Dans un contexte de forte pression sur les finances publiques, la Cour des comptes vient de publier une série de propositions visant à réduire le déficit public dès 2027. Parmi les pistes étudiées, plusieurs concernent directement l’immobilier, l’investissement locatif et la transmission patrimoniale.
Tour d’horizon des mesures qui pourraient impacter les propriétaires, investisseurs et chefs d’entreprise.
Transmission de patrimoine : le pacte Dutreil dans le viseur
Souvent utilisé pour transmettre une entreprise familiale dans un cadre fiscal avantageux, le dispositif Dutreil bénéficie aujourd’hui d’un abattement de 75 % sur la valeur transmise, auquel peut s’ajouter une réduction des droits de donation sous certaines conditions.
La Cour des comptes estime que le coût de ce régime est élevé au regard de son efficacité économique. Elle suggère ainsi un retour à l’abattement de 50 % qui existait avant sa réforme de 2003.
Pour les familles qui détiennent leur patrimoine au travers de sociétés immobilières ou d’activités opérationnelles intégrant de l’immobilier, cette évolution pourrait augmenter sensiblement le coût des transmissions futures.
TVA à 10 % : les travaux dans le logement pourraient être concernés
Aujourd’hui, de nombreux travaux de rénovation et d’amélioration réalisés dans les logements de plus de deux ans bénéficient d’un taux de TVA réduit à 10 %.
Selon la Cour des comptes, l’efficacité de ce taux intermédiaire n’est pas suffisamment démontrée. Elle envisage deux scénarios :
- supprimer le taux réduit sur certains secteurs jugés peu efficaces ;
- ou relever globalement le taux de TVA à 10 %.
Même si aucune décision n’a été prise à ce stade, une remise en cause de ce taux représenterait un surcoût important pour les propriétaires réalisant des travaux de rénovation ou d’entretien.
Location meublée : un nouvel encadrement fiscal en préparation
La location meublée est probablement le sujet le plus sensible pour les investisseurs immobiliers.
La Cour reprend une recommandation déjà formulée par le Conseil des prélèvements obligatoires : rapprocher progressivement la fiscalité de la location meublée de celle de la location nue.
Dans le viseur : l’amortissement du bien immobilier, principal avantage fiscal du statut LMNP et LMP.
La proposition consiste à plafonner les amortissements à :
- 3 % de la valeur du bien ;
- dans la limite de 12 000 € par an.
Le projet de loi de finances pour 2027 irait même plus loin avec un plafond de :
- 2,5 % de la valeur du bien ;
- limité à 7 000 € par an.
Si ces mesures étaient confirmées, la rentabilité nette de nombreux investissements meublés pourrait être significativement réduite, en particulier pour les biens récents ou à forte valeur patrimoniale.
Logement social : une remise en question de certains avantages
La Cour des comptes recommande également de supprimer l’exonération d’impôt sur les sociétés dont bénéficient les organismes de logement social.
Même si cette mesure concernerait principalement les bailleurs sociaux, elle témoigne d’une volonté plus large de revoir les dispositifs fiscaux liés au secteur du logement.
Quel impact pour les investisseurs immobiliers ?
À ce stade, il ne s’agit que de recommandations. Néanmoins, elles donnent une indication claire de l’orientation des pouvoirs publics : les avantages fiscaux liés à l’immobilier figurent parmi les pistes prioritaires pour contribuer au redressement des finances publiques.
Les investisseurs devront donc suivre avec attention les débats budgétaires de 2027, notamment sur trois sujets majeurs :
✅ la fiscalité des transmissions patrimoniales via le dispositif Dutreil ;
✅ le maintien du taux de TVA à 10 % sur les travaux dans l’habitat ;
✅ l’avenir du régime fiscal de la location meublée et des mécanismes d’amortissement.
Pour les propriétaires comme pour les investisseurs, l’anticipation patrimoniale et fiscale pourrait redevenir un enjeu central dans les prochains mois.