La situation des locaux loués en meublé, au regard de la taxe d’habitation, doit être examinée du point de vue du loueur en meublé et de celui du locataire en meublé.
La situation du loueur en meublé diffère selon que les locaux meublés donnés en location constituent ou non une habitation personnelle. L’habitation personnelle s’entend de tout local occupé par le contribuable ou dont celui-ci se réserve l’usage comme habitation principale ou secondaire.
Locaux meublés qui ne constituent pas l’habitation principale du loueur : le loueur n’est pas imposable à la taxe d’habitation mais les locaux sont, en principe, assujettis à la cotisation foncière des entreprises (CFE)
Lorsque les locaux meublés constituent l’habitation principale du loueur, ce dernier est redevable de la taxe d’habitation.
La loi Denormandie est une nouveauté 2019 venant compléter le dispositif Pinel déjà en place. Ce dispositif vise à rénover les logements vétustes des centres villes français (liste de 222 villes) par le biais d’un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs (de 12 à 21% quant à la réduction d’impôt).
L’investisseur en ancien devra répondre à des obligations précises afin d’être éligible aux aides fiscales mises en place par le plan Denormandie.
De s’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.
Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.
Effectuer des travaux facturés par une entreprise représentant au moins 25% du coût de l’opération et dans une limite maximale de 300.000€.
Concernant les travaux, ils devront :
Soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% (20% en habitat collectif)
Soit représenter 2 types de travaux sur un choix de 5, qui sont :
Pour les revenus perçus avant le 1er janvier 2018, le taux minimum d’imposition à l’impôt sur le revenu s’établissait à 20% (hors cas des DOM).
Désormais, pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2018, ce taux d’imposition minimum est relevé de 20 à 30 % sur la fraction du revenu net imposable excédant la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l’impôt sur le revenu (soit 27 519 € pour l’imposition des revenus 2018).
Comme auparavant, cette imposition minimale ne sera applicable que si elle est supérieure à l’imposition résultant de l’application aux revenus de source française du taux moyen d’imposition calculé sur l’ensemble des revenus mondiaux.
Loi de finances 2019 : fiscalité des Plus-values immobilières des expatriés améliorée
La Loi de Finances pour 2019 est venue aligner la situation des expatriés sur celle des résidents fiscaux français. Avant cette loi, les expatriés perdaient intégralement le bénéfice de l’exonération totale de la plus-value tirée de la cession de la résidence principale, dès lors que le transfert du domicile fiscal avait lieu avant la cession, alors que les personnes domiciliées en France disposent d’un délai (d’un an en principe) pour vendre leur ancienne résidence principale en bénéficiant de ce dispositif.
Ce point faisait l’objet de contentieux et les points de vue divergeaient : Le Conseil Constitutionnel estimait cette différence de traitement conforme à la Constitution tandis que le Tribunal Administratif de Versailles l’estimait contraire au Droit Européen.
Aujourd’hui, la question a été tranchée par l’adoption de la Loi de Finances. Les expatriés cédant leur ancienne résidence principale en France dans un délai normal de vente après leur départ de France peuvent désormais bénéficier de l’exonération totale de la plus-value dans les mêmes conditions qu’un résident fiscal français.
La nouvelle exonération ne s’applique pas à tous les expatriés, mais uniquement aux personnes qui transfèrent leur résidence dans un Etat membre de l’Union Européenne ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale.
Mais que faut-il entendre par résidence principale ? Les biens immobiliers pouvant bénéficier de l’exonération sont ceux qui constituaient la résidence principale en France du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France.
Le bénéfice de l’exonération s’étend à la cession des dépendances immédiates et nécessaires de cet immeuble seulement si cette cession intervient en même temps que celle de l’immeuble principal.
La cession devra intervenir au plus tard le 31 décembre suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France. Pour les expatriés, ce délai est expressément prévu par le nouvel article, alors qu’il est seulement dégagé de la jurisprudence et de la doctrine pour les résidents fiscaux français.
Avant l’entrée en vigueur de la Loi de Finances pour 2019, les expatriés bénéficiaient de l’exonération partielle à hauteur de 150.000€ pour la plus-value réalisée sur la cession d’un logement situé en France. Le délai de cession du logement après le départ hors de France a été allongé : la plus-value pourra ainsi être exonérée à hauteur de 150.000€ à condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 10ème année (et non plus la 5ème).
L’exonération totale instituée pour cession de la résidence principale ne s’appliquera pas si l’expatrié a déjà bénéficié de l’exonération partielle de la plus-value.
Ces deux mesures s’appliquent aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2019.
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Choisissez le crédit pour votre investissement locatif
Pour financer un investissement locatif, il est possible d’utiliser le crédit bancaire. Pour cela, il faut avoir pensé son investissement au préalable.
Le prévisionnel doit être clair et bien établi. Votre banquier pourra se laisser plus facilement convaincre de vous apporter 100% du montant du bien voire même une partie des travaux pour un appartement ancien nécessitant des rénovations. Mais cela sera possible uniquement si vous disposez d’un bon dossier et que le rendez-vous a bien été préparé en amont.
Le banquier pourra également se prémunir sur la valeur des loyers encaissés, si votre bien est situé dans une zone où la demande locative est forte, comme Paris par exemple. Il pourra tout de même vous demander d’apporter la valeur des frais de notaire.
Les différents crédits pour un investissement immobilier
Au moment de monter votre dossier de demande de crédit, il est important de définir à l’avance certaines données, notamment le type de taux désiré. Vous pouvez choisir un taux fixe ou un taux variable. Afin d’opter pour la solution la plus adaptée à votre projet, faites-vous conseiller par des spécialistes : votre conseiller financier ou votre conseiller en gestion de patrimoine. Dans le cas où vous choisissez un taux variable, prenez garde de bien sélectionner un taux capé. Il vous faudra également déterminer le type de crédit.
Deux variantes sont possibles :
le crédit remboursable, que vous allez amortir au fil des mois ;
ou alors, le crédit in fine, dont vous rembourserez le capital en une seule fois au terme du contrat.
Enfin, il vous faudra négocier : le taux, les frais de dossier, les modalités de remboursement anticipé et la clause de transfert.
Les avantages d’un financement par crédit bancaire
Le fait de se faire financer par la banque par le biais d’un crédit immobilier offre de nombreux avantages.
L’immobilier est le seul placement qui permet d’avoir recours à ce financement.
Ainsi, vous investissez l’argent de la banque et non le vôtre. Vous pouvez alors investir des sommes plus importantes que simplement le montant de vos économies.
Ce mode de financement est également très intéressant car les taux sont, en ce moment, historiquement très bas.
Il est également possible de déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs selon le régime d’imposition choisi. C’est par exemple le cas pour les investissements locatifs meublés si vous déclarez au réel.
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Le crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique (CITE) est prorogé pour une année soit jusqu’au 31 décembre 2019 sous réserve de certains aménagements (extension de son champ d’application à de nouvelles dépenses et limitation de son bénéfice dans certains cas sous conditions de ressources ou sous un plafond spécifique de dépenses).
La réduction d’impôt Pinel est étendue (à certaines opérations de rénovation et certaines zones géographiques notamment) et aménagée (maintien de la réduction pour les bénéficiaires devenus non-résidents, précision du dispositif de plafonnement des commissions des intermédiaires).
Publié dansUncategorized|Commentaires fermés sur Rappel : CITE et Pinel sont prorogés et étendus
Les personnes physiques non résidentes fiscales françaises et les personnes morales redevables de l’impôt sur le revenu (IR) en France dont le siège est situé hors de France sont en principe soumises, comme des résidents français, à un prélèvement de 19 % depuis le 1er janvier 2015 (taux fixé à 33 1/3 % pour les personnes morales non résidentes assujetties à l’impôt sur les sociétés) sur les plus-values réalisées suite à la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.
De manière générale, les plus-values imposables réalisées par des non-résidents, assujettis à l’IR, lors de la cession de biens immobiliers détenus en France, sont déterminées dans les mêmes conditions que pour les contribuables fiscalement domiciliés en France. Cependant en tant que non résident, il existe un abattement supplémentaire de 150.000 € (sous certaines conditions).
A cela peut se rajouter la surtaxe immobilière si votre plus-value dépasse 50.000 € (de 2 à 6%) ainsi que la contribution sur les hauts revenus (si votre revenu fiscal de référence dépasse 250.000 € pour une personne seule ou 500.000 € pour un couple).
De plus, les plus-values réalisées depuis le 17 août 2012 par des contribuables domiciliés hors de France sont soumises aux prélèvements sociaux.
Le dispositif bénéficie aux contribuables dont le domicile fiscal se situe en France au sens de l’article 4 B du CGI.
La loi de finances pour 2019 permet aux contribuables qui ont effectué une acquisition ouvrant droit à la réduction d’impôt lorsqu’ils étaient domiciliés fiscalement en France de conserver le bénéfice de l’avantage fiscal pour les années où leur résidence fiscale n’est plus située en France.
La réduction d’impôt s’impute alors sur l’impôt français. Cet aménagement s’applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019.
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Les prêts in fine et les prêts ne prévoient pas de terme souscrits par un redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable.
Ils sont alors soumis à des règles particulières de déduction (limitation de la déduction à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu pour les premiers et au montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à un vingtième de ce montant écoulé depuis le versement du prêt pour les seconds).
La loi de finances pour 2019 instaure ces mêmes modalités particulières de déduction en cas de prêts in fine ou ne prévoyant pas de terme, contractés directement ou indirectement, par une société ou un organisme pour l’achat d’un actif imposable.
La valorisation des parts ou actions de cette société ou organisme à retenir pour l’IFI devra donc prendre en compte chaque année les dettes correspondantes après application de ces mêmes limitations. En pratique, sont essentiellement visés ici les prêts in fine octroyés à des SCI pour l’acquisition d’un actif immobilier.
Ces nouvelles règles s’appliquent à l’IFI dû à compter de 2019.
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Les dépenses de pose d’équipements de chauffage utilisant des énergies renouvelables, jusque-là exclues du dispositif CITE, deviennent éligibles de même que les dépenses payées pour la dépose d’une cuve à fioul. Le bénéfice du Cite pour ces dépenses est assorti d’une condition de ressources.
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