Immobilier ancien: hausse des prix de 8,48%

Publié le 6.7.2010 par Myimmobilier.com
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dépêche AFP

Les prix des logements anciens en France ont progressé de 8,48% en un an, entre les premiers semestres de 2009 et 2010, approchant le record d’avant la crise de 2008, a annoncé mardi Century 21, un des principaux réseaux d’agences immobilières.

« Nous sommes très inquiets de cette hausse brutale des prix car on risque un blocage des volumes de ventes du fait qu’on est à la limite haute de ce que les acheteurs peuvent payer », a déclaré Laurent Vimont, président de Century 21 (850 agences), lors d’une conférence de presse.

Le prix moyen s’est élevé à 2.508 euros/m2 au cours du premier semestre de 2010, en progression de 8,48% par rapport aux six premiers mois de 2009, très proche (-1,6%) du record du premier semestre 2008 avant la crise immobilière qui avait suivi celle des subprimes aux Etats-Unis.

Sur l’ensemble de l’année 2010, Century 21 prévoit une hausse des prix de 6% des logements anciens par rapport à 2009.

A Paris, après une flambée des prix de près de 15% en un an, dont un peu plus de 10% au cours des six derniers mois, le record est même battu avec un prix moyen de 7.079 euros/m2, soit 5,4% de plus qu’au premier semestre de 2008.

Cette envolée des prix dans la capitale, due à la demande des catégories socio-professionnelles supérieures et des retraités, n’affecte pas les volumes de vente qui enregistrent une hausse de 11,3% sur un an.

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Remise en cause de l’imputation des déficits

Publié le 5.7.2010 par Myimmobilier.com
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Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté. Ce dernier s’impute :

  • sur le revenu global dans la limite de 10 700 € s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt,

  • sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou générée par les intérêts d’emprunt.

Pour rappel, les dépenses doivent avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. Ne sont pas déductibles :

  • les frais d’acte et d’enregistrement exposés lors de l’acquisition d’un immeuble,

  • les arrérages d’une rente viagère versée en paiement du prix d’acquisition d’un immeuble,

  • les frais de démolition d’un immeuble, alors même que ces travaux ont été effectués en vue de permettre l’édification d’une nouvelle construction,

  • la perte consécutive à une caution hypothécaire sur un immeuble donné en location lorsque le propriétaire est amené, dans le cadre de cet engagement, à vendre l’immeuble.

  Cette imputation est automatique mais n’est définitivement acquise que si l’immeuble est maintenu à la location pendant trois ans. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 

Lorsqu’un propriétaire de plusieurs immeubles ayant déclaré un déficit imputable sur le revenu global cesse de louer l’un de ses immeubles dans les trois ans, le revenu foncier et le revenu global sont reconstitués.

L’administration à préciser les modalités de cette reconstitution :

  •  le déficit foncier afférent à l’immeuble dont la location a cessé, y compris la part indûment imputée sur le revenu global, est imputé sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun jusqu’à l’année de cessation de la location ;

  • les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location et se rapportant à l’immeuble cédé ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers.

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation) 

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Projet d’instruction sur le Scellier

Publié le 30.6.2010 par Myimmobilier.com
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 Un nouveau projet d’instruction sur le Scellier est rendu public !Ce projet, qui commente les derniers aménagements apportés au régime et apporte des précisions nouvelles, est mis en consultation publique jusqu’au 2 juillet. Il est opposable à l’administration jusqu’à la publication de l’instruction définitive.   

Extrait de l’instruction  en projet :

« 1/ L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) a institué une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif (dispositif « Scellier »).

Codifiée sous l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI), cette réduction d’impôt s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, des logements neufs dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de neuf ans à une personne autre qu’un membre de leur foyer fiscal.

Ce dispositif s’applique également aux contribuables qui souscrivent, pendant la période du1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant ces mêmes investissements.La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement ou le montant des souscriptions, dans la limite annuelle de 300 000 €.

Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010.La réduction d’impôt est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.

2/ L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) :

  • module, à compter de 2011, les taux de la réduction d’impôt en fonction du niveau de performance énergétique globale des logements ;

  • conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au titre d’une année sur les années suivantes, au maintien de la mise en location du logement au cours des années concernées ;

  • exclut de la réduction d’impôt les logements financés au moyen d’un prêt locatif social (PLS).

3/ Pour sa part, l’article 83 de la loi de finances pour 2010 assouplit le champ d’application géographique de la réduction d’impôt en prévoyant une dérogation au zonage sur agrément, délivré dans des conditions fixées par décret, du ministre chargé du logement.

La présente instruction commente ces nouvelles dispositions et apporte diverses autres précisions. »

Vous pouvez adresser vos remarques sur ce projet d’instruction, mis en consultation publique le 23 juin 2010 jusqu’au2 juillet 2010 inclus, à l’adresse de messagerie suivante : bureau.c2-dlf@dgfip.finances.gouv.fr

Seules les contributions signées seront examinées. 

Le projet en détail >>

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation) 

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L’immobilier commercial nouveau danger pour les banques

Publié le 29.6.2010 par Myimmobilier.com
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Dépêche AFP

Les banques, après avoir tout juste surmonté la crise financière, risquent de faire face à une nouvelle menace émanant de l’immobilier commercial qui pourrait bien provoquer de nouvelles pertes dans le secteur financier, a estimé lundi la BRI.  

Loic Venance »On peut s’attendre à ce que l’exposition à l’immobilier commercial entraîne de nouvelles pertes », a averti la Banque des règlements internationaux (BRI) dans son rapport annuel. Si la crise financière de 2007 a démarré avec une crise de l’immobilier résidentiel, cette fois c’est l’immobilier commercial, (entrepôts, bureaux…) aux Etats-Unis qui pourrait devenir problématique. 

Le secteur américain « a perdu plus d’un tiers de sa valeur par rapport à son pic et le taux d’impayés sur les prêts immobiliers commerciaux a dépassé 8%, soit le double par rapport à fin 2008 », a estimé la banque centrale des banques centrales. 

Les établissements financiers se sont lentement remis de la crise des « subprime » en 2008, qui avait précipité des nombreuses banques au bord de la faillite. Des injections massives de capitaux et un plan de soutien public au secteur avait sauvé ce dernier d’une catastrophe majeure.

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La responsabilité du conseil en matière de défiscalisation

Publié le 28.6.2010 par Myimmobilier.com
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L’acheteur trompé par un conseiller en défiscalisation peut recevoir des dommages et intérêts : Pour vendre des biens immobiliers défiscalisés (Scellier, Robien, etc.), les sociétés de conseils en défiscalisation ne lésinent pas en général sur les promesses de rendement (loyers garantis). Attention donc, il est de notoriété que dans certaines villes françaises, où les programmes neufs fleurissent, la demande locative est faible. Beaucoup de particuliers investisseurs, ne trouvant pas de locataire, ne peuvent profiter du gain fiscal et se retrouvent, en plus, dans une situation financière difficile.

C’est ce qui est arrivé aux époux X, qui ont acheté il y a quelques années un appartement loi Robien dans la ville de Saint-Nectaire. Cass. civ.3, n°09-14276 du 11 mai 2010.

« ayant retenu que les objectifs de défiscalisation n’étaient pas stipulés au compromis, ni dans l’acte de vente signé directement avec la société Foncière Richelieu dont la plaquette publicitaire ne comportait aucune mention relative à une défiscalisation possible et que les consorts X-Y ne rapportaient pas la preuve qu’ils n’auraient pas acheté s’ils avaient eu connaissance des difficultés du marché locatif sur la commune de Saint-Nectaire, la cour d’appel a légalement justifié sa décision. »

A bon entendeur !

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Comment monter sa demande de prêt immobilier ?

Publié le 24.6.2010 par Myimmobilier.com
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Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves ?

Maintenant, commence plutôt l’étape administrative sans quoi rien ne peut se faire : le prêt bancaire !

Une fois déterminée la banque auprès de laquelle vous souhaitez souscrire votre emprunt, il vous reste à monter effectivement le dossier de crédit. 

Le dossier de demande de prêt doit comporter un certain nombre de pièces qui permettent à l’établissement de crédit d’étudier la solvabilité du candidat emprunteur. 

Monter un dossier de prêt n’est pas simple. L’emprunteur doit transmettre un certain nombre de documents de nature à permettre au banquier de faire une étude approfondie de sa solvabilité. 

Pièces à fournir en général au montage du dossier :

Outre les documents officiels (carte d’identité, contrat de mariage, quittance EDF …), l’emprunteur doit fournir ses 3 derniers bulletins de salaires, son dernier avis d’imposition ainsi que toutes les offres de prêts en cours. L’établissement prêteur demande également un document attestant de la réalité de l’opération immobilière que l’emprunteur souhaite financer avec le prêt (promesse de vente, contrat de réservation, …). 

L’étude de la solvabilité de l’emprunteur est extrêmement importante car elle détermine le montant de l’emprunt, sa durée et son taux. Elle est réalisée, au vu des éléments fournis par l’emprunteur, par un rapport entre les revenus nets du foyer et les charges régulières supportées. Les revenus nets sont constitués par les revenus imposables.

Les prestations familiales et les primes exceptionnelles ne sont pas prises en compte dans le calcul de ces revenus car elles ont un caractère aléatoire. Les établissements prêteurs considèrent généralement que les charges des emprunteurs doivent être inférieures à un tiers des revenus nets. 

Attention, l’apport personnel des emprunteurs est un élément également très important pour le banquier. 

Bon crédit !

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Quels sont les investissements éligibles au Scellier ?

Publié le 22.6.2010 par Myimmobilier.com
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Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt au titre de :  

  • l’acquisition, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement,

  • la construction d’un logement qui a fait l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d’un dépôt de demande de permis de construire,

  • la transformation en logement d’un local affecté à un usage autre que l’habitation acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012,

  • à la réalisation, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs,

  • la souscription, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, au capital de SCPI à condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction Scellier sont remplies et que les revenus de la SCPI soient soumis l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de l’associé (pour la quote-part lui revenant).

 Attention, la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, avec l’un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de cet associé.  

La location du logement peut en revanche être consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre que celles mentionnées ci-dessus à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.  

L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

  

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L’immobilier touché par la réforme des retraites

Publié le 17.6.2010 par Myimmobilier.com
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Extrait du communiqué de presse concernant les retraites :

 » Comme il s’y était engagé, le Gouvernement a résolument écarté une hausse généralisée des prélèvements.

En effet, une augmentation massive des impôts ne peut être la réponse au déséquilibre de nos régimes de retraite dont la cause première est le vieillissement de la population.

Par ailleurs, une telle mesure nuirait à la croissance et à l’emploi dans un contexte de sortie de crise. Ceci est particulièrement vrai en France où le poids des prélèvements obligatoires est l’un des plus élevés au monde.

Néanmoins, le Gouvernement propose près de 4 milliards d’euros de recettes nouvelles. Ces mesures visent deux objectifs. D’une part, elles garantissent l’équité de l’effort demandé à l’ensemble des acteurs économiques et des catégories de revenus.

D’autre part, elles complèteront les économies réalisées grâce au relèvement de l’âge légal de départ à la retraite et aux mesures de convergence public / privé. En particulier, elles permettront d’accroître les moyens du fonds de solidarité vieillesse (FSV) afin de conforter le financement des éléments de solidarité du système d’assurance vieillesse. 

Trois types de mesures ciblées ont été retenus : des mesures sur les hauts revenus pour un partage équitable de l’effort, des mesures sur les revenus du capital pour qu’ils participent davantage au financement des retraites et des mesures de diminution des niches fiscales et sociales. 

Détail des mesures sur les revenus du capital : 

Les prélèvements sur les revenus du capital et du patrimoine seront majorés d’un point.

  • le taux d’imposition des plus-values de cessions mobilières sera augmenté de 18% à 19% ;

  • le prélèvement forfaitaire libératoire, que les ménages peuvent choisir pour l’imposition des dividendes, intérêts et autres revenus mobiliers, sera augmenté de 18% à 19%. De fait, la mesure ne concernera que les ménages les plus aisés, qui ont seuls intérêt à opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire ;

  • le prélèvement forfaitaire applicable aux plus-values de cessions immobilières sera augmenté de 16% à 17%. Les exonérations actuelles, notamment celle concernant la vente de la résidence principale, seront maintenues. »

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Le bail doit préciser la surface …

Publié le 15.6.2010 par Myimmobilier.com
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Rep ministérielle n° 53489 (JOAN Q, 1er juin 2010)  

Si le contrat de location doit mentionner la surface du bien d’habitation, aucune sanction ne pèse sur le propriétaire qui oublie de le faire.  Le contrat de bail d’habitation doit préciser la surface habitable du bien donné en location (Loi 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3).  

Cette obligation n’est cependant assortie d’aucune sanction spécifique pour le bailleur qui l’oublie.

Selon le ministre du Logement, le locataire insatisfait par l’absence d’indication de la surface sur le contrat de location doit démontrer que son bailleur un commis un dol ou une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

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Les normes techniques pour la réduction d’impôt

Publié le 7.6.2010 par Myimmobilier.com
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L’administration vient d’indiquer des dispositions transitoires dans l’attente du décret concernant les normes techniques.

 En effet, les prêts contractés pour l’acquisition ou la construction de l’habitation principale ouvrent droit, en général, à un crédit d’impôt égal à 40 % du montant des intérêts versés au titre de la première annuité de remboursement et à 20 % du montant des intérêts versés au titre des quatre annuités suivantes.

Cependant, depuis 2009, le montant du crédit d’impôt attaché aux logements neufs dépend des normes techniques selon lesquelles ils sont construits. Cependant ce dit décret n’a toujours pas été publié. La publication de ce dernier est en effet subordonnée à l’adoption définitive du projet de loi portant engagement national pour l’environnement (dit « Grenelle II »).

En attendant, l’administration prévoit les dispositions transitoires suivantes. Du 1er janvier 2010 à la date d’entrée en vigueur du décret à paraître, la preuve du respect de la réglementation thermique en vigueur est apportée par tous moyens, notamment par la production de la synthèse d’étude thermique standardisée RT2005, telle que définie à l’annexe VI de l’arrêté du 24 mai 2006 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments.  

Pour les logements construits selon des normes de haute performance énergétique, la justification du respect de la réglementation thermique peut être apportée par la production du certificat mentionnant l’attribution du label, délivré par un organisme certificateur. Les labels concernés sont : 

  • le label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » ; 
  • le label « haute performance énergétique, HPE 2005 » ;
  • le label « très haute performance énergétique, THPE 2005 » ;
  • le label « haute performance énergétique énergies renouvelables, HPE EnR 2005 » ;
  • le label « très haute performance énergétique énergie renouvelables et pompes à chaleur, THPE EnR 2005 » (projet Inst. n°s 15 et 16). 

On rappelle que les contribuables ne sont pas tenus de joindre à leur déclaration de revenus le document justifiant du respect de la réglementation thermique en vigueur pour bénéficier du crédit d’impôt. Ils doivent seulement le tenir à la disposition de l’administration, qui peut le leur demander dans le cadre de l’exercice de son droit de contrôle.

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