Prolongement du Pinel jusqu’en 2017

Publié le 11.4.2016 par Myimmobilier.com
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Le président de la République a annoncé un prolongement du Pinel jusqu’à la fin 2017.

Le Pinel prendra donc fin le 31 décembre 2017. Le président a ajouté que le dispositif serait maintenu en l’état, c’est à dire que l’élargissement du dispositif Pinel qui permet de louer à ses ascendants ou descendants ne prendra pas non plus fin.

Ses avantages fiscaux ont séduit les investisseurs en 2015 : une
défiscalisation progressive de 12 %, 18 % et 21 % en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans).

Mais également la possibilité de louer aux ascendants/descendants.

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Crédit logement ou hypothèque ?

Publié le 4.4.2016 par Myimmobilier.com
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Le crédit logement :

Le fonctionnement de cette garantie est simple : lors de la souscription du prêt, l’emprunteur verse une somme d’argent à un organisme spécialisé (de 2 % environ du montant emprunté).

Cet organisme se porte caution de la dette d’emprunt et s’engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur.

Attention cette garantie n’est pas automatique : l’établissement spécialisé réexamine le dossier de demande de crédit selon ses propres critères. Le risque d’un rejet n’est pas à exclure.

Dans certains cela n’est pas possible : l’acquisition d’un bien immobilier par une SCI dont les associés sont des tiers (sans lien de parenté) ne peut être cautionnée

En fin de prêt, le fonds de garantie peut restituer à l’emprunteur 70 à 80 % de la somme versée en début de prêt.

Ce système de garantie est très avantageux pour l’emprunteur de par la récupération à terme d’une bonne partie de la dépense initiale.

 

L’hypothèque :

L’hypothèque est une garantie portant sur un bien immobilier et permettant à la banque, en cas de défaillance de l’emprunteur, de faire saisir le bien, de le vendre, et de récupérer le montant de sa créance sur le fruit de la vente.

L’emprunteur ne perd pas ses prérogatives de propriétaire : il peut vendre, louer ou encore faire des travaux sur son bien.

Cet acte se fait chez le notaire.

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Louer meublé une partie de sa résidence principale

Publié le 2.4.2016 par Myimmobilier.com
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Article 35 bis , I du Code Général des Impôts : «  Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables  ».

Article 35 bis , II du CGI : «  les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérés de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € par an  ».

Les deux exonérations en faveur des locations d’une partie de l’habitation principale et des chambres d’hôtes peuvent se cumuler dans le cas d’un local loué au bénéfice de lycéens ou d’étudiants pendant l’année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale (BoFiP-Impôts, BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 70).

L’exonération prévue pour la location ou la sous-location d’une partie de l’habitation principale est subordonnée au respect de trois conditions qui doivent être simultanément remplies :

•  les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur, c’est-à-dire que l’exonération s’applique en principe aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu’elles occupent dans leur logement principal ;

•  les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ;

•  le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables. En ce qui concerne cette condition l’Administration publie chaque année deux plafonds selon les régions qui n’ont toutefois qu’une valeur indicative dans la mesure où ces plafonds ne s’appuient sur aucun texte législatif ou règlementaire.

L’administration fiscale (BOFiP Impôts, BOI-BIC-CHAMP-40-20) fixe à 184 €/m2 de surface habitable en Ile-de-France et 135 €/m2 dans les autres régions, la limite de loyer à ne pas dépasser en 2015 pour bénéficier de l’exonération des revenus tirés de la location en meublé d’une partie de la résidence principale.

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Location meublée en direct ou en SARL de famille ?

Publié le 31.3.2016 par Myimmobilier.com
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L’activité de loueur en meublé peut être réalisée en direct ou au travers d’une structure sociétale.

Pour le choix de la forme sociale de la personne morale, il conviendra d’éviter la SCI. En effet, l’activité de loueur en meublé est du point de vue fiscal, une opération commerciale. Il en résulterait que la SCI basculerait automatiquement dans un régime de l’IS, ce qui est préférable d’éviter dans l’hypothèse actuellement évoquée.

La SARL semble la structure la mieux à même à réaliser cette activité.
Lorsqu’elle est constituée avec un seul associé (EURL) ou entre membres de la même famille (SARL de famille), la société peut être soumise au régime des sociétés de personnes (régime de l’IR), automatiquement pour l’EURL, sur option pour la SARL de famille.

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C’est quoi l’OCPI ?

Publié le 28.3.2016 par Myimmobilier.com
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L’organisme effectue des investissements dans des immeubles qu’il donne en location ou fait construire exclusivement en vue de leur location. Il ne doit pas acquérir ces actifs immobiliers dans le seul but de les revendre. Les OPCI doivent, sauf exception, faire l’objet d’un agrément de l’AMF.

Les parts ou actions des OPCI sont émises à tout moment à la demande des porteurs, sur la base de la première valeur liquidative établie après la date limite de centralisation des demandes de souscription, augmentée de la valeur variable de la commission et, le cas échéant, de la commission de souscription.

L’OCPI est le successeur de la SCPI, en ce qu’il reprend ses avantages actuels (mutualisation des risques, gestion par des professionnels agrées par l’AMF, …) mais bénéficie également d’ atouts supplémentaires  comme plus de liquidité et un régime de distribution favorable pour les porteurs de parts (obligation de distribuer au mini 85% des revenus et plus-values).

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L’abattement des expatriés en cas de cession de l’immobilier

Publié le 25.3.2016 par Myimmobilier.com
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Comme vous le savez, en tant que non résident, vous avez le droit en cas de cession à un abattement supplémentaire (sous conditions) de 150.000 euros (après les abattements immobiliers classiques).
L’administration a commenté dans le BOI-RFPI-PVINR-10-20, l’exonération de plus-value des non-résidents cédant un logement en France.
Ainsi, commentant l’exonération plafonnée applicable depuis 2014 aux plus-values de cession du logement en France des non-résidents, l’administration admet que chacun des époux cédant un immeuble commun en bénéficie sur sa quote-part de plus-value.

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La déductibilité des intérets en cas d’expatriation

Publié le 22.3.2016 par Myimmobilier.com
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Lors de votre expatriation, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France comme votre ancienne résidence principale. Celle-ci achetée à crédit, pourrait être louée lors de votre séjour à l’étranger.

Durant votre expatriation, il peut être tentant d’investir dans de l’immobilier locatif pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie en utilisant l’effet levier de la dette.

La convention fiscale conclue avec la France indique que les revenus perçus sur un bien situé en France sont imposables en France à un taux minimum de 20% (sauf exceptions) avec en plus les prélèvements sociaux.

La base d’imposition reste cependant la même qu’un résident fiscal français .

De manière générale, sont déductibles des revenus fonciers les dépenses, effectivement supportées par les propriétaires au cours de l’année d’imposition, se rapportant à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui sont engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier.

Les intérêts d’emprunt restent donc déductibles en France s’ils répondent aux critères exigés.

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Les règles de plafonnement des niches fiscales en 2016

Publié le 14.3.2016 par Myimmobilier.com
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L’article 200-0 A du CGI prévoit que la réduction, l’imputation ou la restitution de certains avantages fiscaux accordés au foyer fiscal au titre d’une même année d’imposition ne peut pas entraîner globalement une réduction du montant de l’impôt dû supérieure à 10.000 €, voire 18.000 € pour certaines réductions d’impôt.
Au-delà, les avantages fiscaux font l’objet d’un plafonnement global qui se traduit par un supplément d’imposition.

Ce dispositif s’est appliqué pour la première fois au titre de l’imposition des revenus de 2009.
Le plafonnement global s’applique aux avantages fiscaux dans les conditions mentionnées au 2 de l’article 200-0 A du CGI (code général des impôts), qui sont accordés en contrepartie d’un investissement ou d’une prestation dont bénéficie le contribuable.

Il est précisé que les réductions et crédits d’impôt sont par hypothèse compris dans le champ d’application du dispositif, s’ils n’en sont pas exclus par une disposition expresse.
Les avantages fiscaux qui ne sont pas pris en compte pour le plafonnement sont en principe des avantages liés à la situation personnelle du contribuable ou à la poursuite d’un objectif d’intérêt général sans contrepartie.

Les avantages fiscaux exclus du plafonnement

Les avantages fiscaux liés à la situation personnelle du contribuable ou à la poursuite d’un objectif d’intérêt général sans contrepartie (dons aux associations, mécénat, etc.), de même que ceux liés aux monuments historiques, sont expressément exclus du champ d’application du plafonnement.
Par ailleurs, les dispositifs compris dans les modalités de détermination des revenus nets catégoriels (exonérations, abattements, déductions, à l’exception des déductions au titre de l’amortissement dans le cadre des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif et les crédits d’impôt visant à corriger une double imposition, ne sont pas compris dans le dispositif.

Par ailleurs certains avantages fiscaux sont exclus du plafonnement, alors qu’ils ne sont pas dans la liste, car leur nature les exclus de facto du régime :

  • les exonérations de revenus catégoriels (notamment en traitements et salaires, revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, etc.) ;
  • les abattements et déductions calculés sur le revenu brut catégoriel (notamment, la déduction pour frais professionnels ou l’abattement spécial de 10 % opéré sur les traitements et salaires et les pensions et retraites,
  • les abattements pour régimes micro-BIC, micro-foncier, spécial BNC, etc.) ;
  • l’avantage en impôt procuré par les déficits fonciers imputables sans limitation de montant ;
  • l’avantage en impôt procuré par les déficits imputés sans limitation de montant autres que les déficits fonciers mentionnés ci-dessus (notamment, les frais correspondant à la maintenance des brevets visés au I bis de l’article 156 du CGI, etc.) ;
  • l’avantage en impôt procuré par les charges déductibles du revenu global (notamment, les pensions alimentaires, charges afférentes aux monuments historiques, versements à la retraite mutualiste du combattant, cotisations sociales des indépendants, etc.)
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Pourquoi ne pas mettre un peu de SCPI …

Publié le 12.3.2016 par Myimmobilier.com
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La SCPI est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif
l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif

Elle présente de nombreux atouts (bien que naturellement elle doit être
considérer comme un investissement de long terme) :

– la mutualisation des risques : la SCPI est composée de différents biens
immobiliers. Cette diversification aboutit à une sensibilité moins
importante aux fluctuations du marché local susceptibles d’affecter un
bien ;

– l’accès du plus grand nombre à l’immobilier avec des mises de fonds
limitées : l’investisseur peut adapter son investissement à son budget car
le montant minimum d’une part est  faible. Il peut ainsi développer et
diversifier son patrimoine ;

– la gestion par des professionnels agréés par l’Autorité des Marchés
Financiers (AMF) : ils s’occupent de trouver des locataires, de gérer les
questions financières (besoins de trésorerie, financement de travaux,…).
L’agrément de l’AMF permet un contrôle du professionnalisme de ces sociétés
(garanties suffisantes, sécurité des opérations, moyens financiers
déployés,…) ;

– le bénéfice des décotes qu’on put obtenir les SCPI en achetant non pas un
appartement mais l’immeuble entier (voire la rue complète !)

– la transparence fiscale et possibilité de bénéficier d’un régime foncier
favorable ;

– et l’opportunité de se constituer des revenus complémentaires : l’achat
de parts de SCPI, par exemple à crédit, permet de se constituer un
patrimoine dont les revenus pourront rembourser le crédit dans un premier
temps puis procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la
retraite (jouer l’effet levier !)

www.joptimiz.com

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Immobilier : quelle valeur à déclarer à l’ISF 2016 ?

Publié le 10.3.2016 par Myimmobilier.com
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Tous les immeubles bâtis et droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis, ainsi que les immeubles en cours de construction doivent être déclarés à l’ISF à leur valeur vénale dès lors que ces biens n’ont pas pour le redevable un caractère professionnel.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Il s’agit donc :

  • des immeubles bâtis de toute nature :

    – locaux d’habitation (appartement dans un immeuble collectif avec dépendances dont cave et/ou parking, immeuble collectif de rapport, maison individuelle avec piscine, courts de tennis le cas échéant, immeuble de caractère exceptionnel tel qu’hôtel particulier, château, manoir, moulin, monument historique, etc.),

    – ou locaux professionnels ou commerciaux non déclarés au titre des biens professionnels exonérés (boutique, bureau, atelier, hangar et tout local de ce type) ;

  • des droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis (usufruit, droit d’usage ou d’habitation, droit d’emphytéose, droit d’un bail à construction) ;
  • des immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts ou actions de sociétés immobilières de copropriété (sociétés dites « transparentes »).

La mise en vente au 1er janvier ou la promesse unilatérale de vente consentie au 1er janvier ne font pas sortir l’immeuble du patrimoine taxable. En revanche, la signature d’un compromis de vente entraîne directement le transfert de propriété du bien à l’acquéreur (et, en contrepartie, la naissance d’une créance au profit du vendeur), sauf si les parties ont prévu le contraire (condition suspensive d’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, par exemple).

Pour le calcul de l’ISF, le bien sera donc inclus dans le patrimoine de l’acheteur si le compromis a été signé avant le 1er janvier.

 Quelle valeur ?

Les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition d’après une déclaration détaillée et estimative du redevable.

Pour l’évaluation des immeubles loués par leur propriétaire, il est tenu compte, le cas échéant, des conditions de location.

Lorsqu’un immeuble est occupé par son propriétaire, sans être loué, il ne peut, en principe, être évalué que comme un immeuble libre, sauf en cas d’occupation à titre de résidence principale.

Les biens immobiliers sont évalués et déclarés par leurs propriétaires redevables de l’ISF dans les mêmes conditions quelle que soit leur localisation géographique, c’est-à-dire qu’ils soient situés sur le continent, en Corse et dans les départements d’outre-mer.

Et la résidence principale ?

Pour l’assiette de l’ISF, les biens immobiliers sont retenus au prix auquel ils auraient pu être vendus si leur propriétaire avait décidé de les céder au 1er janvier. Néanmoins, dans le cas où il s’agit de la résidence principale de l’occupant propriétaire, l’administration fiscale autorise l’application d’un abattement, sur la valeur vénale réelle du bien, de 30 %.

Attention, cette dernière ne doit pas être détenue au travers une SCI comme le rappelle la jurisprudence récente.

De la part de www.joptimiz.com

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