Les sociétés civiles immobilières peuvent relever du régime fiscal applicable aux sociétés commerciales et être ainsi soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
Cette situation se présente soit sur option spécifique du contribuable soit par suite la mise en location meublée des biens immobiliers appartenant à la SCI.
Le choix de ce régime fiscal conduit l’investisseur à s’interroger sur les avantages et les inconvénients de cette formule et ce sur la durée de l’exploitation. Les incidences financières de ce choix seront envisagées aux deux principales étapes : l’exploitation puis la cession.
– Incidences financières durant l’exploitation du bien
Le résultat est calculé en respectant les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi la base imposable est constituée du montant des recettes sous déduction :
o des dépenses engagées dans l’intérêt de la société,
o des dotations aux amortissements de l’investissement. Il est ainsi pratiqué une déduction de charges calculées et non payées.
Le résultat, s’il est positif, est ensuite imposé au taux de l’impôt sur les sociétés c’est-à-dire à 15 % jusqu’à un résultat de 38.120 € et 33,1/3 % au-delà.
– Incidences financières lors d’une cession du bien
Ce sont les règles des plus-values des entreprises qui s’appliquent ainsi :
o aucune exonération sur les plus-values n’est possible. Il n’existe aucune atténuation en fonction de la durée de détention.
o bien au contraire, la plus-value est calculée par comparaison entre la valeur nette comptable et le prix de vente. Cette différence ne peut que croître dans le temps compte tenu de la diminution de la valeur nette comptable (enregistrement des amortissements) et de l’augmentation probable du prix de vente de l’immeuble.
Le régime de l’impôt sur les sociétés est plus attractif quant à la recherche de l’autofinancement initial du bien. Cependant, la taxation prohibitive en cas de cession du bien immobilier conduit souvent à écarter cette option d’exploitation. L’imposition est telle que cela aboutit à rendre invendable (sauf à pratiquer une importante décote sur le prix), les parts de la société qui le détient (la plus-value sur cession de parts ne
relevant pas des plus-values immobilières mais des plus-values de cession de valeurs mobilières).
De plus, pour que l’associé puisse appréhender personnellement les liquidités issues de la cession, il sera alors nécessaire de procéder à une distribution de dividendes. Or, les distributions de dividendes de sociétés soumises à l’IS sont imposées aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % ainsi qu’au barème de l’Impôt sur le Revenu (après application d’un abattement de 40 %).
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