Le Conseil Constitutionnel est à nouveau saisi par le Conseil d’Etat (CE QPC 15-12-2016 n° 401716 ) de la constitutionnalité de l’assujettissement aux prélèvements sociaux de personnes non affiliées à un régime de sécurité sociale français.
A suivre …
Les dispositifs « Pinel » et « Censi-Bouvard » pour les résidences pour étudiants et seniors sont prolongés d’une année, soit jusqu’au 31 décembre 2017, sans modifications des conditions d’éligibilité aux réductions d’impôt auxquelles ils ouvrent droit.
Une réduction d’impôt est mise en place pour les résidences de tourisme afin d’encourager les propriétaires de telles résidences à réaliser des travaux de grande ampleur. Les travaux éligibles à la réduction d’impôt sont limitativement énumérés par le projet de loi et comprennent une forte composante environnementale, notamment en incluant les travaux de rénovation énergétique. Sont visés les travaux adoptés en assemblée générale de copropriété du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019. La réduction d’impôt est égale à 20 % des dépenses engagées dans la limite d’un plafond de 22 000 € par logement.
Prorogation du crédit d’impôt transition énergétique jusqu’au 31 décembre 2017
La loi supprime le crédit d’impôt au titre des primes d’assurance contre les impayés de loyer.
La loi met en place une nouvelle réduction d’impôt en faveur de la réhabilitation de résidences de tourisme (afin de compenser en partie la suppression du volet acquisition de résidences de tourisme du dispositif Bouvard, et de réorienter l’avantage fiscal vers le besoin réel de ce secteur qui n’est pas la production de logements mais la rénovation du parc existant).
La réduction d’impôt s’applique aux travaux, réalisés par une entreprise, portant sur l’ensemble de la copropriété, au titre : de l’isolation thermique (parois vitrées, volets isolants, et parois opaques) et de l’installation d’équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable (à condition que ces travaux respectent les critères de performance énergétique exigés dans le cadre du CITE), de dépenses visant à faciliter l’accueil des personnes handicapées, de travaux de ravalement.
La loi proroge le dispositif Censi-Bouvard qui devait prendre fin le 31 décembre 2016, d’une année soit jusqu’au 31 décembre 2017.
Toutefois, pour cette dernière année d’application, l’avantage ne sera plus ouvert aux acquisitions de logements situés dans les résidences de tourisme. En effet, le gouvernement a souhaité recentrer le dispositif sur les secteurs où l’offre est réellement insuffisante (résidences pour personnes âgées, handicapées ou étudiants), ce qui n’est pas le cas des résidences de tourisme dont le parc est jugé suffisant. En revanche, ces résidences étant vieillissantes et nécessitant des travaux de rénovation, le gouvernement a prévu la création d’une nouvelle réduction d’impôt pour leur réhabilitation.
s’agissant de l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, qu’un contrat préliminaire de réservation ait été signé et déposé au rang des minutes d’un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2016 ;
dans les autres cas, qu’une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique de vente ait été signée au plus tard le 31 décembre 2016.
Le bail en cas de location, peut être reconduit tacitement ou faire l’objet d’un renouvellement
formel.
Il y a tacite reconduction lorsque le bailleur ne donne pas congé au
locataire à la fin du bail. Le bail est alors renouvelé aux mêmes
conditions de durée et de loyer que le bail initial.
C’est la raison pour laquelle le bailleur a parfois intérêt à proposer un
renouvellement formel au locataire. Il doit alors adresser sa proposition
au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6
mois avant la fin du bail. Le bailleur peut ainsi modifier la durée du bail
ou proposer au locataire une augmentation de loyer.
Lorsque le bailleur ne donne pas congé au locataire dans les formes
prescrites par la loi, le bail est renouvelé.
A titre dérogatoire, et après l’accord exprès des parties, le contrat de
location peut être renouvelé avant l’expiration du bail en cours lorsque le
propriétaire a signé avec l’Agence nationale de l’habitat une convention
avec travaux. Les ressources du locataire en place doivent être conformes
aux plafonds prévus par cette convention. L’offre de renouvellement est
présentée dans le délai de trois mois après l’accord des parties par la
lettre recommandée. Le montant du loyer fixé par le contrat de location
renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au
conventionnement des logements avec l’Agence nationale de l’habitat.
Les sociétés civiles de construction vente sont caractérisées essentiellement par la spécificité de leur objet social et par la possibilité pour la société d’exiger des associés des apports de fonds supplémentaires pour lui permettre de réaliser cet objet. L’article L 211-1 du CCH impose aux sociétés de construction-vente un objet spécifique : elles doivent avoir pour activité de « construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions », étant précisé que ces immeubles « ne peuvent être attribués, en tout ou partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l’attribution ».
En cas d’apport
En ce qui concerne l’imposition éventuelle de la plus-value réalisée par l’apporteur, on se reportera aux règles générales (qu’il s’agisse d’apports effectués par un particulier ou par une entreprise), sous réserve de la particularité suivante concernant l’apport d’un terrain à bâtir (report d’imposition ou plus value d’apport lorsqu’il s’agit d’un particulier).
L’entreprise apporteuse peut renoncer au report d’imposition. Dans ce cas, elle doit joindre à la déclaration des résultats de l’exercice en cours à la date de l’apport une note exprimant sans équivoque son désir qu’il soit tenu compte de la plus-value résultant dudit apport pour la détermination des résultats fiscaux de l’exercice considéré.
Régime fiscal de la SCCV :
Les sociétés civiles de construction-vente sont en principe passibles de l’IS dès lors qu’elles exercent une activité réputée commerciale du point de vue fiscal.
Par dérogation, l’article 239 ter du Code Général des Impôts prévoit que les sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente sont, sous certaines conditions, exclues du domaine de l’IS (sans possibilité d’option) et soumises au même régime fiscal que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations, c’est-à-dire que ce sont les associés (et non la société elle-même) qui sont imposés en proportion de leurs droits suivant le régime fiscal qui leur est propre (impôt sur le revenu ou IS selon le cas).
Les associés doivent, par ailleurs, conformément aux statuts, être indéfiniment responsables du passif social en proportion de leurs droits sociaux.
La taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles peut être instituée par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme.
La taxe forfaitaire s’applique aux cessions réalisées par les personnes physiques et les sociétés et groupements soumis à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI, et par les contribuables domiciliés hors de France assujettis à l’impôt sur le revenu soumis au prélèvement dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du Code General Impôt.
La taxe s’applique aux seules cessions de terrains nus qui ont été rendus constructibles en raison de leur classement par un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.
Cependant, elle ne s’applique pas aux cessions :
• de terrains exonérées en matière de plus-values immobilières des particuliers en vertu des 3° à 8° du II de l’article 150 U du CGI ;
• de terrains classés en terrains constructibles depuis plus de 18 ans ;
• de terrains dont le prix de cession est inférieur au triple du prix d’acquisition.
La taxe est égale à 10 % de la différence entre le prix de cession du terrain et son prix d’acquisition (actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation publié par l’Insee) ou, en l’absence d’éléments de référence, des deux tiers du prix de cession du terrain.
Elle est due par le cédant et est versée lors du dépôt de la déclaration n° 2048-TAB dans les conditions prévues pour l’imposition des plus-values sur terrains à bâtir.
Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l’impôt sur le revenu est un revenu net.
Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d’une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s’applique de plein droit. Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d’année. Le contribuable n’a qu’à reporter directement le montant des revenus perçus au cours de l’année sur sa déclaration d’ensemble des revenus n° 2042, l’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement de 30 % sur ces revenus. Il est toutefois possible de renoncer à l’application de ce régime en optant pour un régime réel d’imposition.
C’est le cas par exemple lorsque le charges dépassent les 30% d’abattements. Cela peut être par exemple suite aux frais financiers comme les intérêts d’emprunt suite à l’acquisition immobilière …
Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, la plus-value bénéficie d’un abattement de :
– 6% par année de détention au-delà de la cinquième année jusqu’à la 21è année,
– 4% pour la 22è année.
Le solde taxable est soumis à l’impôt au taux forfaitaire de 19%.
La plus-value immobilière est totalement exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de la 22è année de détention.
Pour le calcul des prélèvements sociaux, la plus-value bénéficie d’un abattement de :
– 1,65% par année de détention au-delà de la cinquième année jusqu’à la 21è année,
– 1,60% la 22è année,
– 9% par année de détention pour chacune des années au-delà de la 22è.
Le solde taxable est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.
La plus-value immobilière est totalement exonérée de prélèvements sociaux au-delà de la 30è année de détention.
Enfin, la 3è loi de finances rectificative pour 2012 a institué une taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières supérieures à 50.000 €, hors terrains à bâtir et hors plus-values exonérées comme celles sur les résidences principales. Le taux de la taxe est progressif de 2% à 6%.
Et au regard des droits d’enregistrement ?
Les apports purs et simples (y compris les biens immobiliers) qui sont
effectués à la constitution d’une société qui n’est pas soumise à l’impôt
sur les sociétés sont exonérés de tout droit d’enregistrement.
Aucun droit d’enregistrement ne serait dû sur l’opération d’apport.
Une question fiscale ? la réponse ici …
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