Tout d’abord au niveau des revenus fonciers :
Les revenus fonciers perçus des SCPI, après abattement des charges déductibles inhérentes au bien acquis (intérêts d’emprunts…), sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu.
Les déficits fonciers éventuellement généré résultant de charges autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global à hauteur de 10.700 € par an. L’économie d’impôt ainsi générée est proportionnelle au taux marginal d’imposition de l’investisseur.
Les déficits fonciers non imputés entièrement sur le revenu global, de même que les intérêts d’emprunts, sont reportables sur les revenus fonciers des dix années ultérieures.
Depuis le 1 er janvier 2004, les personnes physiques qui sont à la fois associées de sociétés civiles immobilières et propriétaires d’immeubles loués nus (non exclus du régime) peuvent bénéficier du régime micro foncier à condition que la somme des loyers bruts perçus à titre personnel et de la quote-part des recettes de la société n’excède pas 15.000 €.
Dans ce cas, les obligations déclaratives sont simplifiées et toutes les charges déductibles sont représentées par un abattement de 30 % sur les revenus fonciers.
En cas de démembrement de propriété :
Régime applicable à l’usufruitier :
Sauf convention contraire, l’ensemble du bénéfice foncier dégagé par la SCPI est imposable entre les mains de l’usufruitier.
Les intérêts des emprunts effectivement versés par l’usufruitier de parts d’une SCPI détenant un immeuble loué, destinés à financer l’acquisition de l’usufruit de ces parts, sont déductibles de la quote-part du bénéfice foncier de la SCPI, imposable au nom de l’usufruitier.
Dans l’éventualité où la SCPI constate un déficit foncier, qui revient de droit au nu-propriétaire en l’absence de convention contraire, ce déficit foncier n’a pas pour effet de priver l’usufruitier du droit de déduire ces intérêts. Le déficit qui en résulte est imputable sur les revenus fonciers qu’il retire d’autres immeubles au cours de la même année ou des dix années suivantes.
Régime applicable au nu-propriétaire :
L’administration considère que les intérêts des emprunts contractés personnellement par l’associé nu-propriétaire de parts de SCPI, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne peuvent être déduits des revenus fonciers, dès lors que ces charges financières ne peuvent être considérées comme engagées directement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu de la SCPI ou de la pleine propriété de la SCPI, mais seulement de l’acquisition des parts de nue-propriété.
Toutefois, l’administration fiscale a maintenu par mesure de tempérament, au profit des acquéreurs nus-propriétaires de parts ayant conclu des conventions de démembrement, la déductibilité des intérêts versés au titre des cinq premières annuités des emprunts souscrits avant le 1er janvier 2007. Il est rappelé qu’une répartition différente de la charge fiscale peut être opérée au moyen d’une convention conclue entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
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