Sous réserve des conventions internationales, le prélèvement de 19 % est applicable lorsque le vendeur d’un immeuble est une personne physique non résidente en France. De plus, en tant que non résident, vous devriez être également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% , prélèvements remis pour les non-résidents pour les plus-values et revenus immobiliers.
Pour les sociétés imposées à l’IS, le taux est de 33.33%.
Il existe cependant des stratégies d’optimisation et des personnes qui sont exonérées de cette taxation.
Les stratégies d’optimisation et personnes exonérées
Il existe plusieurs types de personnes qui sont exonérés d’office de cette taxation :
- les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité qui, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, ne sont pas passibles de l’ISF et dont le revenu fiscal de référence n’excède pas une certaine limite (sous conditions)
- les organisations internationales, États étrangers, banques centrales et institutions financières publiques de ces États.
Les non-résidents bénéficient de la plupart des exonérations applicables aux personnes résidentes comme par exemple la détention du bien immobilier depuis plus de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).
De plus, les non résident peuvent bénéficier des exonérations prévues en cas de cession de biens :
- pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation sous condition de remploi ;
- échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimilées ;
- dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.
Par contre, l’exonération pour résidence principale ne peut être appliquée.
Une exonération particulière est prévue, sous conditions, en faveur des non-résidents au titre de la cession d’un logement situé en France, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable. Il s’agit donc d’un abattement, le reste est imposable.
La fiscalité de la cession
Lorsque le cédant est assujetti à l’impôt sur le revenu, les plus-values soumises au prélèvement sont déterminées dans les mêmes conditions que pour les contribuables domiciliés en France assujettis à l’impôt sur le revenu.
Les conventions internationales peuvent apporter des dérogations à ce principe mais elles sont rares.
Le vendeur est, en principe comme les résidents français, soumis à un prélèvement de 19 %.
Le taux passe à 33,33 % pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés.
Ce prélèvement est libératoire de l’impôt sur le revenu dû en raison des sommes qui l’ont supporté.
Les frais d’agrément supportés par le contribuable domicilié hors de France viennent en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value brute. Il en est ainsi des honoraires de représentation fiscale.
Les plus-values réalisées sont soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15.5%.
Nécessité d’un représentant fiscal
Le prélèvement est, en principe, acquitté sous la responsabilité d’un représentant que le contribuable domicilié hors de France doit, sauf dispense, obligatoirement désigner.
Il y a dispense automatique de désigner un représentant lorsque :
- le prix de cession est inférieur à 150 000 € par cédant ;
- le bien cédé est détenu depuis plus de 22 ans pour les cessions réalisées depuis le 1er février 2012,
- et, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2015, lorsque le cédant est domicilié dans un Etat membre de l’UE ou partie à l’Espace économique européen (EEE), hors Lichtenstein.
