Chef d’entreprise : quelle fiscalité si vous cédez votre immobilier ?

Publié le 22.2.2015 par Myimmobilier.com
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L’imposition de la plus-value pour le cédant

Cession de l’immobilier par la société :

Dans ce cas, l’opération sera également imposée d’une part au niveau de la société lors de la cession puis d’autre part au niveau de l’actionnaire au moment de l’appréhension du prix de cession.

La cession de l’immobilier par la société entrainera alors une imposition de la plus-value éventuellement réalisée à l’impôt sur les sociétés. Aucun abattement pour durée de détention ne sera applicable.

La société procèdera ensuite à une distribution de dividendes qui sera imposée entre les mains de l’actionnaire au barème progressif de l’IR après application d’un abattement de 40 % sur le montant brut des dividendes. Un prélèvement forfaitaire non libératoire au taux de 21 % hors prélèvements sociaux est appliqué, qui constitue un acompte de l’IR dû.

Cession des titres sociaux :

Si la société n’est pas à prépondérance immobilière, lorsque l’actionnaire décide de vendre ses titres, il sera imposé au barème progressif de l’IR, majoré des prélèvements sociaux, sur la plus-value ainsi réalisée après l’application d’un abattement pour durée de détention.

Le cédant sera également imposable au titre des plus-values sur valeurs mobilières lorsque la société est à prépondérance immobilière à la condition que la société soit assujettie à l’IS.

La fiscalité est donc plus intéressante lorsque la cession porte sur les titres sociaux que lorsqu’elle porte sur l’immobilier lui-même. En revanche il faut prendre en compte le fait que le cédant ou l’acquéreur ne peuvent vouloir qu’aliéner ou acquérir l’immobilier, et non le reste des actifs sociaux.

 

Et pour celui qui achète ?

Le régime fiscal des droits d’enregistrement est similaire lorsqu’il s’applique à la cession de l’immobilier ou à la cession des titres d’une société à prépondérance immobilière.

Cession du fonds par la société :

Les droits de vente d’immeuble sont exigibles au taux de 5,09 %. Ils sont liquidés sur le prix exprimé dans l’acte de vente en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant.

Cession des titres sociaux :

Les cessions de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière sont soumises à un droit fixe de 5 % qu’il s’agisse d’actions ou de parts sociales. Attention car contrairement au régime des plus-values, l’immeuble affecté à l’exploitation de la société est pris en compte ici pour la détermination de la prépondérance immobilière.

L’assiette est déterminée à partir de la valeur réelle du bien ou droits immobiliers, après déduction du seul passif afférent à l’acquisition de ce bien ou droits. Les autres éléments d’actifs sont retenus pour leur valeur réelle.

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Terrain à bâtir : encore quelques mois pour profiter des soldes

Publié le 20.2.2015 par Myimmobilier.com
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Terrain à bâtir : encore quelques mois pour profiter des soldes

L’article 4 de la Loi de Finances avait pour objectif de légaliser la réforme annoncée en août dernier par le gouvernement et mise en œuvre au Bulletin officiel des impôts depuis le 1er septembre 2014.

Un abattement exceptionnel de 30 % pour la détermination de l’assiette imposable, à l’IR et aux PS, des plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir est prévu et ce :

– à la condition que la cession soit engagée par une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;

– et à la condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant l’année de signature de la promesse de vente soit au plus tard le 31 décembre 2017.

Il est calculé sur l’assiette nette imposable après notamment prise en compte de l’abattement pour durée de détention et compensation des plus ou moins-values.

Cet abattement ne s’applique cependant pas aux plus-values résultant des cessions réalisées au profit du conjoint du cédant, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes. Il ne s’applique pas non plus aux plus-values résultant des cessions réalisées au profit d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

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Expatriés : tout le monde à 19% pour les plus-values immobilière

Publié le 13.2.2015 par Myimmobilier.com
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L’article 60 de la Loi de Finance Rectificative uniformise les taux d’imposition des plus-values immobilières réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques non résidentes fiscales en France (hors cas particuliers des personnes domiciliées dans un ETNC).

Fixé en principe à 33.1/3%, le taux d’imposition était réduit à 19 % lorsque les personnes résident dans un Etat de l’Espace économique Européen (Union Européenne, Islande, Norvège et Liechtenstein) ou porté à 75 % lorsqu’elles sont domiciliées dans un ETNC.

Le taux d’imposition des plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques, directement ou indirectement, est désormais fixé à 19 % quel que soit le lieu de leur résidence.

Cette mesure s’applique aux plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2015.

A noter que le régime applicable aux sociétés reste inchangé.

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Meublés à Paris … rentrent dans le champs de la taxe de séjour

Publié le 12.2.2015 par Myimmobilier.com
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Le Conseil de Paris a approuvé mercredi 11 février un relèvement des montants de la taxe de séjour acquittée par les hôteliers.

La délibération étend la perception de la taxe aux meublés et chambres d’hôte, ce qui « permettra à la Ville de Paris de faire appel aux professionnels de la location en ligne pour collecter la taxe de séjour« , et de garantir « ainsi une concurrence plus équitable aux établissements hôteliers », peut-on lire dans l’exposé de ses motifs.

Les touristes qui louent des chambres ou des appartements à des particuliers via des plateformes internet comme Airbnb acquitteront eux aussi dorénavant la taxe, Airbnb jouant le rôle de « collecteur au nom des hôtes », a précisé à l’AFP l’adjoint au Tourisme.

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Prolongation et extension du prêt à taux zéro (PTZ)

Publié le 9.2.2015 par Myimmobilier.com
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En application de l’article 59 de la loi de finances pour 2015, le crédit d’impôt PTZ est prorogé de 3 ans,
soit jusqu’au 31 décembre 2017.
De plus, le présent article ouvre le PTZ à l’achat de logements anciens à réhabiliter sur certaines communes situées en milieu rural, à condition d’y effectuer des travaux de rénovation dans un délai de 3 ans à compter de la
date d’émission de l’offre de prêt.
Les conditions d’octroi et de détermination du prêt sont modifiées (s’agissant du critère lié au coût total de l’opération désormais divisé par 9). Pour mémoire, le montant total des ressources à prendre en compte
pour l’émission de l’offre s’entend du plus élevé des deux montants suivants :
– la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper à titre principal le logement au titre de l’avant-dernière année précédant celle de l’émission de l’offre de prêt ;
– le coût total de l’opération divisé par 9 (au lieu de 10 auparavant).

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Rumeurs sur la fiscalité de l’immobilier en 2015 …

Publié le 5.2.2015 par Myimmobilier.com
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Voici quelques rumeurs …

2015 serait encore une année riche en annonce fiscale sur l’immobilier au travers une loi de finances rectificative pour l’été !
Résidence principale, taxe additionnelle, résidence secondaire, ISF … Seraient concernés ainsi que le relèvement des prélèvements sociaux !

Mais naturellement, ce ne sont que des rumeurs, de simples rumeurs …

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Vendre en viager ?

Publié le 2.2.2015 par Myimmobilier.com
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La vente en viager comme le prêt viager hypothécaire permettent de convertir un capital en revenus, et notamment de tirer un profit de sa résidence principale.

L’article L. 314-1 du Code de la consommation dispose que « le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement-principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès ».

Ce contrat permet ainsi à un propriétaire, dont les ressources ou l’était de santé ne permettent pas d’emprunter, d’obtenir des ressources. L’emprunteur reçoit les fonds sous forme de capital ou de rentes, et n’a pas de mensualité à rembourser.

Le décès de l’emprunteur met fin au contrat de prêt. A ce moment, les héritiers ont le choix entre régler la dette et garder le bien immobilier ou laisser la banque vendre le bien pour se rembourser. Si le bien est vendu et le montant de la vente supérieur à la valeur de la dette (intérêt et capital), les héritiers pourront toucher la différence. Dans le cas contraire, le prêteur prend à sa charge la différence.

La vente en viager est prévue par les articles 1968 et suivants du Code civil. Elle permet à une personne, le crédirentier, d’obtenir une rente viagère en contrepartie de la cession de son bien. Elle est le plus souvent assortie d’un droit d’usage et d’habitation au profit du crédirentier.

La rente sera annexée selon un barème règlementaire. Le crédirentier sera imposé à l’impôt sur le revenu au titre de la rente selon son âge au moment de la vente. En matière d’ISF, le crédirentier devra déclarer la valeur de capitalisation de la rente.

Ce contrat offre donc l’avantage d’obtenir une rente à vie tout en gardant la jouissance de sa résidence principale. En revanche, puisque c’est une vente, les héritiers du crédirentier seront amputés d’une partie de leur héritage.

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Revendre de l’électricité, quelle fiscalité ?

Publié le 29.1.2015 par Myimmobilier.com
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L’article 35 ter du CGI dispose que « les personnes physiques qui vendent de l’électricité produite à partir d’installations d’une puissance n’excédant pas 3 kilowatts crête, qui utilisent l’énergie radiative du soleil, sont raccordées au réseau public en deux points au plus et ne sont pas affectées à l’exercice d’une activité professionnelle sont exonérées de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces ventes ».

Lorsque les conditions prévues par cet article sont remplies, les produits issus de la vente d’électricité par les personnes physiques sont exonérés d’IR. Dans le cas contraire, ces produits relèvent du régime des BIC et sont imposables dans les conditions de droit commun.

EDF s’engage a acheté l’électricité ainsi produite pendant 20 ans (arrêté n° 2000-1196 du 4 mars 2011).

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Des revenus complémentaires avec de l’affichage ?

Publié le 29.1.2015 par Myimmobilier.com
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Le Code de l’environnement, dans son article L. 581-25, prévoit des dispositions d’ordre public sur le contrat de location du droit d’affichage. Cet article impose que « le contrat de louage d’emplacement privé aux fins d’apposer de la publicité ou d’installer une préenseigne » doit être conclu par écrit pour une période ne pouvant excéder six années. Le preneur doit maintenir en permanence l’emplacement loué en bon état d’entretien. Il doit également remettre cet emplacement dans son état antérieur dans les trois mois suivant l’expiration du contrat. Le contrat doit contenir des mentions obligatoires.

Fiscalement, les revenus tirés de la location du droit d’affichage rentrent en vertu de l’alinéa 2 de l’article 29 du CGI dans la catégorie des revenus fonciers.

En ce qui concerne les monuments historiques, les propriétaires peuvent, sur autorisation administrative, et par exception au principe selon lequel la publicité est interdite aux abords des monuments historiques, donner en location comme espaces publicitaires les bâches d’échafaudage mises en place lors de la réalisation de travaux de restauration de ces monuments. Les recettes provenant de la location de ce droit d’affichage constituent également des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui doivent être obligatoirement affectées au financement des travaux de restauration concernés.

En tout état de cause, il est fait obligation aux locataires d’emplacements publicitaires de déclarer chaque année, sur un imprimé n° 2061, les noms et adresses des bénéficiaires, ainsi que le montant des sommes versées (article 1649 B du CGI). La même obligation s’impose aux syndics de copropriété en cas de mise à la disposition des copropriétaires de leur quote-part des sommes perçues au titre de la location d’emplacements d’affichage.

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Louer une pièce meublée de sa résidence principale ?

Publié le 26.1.2015 par Myimmobilier.com
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Article 35 bis , I du Code Général des Impôts : « Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables ».

Article 35 bis , II du CGI : « les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérés de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € par an ».

Les deux exonérations en faveur des locations d’une partie de l’habitation principale et des chambres d’hôtes peuvent se cumuler dans le cas d’un local loué au bénéfice de lycéens ou d’étudiants pendant l’année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale (BoFiP-Impôts, BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 70).

L’exonération prévue pour la location ou la sous-location d’une partie de l’habitation principale est subordonnée au respect de trois conditions qui doivent être simultanément remplies :

• les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur, c’est-à-dire que l’exonération s’applique en principe aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu’elles occupent dans leur logement principal ;

• les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ;

• le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables. En ce qui concerne cette condition l’Administration publie chaque année deux plafonds selon les régions qui n’ont toutefois qu’une valeur indicative dans la mesure où ces plafonds ne s’appuient sur aucun texte législatif ou règlementaire. Pour 2014, ces plafonds sont fixés à 183 € par mètre carré et par années (charges non comprises) pour l’Ile-de-France et à 134 € pour les autres régions.

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