immeubles en cours de construction), quelle que soit leur affectation (à usage d’habitation ou à usage industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral), qu’ils soient loués ou non, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire ;
  • des immeubles non bâtis français (terrains, …) ;
  • des droits réels immobiliers français (usufruit, …) ;
  • des actifs immobiliers français détenus par l’intermédiaire de sociétés ou via des contrats d’assurance vie ou des bons ou contrats de capitalisation (certaines parts ou actions sont toutefois exclues de l’assiette de l’IFI en raison notamment du pourcentage de participation du redevable dans ces sociétés ou organismes) ;
  • des biens ou droits immobiliers français placés dans un trust ou dans une fiducie ;

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Transmettre ses biens immobiliers au travers une SCI

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La SCI peut effectivement répondre à plusieurs problématiques car elle permet :

  • d’organiser les règles entre tiers pour l’acquisition d’un bien immobilier en clarifiant les droits de chacun au sein de la société (qui à le pouvoir, comment gère t’on les investissements actuels et ultérieurs, que se passe t’il en cas de souhait de cession, …) ;
    Rédiger les statuts est une étape très importante car ceux-ci définissent l’objet social de la société (acquisition et gestion d’un patrimoine par exemple), sa durée (jusqu’à 99 ans). Ils désignent aussi le gérant et l’étendue de ses pouvoirs, les modalités de consultation des associés, les règles de majorité, d’agrément d’un nouvel associé…. Cela permet d’organiser parfaitement les règles entre tiers !
  • d’améliorer la transmission des biens si ce schéma est réalisé parallèlement à une opération de donation (la valeur des biens transmis et donc le calcul des droits de donation se faisant sur la valeur nette de la société, valeur du bien – emprunt bancaire)

Vous pouvez donc transmettre vos parts sociales sous réserve de l’accord préalable des autres associés. Ces derniers ont en effet un droit de regard sur les personnes susceptibles d’entrer dans la société, que ce soit au titre d’une donation ou suite à votre décès.

 

 

Vous avez également la possibilité de donner des parts en vous réservant l’usufruit, ce qui vous permet de garder une emprise sur la gestion ou de vous assurer un complément de revenus en vue de votre retraite.

La donation des parts sociales donne lieu au paiement de droits de mutation à titre gratuit.

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Pourquoi bien rédiger les statuts de votre SCI ?

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Pourquoi bien rédiger les statuts de votre SCI ?

Les modalités de gestion de la SCI sont fixées dans les statuts de la société, rédigés sur mesure en fonction des préoccupations patrimoniales et familiales.

Le ou les gérants sont désignés, leur rôle défini, la durée de leur mission déterminée et les règles de majorité lors des votes, précisées.

Le gérant dispose d’une grande marge de manœuvre, mais doit néanmoins rendre des comptes et ne peut pas suppléer au vote des associés, nécessaire notamment sur l’approbation des comptes annuels et la répartition ou mise en réserve des bénéfices.

Il peut être opportun de prévoir dans les statuts des dispositions qui permettent d’asseoir le pouvoir de gestion :

  • une révocation à l’unanimité des associés, qui, si vous détenez au moins une part sociale, vous met à l’abri d’une révocation arbitraire de la part des autres associés ;
  • en cas de pluralité de gérants et au premier décès de l’un d’eux, prévoir que le pouvoir de gestion restera dans les mains des gérants encore en place ;
  • en cas d’empêchement : prévoir que la gestion sera assurée temporairement par une personne de confiance.

Le gérant reste bien sûr libre de démissionner.

L’objet social de la SCI, fixé dans les statuts, délimite le périmètre de cette gestion : construction ou acquisition de biens immobiliers en vue de les louer ou de les vendre.

Toutes les formalités adjacentes à cet objet sont accomplies par la SCI (perception des loyers, paiement des charges de propriété, encaissement du prix de vente). Mais attention, les statuts ne sauraient suffire.

La SCI doit avoir une vie sociale effective. A défaut, l’administration fiscale pourrait la considérer comme fictive ou y voir un abus de droit.

De la part de www.joptimiz.com, assistance fiscale en ligne

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Fin du Pinel et Loc’Avantages …

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Les dispositifs Pinel et Loc’Avantages ont pris fin le 31 décembre 2024.

Les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2025 ne peuvent plus bénéficier de ces avantages fiscaux.

Aucune tolérance n’est prévue si l’acte authentique d’achat est signé après le 31 décembre 2024.

Bonne journée

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Investir dans le vin : Pourquoi et comment se lancer

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L’investissement dans le vin séduit de plus en plus d’amateurs et d’investisseurs en quête de diversification. Que ce soit pour le plaisir de posséder des bouteilles rares ou pour profiter d’une rentabilité souvent impressionnante, l’investissement dans les vins constitue un placement alternatif intéressant. Découvrez pourquoi et comment vous pouvez commencer à investir dans les vins, tout en maximisant vos chances de succès.

Qu’est-ce que l’investissement dans le vin ?

L’investissement dans le vin consiste à acheter des bouteilles ou des caisses de vins, principalement des grands crus, dans l’espoir que leur valeur augmentera avec le temps. Les vins prestigieux, produits en quantités limitées et qui vieillissent bien, gagnent en rareté et en valeur à mesure que les années passent. Ce type d’investissement est particulièrement attractif car il allie plaisir et potentiel de plus-value financière.

Pourquoi investir dans le vin ?

Le marché de l’investissement dans les vins présente plusieurs avantages :

  1. Un marché en pleine expansion : Les vins, notamment ceux issus des régions de Bordeaux, Bourgogne, ou Champagne, sont très demandés, surtout en Asie et aux États-Unis. Cette demande croissante, face à une offre limitée, pousse les prix à la hausse, offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs.
  2. Un actif tangible et de passion : Contrairement aux actions ou aux obligations, le vin est un bien tangible que vous pouvez apprécier. De plus, même si la valeur ne progresse pas comme prévu, vous pouvez toujours profiter du plaisir de le déguster.
  3. Une bonne diversification : Investir dans les vins permet de diversifier un portefeuille. Ce type d’investissement a une faible corrélation avec les marchés financiers traditionnels, ce qui en fait un excellent moyen de réduire les risques globaux.

Comment fonctionne l’investissement dans les vins ?

Avant de vous lancer dans l’investissement dans les vins, il est important de comprendre certains mécanismes essentiels :

  1. Le choix des vins

Tous les vins ne sont pas de bons investissements. Les meilleurs candidats sont souvent les grands crus ou les vins issus de millésimes exceptionnels, produits en quantités limitées. Les vins de Bordeaux, les Bourgognes, et certains vins de la Vallée du Rhône, comme les Châteauneuf-du-Pape, sont généralement considérés comme des valeurs sûres. 1jour1vin vous présente une large sélection de bouteilles idéales à l’investissement.

  1. La revente des vins

Une fois vos vins arrivés à maturité, vous pouvez envisager de les revendre à profit. Plusieurs plateformes d’échange et d’enchères permettent de vendre facilement vos bouteilles aux enchères ou à des collectionneurs privés. Pour maximiser vos chances de succès, il est conseillé de suivre régulièrement les tendances du marché et de savoir quand vendre vos vins pour maximiser vos gains.

  1. Les vins en primeurs, une autre façon d’investir

L’investissement dans les vins primeurs consiste à acheter des vins avant leur mise en bouteille, souvent à un prix réduit, en misant sur leur appréciation future. Très prisé pour les grands crus de Bordeaux, ce type d’investissement permet d’acquérir des millésimes rares dès leur production. En revanche, il nécessite patience et expertise, car les vins doivent vieillir plusieurs années avant d’être consommés ou revendus avec potentiellement de belles plus-values.

Comment se lancer dans l’investissement dans les vins ?

Si vous souhaitez commencer à investir dans les vins, voici quelques étapes à suivre :

  1. Faire ses recherches : Renseignez-vous sur les régions viticoles, les millésimes, et les producteurs réputés pour leurs vins d’exception. Des plateformes proposent des informations détaillées sur les vins et vous permettent de faire des achats en toute confiance.
  2. Commencer petit : Il est recommandé de commencer avec un budget raisonnable. Vous n’avez pas besoin d’investir des sommes colossales pour commencer. Des caisses de vins de qualité, comme des vins de Bordeaux ou des vins de Bourgogne, peuvent constituer de bons points de départ.
  3. Utiliser des sites de ventes privées : Des sites permettent de sélectionner des bouteilles prêtes à être consommées ou revendues dans les années à venir au meilleur prix.
  4. Penser long terme : Le vin est un investissement à long terme. Il est essentiel d’avoir de la patience et de conserver vos vins pendant plusieurs années, voire décennies, avant de les revendre.

Réussir son investissent vin – Conclusion

L’investissement dans les vins est à la fois passionnant et potentiellement lucratif. Que vous soyez un amateur de vin ou un investisseur à la recherche de nouvelles opportunités, ce marché en pleine expansion offre de belles perspectives. Cependant, pour réussir, il est essentiel de bien se renseigner, de choisir des vins de qualité et de s’assurer qu’ils sont stockés dans des conditions optimales. En suivant ces conseils, vous pouvez espérer non seulement réaliser de bons rendements, mais aussi profiter de l’expérience unique que procure la possession de grands crus.

 

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Exonération de plus-value immobilière en cas de prix de cession inférieur à 15 000 euros

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Exonération de plus-value immobilière en cas de prix de cession inférieur à 15 000 euros

Les cessions d’immeubles dont la valeur est inférieure ou égale à 15 000 € sont exonérées d’impôt de plus-values.

Cette limite s’apprécie bien par bien et non annuellement.

Le Conseil d’Etat (CE 15 nov. 2019, n°421337) a précisé que pour l’appréciation du seuil de 15 000 € il y a lieu de prendre en compte le prix de chaque opération de cession, c’est-à-dire chaque transaction réalisée, indépendamment du nombre de biens ou de lots vendus à l’occasion de cette transaction.

Les cessions de titres de sociétés ne bénéficient pas de cette exonération. Cela concerne par exemple les parts de SCPI.

 

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La détention d’actifs immobiliers par les entreprises

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La détention d’actifs immobiliers par les entreprises est une pratique courante qui peut servir de levier financier, de siège social ou de source de revenus. Cependant, cette détention est soumise à diverses réglementations fiscales et obligations comptables qui doivent être prises en compte pour une gestion efficace des biens immobiliers.

Tout d’abord, lorsqu’une entreprise acquiert un bien immobilier, elle est soumise à des impôts et des frais associés à la transaction. Cela peut inclure les droits de mutation (ou frais de notaire), ainsi que la taxe foncière annuelle. Ces coûts varient en fonction de la localisation du bien et de sa valeur, et doivent être budgétisés lors de l’acquisition.

Une fois que l’entreprise détient le bien immobilier, elle doit également prendre en compte les implications fiscales liées à la propriété. La valeur de l’immobilier est souvent comptabilisée dans les états financiers de l’entreprise, et des ajustements périodiques peuvent être nécessaires pour refléter les fluctuations de valeur du marché. De plus, l’entreprise doit payer la taxe foncière annuelle, qui est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien.

 

 

Si l’entreprise loue le bien immobilier à des tiers, elle perçoit des revenus locatifs qui sont imposables. Ces revenus doivent être déclarés dans les déclarations de revenus de l’entreprise, et ils peuvent être soumis à l’impôt sur les sociétés. Cependant, des déductions fiscales sont généralement disponibles pour les dépenses liées à la gestion et à l’entretien du bien, telles que les frais de gestion, les travaux de réparation et les intérêts d’emprunt.

En cas de vente du bien immobilier, l’entreprise est également soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières. La fiscalité va dépendre de taxation de la société : société à l’IR ou à l’IS. La plus-value réalisée lors de la vente est calculée comme la différence entre le prix de vente et la valeur comptable du bien, ajustée pour tenir compte des frais de cession et des améliorations apportées au bien.

En matière d’IFI, les biens immobiliers professionnels sont exonérés de l’IFI.

En résumé, la détention d’actifs immobiliers par une entreprise comporte des implications fiscales importantes qui doivent être prises en compte dans la gestion et la planification financière de l’entreprise. Comprendre les obligations fiscales associées à la détention, à la location et à la vente de biens immobiliers est essentiel pour maximiser la rentabilité et minimiser les risques pour l’entreprise.

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Acquérir un bien immobilier à Dubaï ?

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Acquérir un bien immobilier à Dubaï ?

La détention d’un bien immobilier en France par un non résident fiscal français est soumise à certaines règles et obligations fiscales spécifiques. Que ce soit pour l’achat d’une résidence secondaire, d’un bien locatif ou à des fins d’investissement, les non-résidents doivent se conformer aux lois fiscales françaises applicables.

Et avec les Emirats Arabes Unis ?

Si un résident fiscal aux Emirats Arabes Unis possède un bien immobilier en France et le loue, il est soumis à l’impôt sur le revenu en France sur les revenus locatifs générés.

C’est donc le cas pour l’Immobilier Dubaï.

Les revenus locatifs peuvent être imposés en France selon deux régimes :

Régime micro-foncier : Si les revenus bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. L’impôt est ensuite calculé sur le montant restant.

Régime réel : Si les revenus bruts dépassent 15 000 €, ou si le propriétaire opte pour ce régime, il peut déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.) de ses revenus locatifs avant imposition.

En outre, les non-résidents fiscaux, sont également soumis aux prélèvements sociaux sur leurs revenus immobiliers au taux de 17,2 %.

Nous recommandons de vous rapprocher d’une agence locale comme par exemple l’agence GID Real Estates.

Bonne journée

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Qui peut rentrer dans la SARL de famille ?

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Qui peut rentrer dans la SARL de famille ?

Une des stratégies pour transmettre des biens en location meublée est la constitution d’une SARL de famille.

Mais qui peut rentrer dans la SARL de famille ?

La SARL peut opter pour le régime de la SARL de famille si cumulativement :

  • la SARL est formée entre parents en ligne directe ;
  • et la SARL exerce de manière exclusive une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole.

Ces conditions doivent être remplies non seulement au moment de la notification de l’option mais aussi pendant toutes les années au titre desquelles la société prétend appliquer le régime de la SARL de famille.

La SARL doit être formée uniquement entre parents en ligne directe (grands-parents, enfants, petits-enfants, etc.) ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un PACS.

Une SARL de famille peut être constituée entre :

  • deux époux avec leurs enfants communs ;
  • un père, ses enfants et leurs conjoints ;
  • deux frères et leurs conjoints ;
  • un grand-père et ses petits-enfants à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ;
  • deux époux et l’enfant du premier lit de l’un des époux

En revanche, ne peuvent pas relever pas du régime des SARL de famille les sociétés constituées entre :

  • deux frères et le fils de l’un d’eux (sauf lorsque cette situation résulte du décès de l’un des frères) ;
  • une épouse, ses enfants et les enfants d’un premier lit de son conjoint
  • deux beaux-frères sauf lorsque cette situation résulte du décès de la sœur ;
  • deux concubins et leurs enfants communs ;
  • un grand-père et ses petits-enfants qui sont seulement cousins entre eux.

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Promulgation de la « loi Airbnb »

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Nous l’annoncions dans notre dernier article (voir article précédent) : la loi « Le Meur », visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, dite également « loi Airbnb », a été adoptée !

C’est désormais officiel ! Cette loi a été promulguée le 19 novembre 2024 et publiée au Journal officiel ce jour, le 20 novembre 2024.  

Bonne journée

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