Lors de votre expatriation en Belgique, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France. De même, vous pouvez vous interroger sur lopportunité de linvestissement l’immobilier pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie. Se posera alors plusieurs questions quant à votre fiscalité en France tant au niveau de l’impôt sur le revenu, des plus values, de l’ISF et des droits de succession et autres taxes
La convention fiscale conclue avec la Belgique et la France et la loi interne française nous apportent les solutions.
Avant toute chose et pour prendre les bonnes décisons, il est fortement conseillé de faire un bilan patrimonial expatriation pour connaître l’ensemble des impacts fiscaux vous concernant quant à une éventuelle opération immobilière.
Dans quel type de bien immobilier pouvez vous investir ?
Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un expatrié. Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier français en le louant ou en le laissant à disposition. Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux ou Scellier dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.
Comment se calcul limpôt sur vos revenus locatifs ?
En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France. Cest le cas de la convention conclue avec la Belgique.
En tant que non résident, vos revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Ainsi par exemple, les travaux sont déductibles de vos revenus fonciers.
Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.
Vous devrez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration. Vous devrez éventuellement déclarer vos revenus en Belgique avec cependant des crédits d’impôt (sauf sous certaines conditions).
Il existe cependant des stratégies de réduction de limpôt sur les revenus locatifs. L’utilisation par exemple du statut de loueur en meublé non professionnel peut en être une.
Et en cas de cession, limpôt sur les plus-values !
Les personnes physiques résidentes en Belgique sont soumises, en principe, à un prélèvement de 19% en France sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.
Concernant le calcul de la plus value immobilière, il a été acté par le gouvernement en 2011 de supprimer l’abattement de 10% au delà de la cinquième année. En effet, dans le cadre du plan anti-déficit du gouvernement, il a été décidé que l’abattement ne sera que de 2% par an au bout de 5 ans et de 3% à compter de 15 ans pour toute cession après le 1er février 2012. Il faudra donc être propriétaire depuis 30 ans pour revendre son bien sans que la plus-value ne soit taxée en France. Cela concerne aussi les Expatriés en Belgique qui détiennent des biens en France !
Comment faire pour payer l’impôt ?
Le prélèvement est acquitté sous la responsabilité d’un représentant que le contribuable domicilié hors de France doit, sauf décision de dispense, obligatoirement désigner.
Il y a dispense automatique de désigner un représentant lorsque :
- le prix de cession est inférieur à 150 000 par cédant,
- le bien cédé est détenu depuis plus de 30 ans.
Si la cession est constatée par un acte, le prélèvement est recouvré dans les conditions prévues en matière de droits d’enregistrement. Il est acquitté dans le délai prévu pour la formalité de l’enregistrement ou de la publicité foncière et préalablement à l’exécution de celle-ci.
Dans le cas contraire, le prélèvement doit être acquitté dans le délai d’un mois à compter de la cession.
Une déclaration de plus-value est obligatoire (2048 IMM ou 2048 M) chaque fois que le cédant est une personne non domiciliée en France, qu’il y ait plus-value taxable ou non.
Et enfin …
Attention, vous devrez également vous acquitter des taxes foncières et éventuellement de la taxe dhabitation si vous ne louez pas votre bien immobilier.
Par contre, bonne nouvelle, vous serez exempt des prélèvement sociaux français qui sont aujourdhui à plus de 15% !
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