Abus de droit : quand une SCI génère artificiellement des déficits fonciers en logeant ses propres associés

Le tribunal administratif de Nîmes a confirmé, dans une décision du 19 juin 2026, un redressement pour abus de droit fiscal visant Mme H., associée de la SCI Q, structure familiale créée en 2006 pour détenir une propriété transmise entre générations.

Le montage en cause

La SCI avait conclu trois baux d’habitation… avec ses propres associés. Les loyers contractuels, compris entre 9 000 € et 17 000 € par an, étaient ensuite massivement réduits (plus de 60 %) durant les périodes de travaux. Parallèlement, la SCI a contracté 1,3 M€ d’emprunts pour financer une rénovation lourde, générant plus de 1,6 M€ de déficits fonciers.

Ces déficits ont été imputés sur les revenus fonciers très élevés d’une autre SCI familiale, la SCI F, détenue par les mêmes associés dans les mêmes proportions.

La position de l’administration

Saisie, le Comité de l’abus de droit fiscal avait rendu le 27 septembre 2022 un avis favorable à l’administration. Le tribunal confirme : il s’agit bien d’une fraude à la loi, l’opération ayant pour finalité de contourner l’article 15-II du CGI, lequel interdit toute déduction des charges liées à un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance.

Pourquoi le montage tombe-t-il sous l’abus de droit ?

Le juge relève que :

• les baux conclus entre la SCI et ses associés étaient purement artificiels,
• les réductions de loyers pendant les travaux étaient sans justification économique réelle,
• l’objectif principal était de créer des déficits fonciers pour les imputer sur les revenus d’une autre SCI familiale.

En clair : la SCI Q n’avait pas une véritable activité locative, mais servait de vecteur d’optimisation fiscale contraire à l’esprit de la loi.

📌 Décision

TA Nîmes, 3e chambre, 19 juin 2026, n° 2400071 Le tribunal confirme le redressement et valide l’analyse de l’administration : abus de droit par fraude à la loi.