Pré état daté : ce que le vendeur doit vraiment fournir 

Vous vendez un lot en copropriété. Votre syndic vous adresse un devis pour un document au nom obscur. Le pré état daté surprend beaucoup de vendeurs, par son prix comme par son contenu.

Ce dossier conditionne pourtant le point de départ du délai de rétractation de l’acquéreur. Autant savoir ce que la loi impose réellement, et ce que vous pouvez préparer seul.

Un document que la loi ne nomme nulle part

L’expression vient de la pratique notariale et de celle des syndics. Elle n’apparaît dans aucun texte du code de la construction et de l’habitation.

Ce qui est obligatoire, ce n’est pas le document. Ce sont les informations listées à l’article L.721-2 de ce code. Cet article a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Il n’existe donc ni modèle officiel, ni forme imposée, ni auteur désigné par la loi. Cette souplesse explique la plupart des litiges observés sur le sujet.

La sanction du manquement reste indirecte, mais elle est lourde. Tant que les pièces manquent, le délai de rétractation de dix jours ne commence pas à courir. L’acquéreur peut alors renoncer sans motif, très longtemps après la signature.

Le contenu attendu, pièce par pièce

La liste varie selon la taille de la copropriété et la nature du lot vendu. Voici les éléments réclamés dans la très grande majorité des transactions.

• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés.
• Les procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
• La fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic.
• Le carnet d’entretien de l’immeuble.
• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel payées par le vendeur sur les deux derniers exercices.
• Le montant des charges hors budget prévisionnel sur la même période.
• Les sommes restant dues au syndicat et celles qui incomberont à l’acquéreur.
• L’état global des impayés de charges et de la dette du syndicat envers ses fournisseurs.
• La part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu.
• Le diagnostic technique global lorsqu’il a été réalisé.

Le notaire ajoute presque toujours la surface privative et les diagnostics techniques du logement. Ces pièces relèvent d’autres obligations, mais elles circulent dans le même dossier.

Pré état daté et état daté : deux documents distincts

Le premier intervient avant la signature du compromis. Le second intervient juste avant l’acte authentique, à quelques jours du rendez vous chez le notaire.

L’état daté relève exclusivement du syndic, en application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967. Le syndic engage sa responsabilité sur les chiffres communiqués. Son tarif est plafonné par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020.

Ce plafond a été contesté par des organisations professionnelles du secteur. Le Conseil d’État l’a maintenu par une décision du 17 mars 2026. Il s’est appuyé sur une estimation de l’Autorité de la concurrence, soit environ une heure de travail.

Le pré état daté échappe, lui, à tout encadrement tarifaire. Les factures constatées vont couramment de 200 à 600 euros. Le document non plafonné coûte donc parfois plus cher que le document plafonné.

Constituer le dossier soi-même reste parfaitement légal

Aucun texte ne réserve cette mission au syndic. Le vendeur peut rassembler lui même les pièces visées par l’article L.721-2. L’UNPI le rappelle régulièrement à ses adhérents.

La plupart des documents figurent déjà dans votre espace en ligne. L’extranet du syndic est obligatoire depuis la loi ELAN, sauf décision contraire de l’assemblée générale. Vos convocations, vos appels de fonds et vos procès verbaux complètent le dossier.

Le registre national d’immatriculation des copropriétés permet de vérifier la fiche d’identité de l’immeuble. Vous y contrôlez le numéro d’immatriculation et les données déclarées par le syndic.

Une limite subsiste malgré tout. Vous ne pouvez pas arrêter seul les sommes dues au syndicat à la date de la vente. Ce calcul reviendra au syndic, dans l’état daté.

Cinq erreurs qui retardent la signature

• Transmettre deux procès verbaux au lieu de trois, ou de simples extraits.
• Oublier un appel de fonds travaux voté mais non encore appelé.
• Confondre les charges appelées et les charges réellement payées sur l’exercice.
• Passer sous silence une procédure judiciaire en cours contre le syndicat.
• Remettre les pièces sans date certaine ni preuve de réception.

Le dernier point mérite une vigilance particulière. Faites signer un bordereau de remise, ou envoyez le dossier avec accusé de réception.

En cas de contestation, la charge de la preuve pèse sur le vendeur. Une simple pièce jointe dans un courriel ne suffit pas toujours devant un juge.

Qui doit payer, et comment discuter la facture

Le contrat de syndic type distingue le forfait de gestion courante des prestations particulières. La constitution du pré état daté figure généralement dans cette seconde liste.

Le tarif applicable est donc celui voté par l’assemblée générale lors de la désignation du syndic. Relisez l’annexe tarifaire de votre contrat avant d’accepter un devis.

Rien ne vous oblige à commander cette prestation. Indiquez par écrit que vous constituerez le dossier vous même. Ne demandez alors que les pièces détenues par le seul syndic.

En cas de facturation contestée, adressez une réclamation écrite. Le conseil syndical peut appuyer votre demande. La commission de contrôle des activités de gestion immobilière peut ensuite être saisie.

Ce que l’acquéreur cherche dans ces documents

Un acheteur averti lit d’abord les procès verbaux. Il y repère les travaux votés, les travaux reportés et les tensions récurrentes entre copropriétaires.

Il examine ensuite le niveau des impayés. Un taux élevé signale un risque d’appels de fonds supplémentaires pour les copropriétaires solvables.

Il regarde enfin le fonds de travaux et le plan pluriannuel. Ces éléments annoncent les dépenses des prochaines années.

Un vendeur qui a lu son propre pré état daté anticipe ces questions. Il prépare des réponses factuelles plutôt que des approximations gênantes.

Petites copropriétés et immeubles récents : quelques nuances

Certaines pièces n’existent pas dans les immeubles récents. Le diagnostic technique global n’est obligatoire que dans des cas précis. Le carnet d’entretien peut rester très succinct.

Dans une copropriété de deux ou trois lots gérée bénévolement, l’extranet fait souvent défaut. Les documents circulent alors directement entre copropriétaires.

L’obligation d’information demeure pourtant identique. La taille de l’immeuble ne dispense d’aucune rubrique prévue par la loi.

Prévoyez simplement plus de temps. Reconstituer trois années de procès verbaux dans une petite structure suppose des recherches dans les archives personnelles.

Anticipez deux mois avant la mise en vente

Demandez vos accès à l’extranet dès la décision de vendre. Téléchargez les trois derniers procès verbaux ainsi que la fiche synthétique. Vérifiez ensuite votre solde de charges auprès du gestionnaire.

Un pré état daté complet rassure l’acquéreur et sécurise le compromis. Il évite surtout une renégociation tardive du prix, souvent déclenchée par la découverte de travaux votés.

Un guide dédié au pré état daté reprend chaque rubrique de l’article L.721-2. Une trame exploitable y est proposée, ainsi que les sources publiques à consulter.

Ce document n’est pas une formalité administrative de plus. C’est la photographie financière de la copropriété remise à votre acquéreur.

Bien préparé, il accélère la vente et crédibilise le vendeur. Négligé, il fragilise le compromis pendant des mois.

Le coût réel n’est donc pas celui du devis présenté par le syndic. C’est celui d’une vente qui déraille en cours de route.

Prenez une demi journée pour rassembler les pièces. Ce temps se rentabilise dès la première question posée par l’acquéreur.