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Le bail à construction est un contrat régit par les articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitat (CCH). Il se caractérise essentiellement par le fait que le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Il confère dès lors un droit réel immobilier en faveur du preneur.
En vertu de l’article L. 251-3 du CCH, les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. La durée du bail est obligatoirement comprise entre 18 et 99 ans.

Obligations du preneur :

• Obligation de construire : le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain loué qui peuvent conduire à la réalisation de toutes sortes d’immeubles (habitation, commercial, industriel etc.) dès lors où elles sont immobilières et substantielles, ainsi que clairement déterminées.
• Obligation du paiement du loyer : le loyer est indispensable, mais il peut très bien être en argent ou en nature (par remise des constructions en fin de bail) ou associer ces deux modalités.
• Obligation d’entretien des constructions : le preneur est tenu du maintien en bon état d’entretien et des réparations de toute nature.
• Obligation de reconstruire : le preneur doit reconstruire les bâtiments qui ont péri sauf ceux ayant péri par cas fortuit ou force majeure.
• Obligation de payer les charges de l’immeuble : le CCH précise que le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain. Toutefois cette obligation n’est pas d’ordre public.

Droits du preneur :

• Droit réel immobilier sur le sol et les existants : il résulte de ce caractère que le bail à construction doit être publié au fichier immobilier.
• Droit de construire les constructions prévues par le bail.
• Droit de propriété temporaire sur les constructions édifiées par lui conformément aux stipulations du bail.
• Droit d’exploiter librement les constructions existantes ou réalisées : cette liberté d’exploitation participe de l’équilibre économique de la convention.
• Droit de céder ses droits : cette libre cession est un élément fondamental du bail.
• Droit de consentir des servitudes et hypothèques.

Il doit s’agir d’emprunts contractés pour l’un des motifs suivants :

• conservation de la propriété : Il en est ainsi lorsque les fonds empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu’il ne pourrait se dispenser d’assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété. Tel est le cas notamment des emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit. Il importe peu que les intérêts soient payés à un tiers qui a consenti un prêt pour permettre à l’héritier, au donataire ou au légataire de régler en une seule fois les droits dont il est redevable ou qu’ils soient versés de façon fractionnée ou différée au Trésor ;
• acquisition (re)construction ou agrandissement d’un immeuble : Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition ou la construction, reconstruction ou l’agrandissement d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l’immeuble est destiné à être donné en location.
  Il en est ainsi même pour la fraction des intérêts qui se rapporte aux sommes utilisées pour le paiement des droits de mutation à titre onéreux ou la TVA immobilière lorsque celle-ci n’est pas récupérable.
  De même, les intérêts d’un emprunt contracté pour l’acquisition d’un immeuble restent déductibles même si l’immeuble ne produit plus de revenus, dès lors qu’il a été démoli en vue de sa reconstruction et de l’obtention par le propriétaire de revenus fonciers plus élevés. Lorsqu’un contribuable donne en location la résidence qu’il occupe à titre d’habitation principale et qu’il quitte pour trouver un emploi dans une autre région, le loyer qu’il perçoit est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l’habitation qu’il occupait antérieurement à son changement de domicile ;
• réparation ou amélioration de la propriété : Les intérêts d’emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l’emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers ;
• indemnité d’éviction : Les intérêts d’un emprunt contracté pour financer une indemnité d’éviction déductible sont des charges déductibles. En revanche, si l’indemnité d’éviction n’est pas déductible des revenus fonciers, les intérêts de l’emprunt contracté pour la financer ne seront pas non plus déductibles.