L’immeuble est loué par l’usufruitier, quid de la fiscalité ?

Pour rappel, l’usufruit donne le droit d’usage, de jouissance du bien, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits.

A l’inverse, la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, sans disposer pour autant du droit d’en jouir.

L’usufruitier doit déclarer les revenus qu’il perçoit, en contrepartie il pourra déduire les charges foncières.

Si un déficit est créé, l’usufruitier pourra l’imputer sur le revenu global jusqu’à 10 700 € et pour la fraction relative aux intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Et que se passe t’il quant aux dépenses du nu-propriétaire ?

Si le nu-propriétaire dispose de revenus fonciers, il pourra déduire les dépenses effectivement supportées, déductibles selon les règles des revenus fonciers,  sur ses revenus fonciers même s’il s’agit de dépenses qui incombent normalement à l’usufruitier.

S’il s’agit de dépenses de grosses réparations (C. civ. art. 605) et que le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation entre vifs effectués sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement, le nu-propriétaire pourra soit rester sous le régime de droit commun.

Si le nu-propriétaire ne dispose pas de revenus fonciers ou si ses revenus fonciers sont insuffisants, il va constater un déficit foncier qui sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € et pour la fraction excédent cette limite et pour la fraction relative aux intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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Les dates à retenir pour les déclarations 2022

L’avis d’impôt sur le revenu est disponible dans l’espace particulier sécurisé, selon la situation du contribuable, entre le 25 juillet 2022 et le 5 août 2022.

Il est possible en cas d’oubli ou d’erreur constaté sur l’avis d’imposition, de procéder à des corrections. Ces modifications concernent non seulement l’impôt sur le revenu mais également l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les contribuables ayant déclaré leurs revenus en ligne peuvent rectifier leur déclaration directement en ligne. Le service de correction en ligne sera ouvert début août 2022 et accessible jusqu’à mi-décembre 2022.

Après, il sera encore possible de déposer une déclaration rectificative jusqu’au 31 décembre 2024. Le contribuable doit suivre la procédure proposée à l’écran en sélectionnant l’impôt et l’année concernés. Il doit également préciser le motif de sa demande. La réclamation est alors directement transmise au service concerné et le contribuable doit recevoir un accusé de réception.

La correction de la déclaration de l’impôt peut aboutir à une diminution ou une augmentation du montant de l’impôt. En cas de baisse d’impôt, un avis d’impôt corrigé informera le contribuable du dégrèvement et le montant de l’impôt dû sera précisé sous le libellé « montant de votre impôt net ». S’il avait déjà payé l’impôt, le trop-perçu lui sera remboursé. S’il n’avait pas encore payé l’impôt, seul le « montant de votre impôt net » figurant sur le nouvel avis d’imposition sera à régler.

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C’est quoi la taxe sur les logements vacants ?

Depuis le 1er janvier 2013, les propriétaires de logements inoccupés depuis plus de 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition sont soumis une taxe assise sur la valeur locative foncière brute dont le taux est fixé à 12,5 % pour la 1ère année de vacance et 25 % dès la 2ème année.

Cette taxe sur les logements vacants n’est due que dans certaines communes de plus de 50 000 habitants où la situation du marché locatif est tendue.

Seuls sont soumis à cette taxe annuelle les locaux habitables mais non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d’habitation.

La taxe n’est pas due pour :

• les résidences secondaires,
• les locaux qui nécessiteraient, pour être habitables, des travaux importants,
• les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition,
• les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas acquéreur,
• les logements détenus par les organismes d’habitation à loyers modérés.

La taxe n’est pas due lorsque le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition.

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Le Taux Marginal d’Imposition (TMI) permet d’identifier le taux d’imposition auquel sera soumis tout revenu supplémentaire perçu par le foyer fiscal.
Il correspond au taux appliqué sur la dernière tranche d’imposition du contribuable.
Les crédits ou réductions d’impôt ont un impact sur l’impôt net à payer mais n’ont pas d’influence sur le Taux Marginal d’Imposition.

Le Taux Marginal d’Imposition en détail …

Le taux marginal d’imposition (TMI) d’un contribuable correspond au taux auquel est imposée la dernière tranche de son revenu.
C’est donc la somme des revenus du foyer après application du quotient familial et de son plafonnement !
L‘IR d’un contribuable est calculé selon un barème progressif qui est composé de plusieurs tranches d’imposition.
Connaitre son TMI permet d’évaluer l’impact qu’aura sur le montant des impôts, soit un revenu supplémentaire (revenu du capital ou revenu salarial) ou une baisse de revenu (passage en retraite …).

Le TMI pour des revenus perçus en 2020 par le foyer de 120.000 €  par ex est de 41%.

Cette notion de TMI est donc importante pour l’investissement PERin par exemple, car être imposés à un TMI de 41% en tant que salariés (Mr et Mme) et passé à 30% au moment de la retraite, dopera le retour sur investissement du produit grâce à ce différentiel d’impôt (j’ai plus déduit que je n’ai payé d’impôt) !

Qu’est ce qui modifie un TMI ?

Il y a différents paramètres qui pourraient modifier le TMI.

On peut en citer quelques un … :

• La perception d’un bonus ;
• Une augmentation de salaire ;
• La baisse de revenus (passage en retraite par ex) ;
• Un divorce (seuls les revenus de l’un ou l’autre) sont alors pris en compte (avec les règles du quotient familial).
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