Démembrement de propriété et travaux … qui paie quoi ?
Le démembrement est un acte qui sépare la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes :
- la nue-propriété d’une part ;
- l’usufruit d’autre part.
L’usufruit donne le droit d’usage, de jouissance du bien, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits. A l’inverse, la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, sans disposer pour autant du droit d’en jouir.
Le démembrement immobilier est souvent utilisé pour optimiser la transmission. Des parents peuvent par exemple transmettre la nue-propriété à leurs enfants qui ne paieront des droits que sur la nue-propriété.
Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires retrouvent la pleine propriété du bien. La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété consécutive au décès de l’usufruitier n’est pas taxable aux droits de succession.
L’usufruitier d’un bien immobilier a le droit :
- de l’occuper gratuitement,
- de le prêter,
- de le louer.
L’usufruitier peut également vendre ou donner son droit.
Que se passe t’il en cas de travaux, qui doit payer ?
A défaut de convention prévoyant des dispositions différentes, le régime légal s’applique.
« L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
La jurisprudence a précisé les notions de grosses réparations et de dépenses d’entretien : d’une manière générale constituent des grosses réparations celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, et des dépenses d’entretien celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de cet immeuble.
Les constructions nouvelles, quant à elles, constituent des améliorations.
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