Calendrier 2013 des déclarations d’impôt sur les revenus …

Publié le 12.4.2013 par Myimmobilier.com
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Cette année les dates de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus ont été avancées de quelques jours (15 jours pour les contribuables domiciliés à l’étranger).

La date limite de dépôt des déclarations « papier » n’est donc pas fixée au 31 mai, mais au 27 mai et les reports de dates pour les contribuables déposant leur déclaration par internet ont été réduits de plusieurs jours (4 jours pour la zone 1, 7 jours pour la zone 2 et 10 jours pour la zone 3).

Le calendrier 2013 s’établit de la façon suivante : 

Date limite de dépôt des déclarations « papier » : 27 mai à minuit

Dates limites de souscription des déclarations en ligne :

  • pour la zone 1 (départements 01 à 19) : 3 juin minuit
  • pour la zone 2 (départements 20 à 49, y compris les deux départements corses) : 7 juin minuit
  • pour la zone 3 (départements 50 à 974) : 11 juin minuit

Date limite de dépôt pour les résidents étrangers :

  • résidents de l’Europe (hors France), des pays du littoral méditerranéen, d’Afrique et d’Amérique du Nord : 17 juin (au lieu du 30 juin traditionnellement)
  • résidents d’Amérique centrale, d’Amérique du Sud, d’Asie (sauf pays du littoral méditerranéen), d’Océanie ou de pays qui ne sont pas concernés par la date limite du 17 juin 2013 : 1er juillet (au lieu du 15 juillet traditionnellement)

L’administration prévoit d’envoyer aux contribuables les déclarations « papier » à partir du lundi 15 avril 2013.

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Dépenses d’équipement de l’habitation principale et le crédit d’impôt

Publié le 9.4.2013 par Myimmobilier.com
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La loi de finances pour 2013 a aménagé le crédit d’impôt pour dépenses d’équipements de l’habitation principale en faveur de l’aide aux personnes sur plusieurs points :

  • augmentation de 30 % à 40 % du taux du crédit d’impôt pour les dépenses de travaux prescrits par un Plan de prévention des risques technologiques engagées en 2013 et 2014,
  • interdiction du cumul, pour une même dépense, du crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes et du crédit d’impôt en faveur du développement durable (dont l’administration rappelle qu’il n’est pas non plus cumulable avec le dispositif de réduction ou crédit d’impôt en faveur de l’emploi d’un salarié à domicile),
  • légalisation des conditions de location (en cas de réalisation des travaux par le bailleur) posées par la doctrine administrative.

Attention, les dépenses ayant ouvert droit au crédit d’impôt ne sont pas admises en déduction pour la détermination du revenu net foncier, la part des dépenses excédant le plafond de dépenses éligibles ouvrant droit au crédit d’impôt peut être déduite des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

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Usufruit et (pas) ISF …oui mais attention !

Publié le 2.4.2013 par Myimmobilier.com
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Les biens ou droits grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont, conformément aux dispositions de l’article 885 G, 1er alinéa du Code Général des Impôts, compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit d’usage ou d’habitation pour leur valeur en pleine propriété. Cela est naturellement applicable aux immeubles.

L’administration a appelé l’attention de ses agents sur certains montages juridiques qui n’ont d’autre but que de permettre aux redevables d’échapper aux dispositions de cet article.

Il en est ainsi, notamment, dans le cas où des usufruitiers constituent des sociétés d’usufruit afin de n’être taxés, au titre de l’ISF, que sur la valeur des parts remises en rémunération de l’apport de cet usufruit. Il en va de même s’il résulte des circonstances de fait que la renonciation à un droit d’usufruit ou à un droit d’usage ou d’habitation est fictive.

 

Il est rappelé que l’administration ne manquera pas, le cas échéant, de s’opposer à de tels procédés par la mise en oeuvre de la procédure de répression des abus de droit prévue à l’article L 64 du LPF, de même que de façon plus générale, dans tous les cas où le redevable tente de minorer fictivement par des montages juridiques appropriés son patrimoine imposable.

La Cour de Cassation a par exemple, décidé (Cass. com. 7 décembre 2010 n° 10-10.054 (n° 1240 F-D), Prouvost :  RJF 4/11 n° 526) que :

 

la contribuable a, par un acte unique, apporté en usufruit trois biens immobiliers à une EURL. L’administration lui a notifié un redressement concernant l’impôt de solidarité sur la fortune fondé sur l’article L 64 du LPF, en lui reprochant d’avoir omis d’inclure dans la base d’imposition la valeur de l’un des immeubles.

La cour d’appel a pu décider que l’administration était en droit de restituer son véritable caractère à l’opération partielle litigieuse en raison des circonstances suivantes :

 

–  le caractère professionnel de l’activité de location pour le bien en cause n’était pas démontré,

–  l’acte d’apport d’usufruit de ce dernier, dans une structure juridique propre à lui assurer une neutralité fiscale, avait été inspiré par le motif exclusif d’atténuer les charges fiscales que la contribuable aurait normalement supportées si elle ne l’avait pas passé,

–  les périodes de location permettaient de diminuer la valeur de ces biens dans l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune pour tenir compte de leur disponibilité, sans les considérer comme biens professionnels,

–  la cour d’appel a ainsi apprécié souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis au regard des clauses de l’acte.

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Les différentes assurances en cas de construction d’une maison

Publié le 20.3.2013 par Myimmobilier.com
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Les assurances à souscrire pour la construction d’une maison

En construisant une maison, l’entrepreneur et le maître d’ouvrage sont soumis à une obligation de souscrire quelques assurances.

L’obligation d’assurance de l’entrepreneur

L’entrepreneur ou celui qui procède à la construction d’une maison se voit dans l’obligation de souscrire une assurance. En effet, l’article L241-1 du code des assurances précise que le constructeur doit couvrir sa responsabilité décennale en souscrivant une « assurance avec garantie décennale ». Il s’agit d’une assurance destinée à couvrir tout type de dommage pouvant compromettre la solidité de l’ouvrage et rendre ce dernier impropre à sa destination.

L’assurance dommage ouvrage est donc valable pour une période de 10 ans à compter de la réception du chantier.Cette forme de couverture s’applique donc à tous les éléments et travaux liés à l’ouvrage de base, et à ceux qui pourront avoir une répercussion sur sa solidité et son étanchéité. Elle intervient par exemple en cas d’infiltrations d’eau depuis la façade ou la toiture, les fissures des murs, l’affaissement de plafond ou de dalle, ou les ruptures de canalisations encastrées dans le plancher. En souscrivant ce type d’assurance, le constructeur doit donc intervenir pour réaliser les réparations nécessaires, même si le désordre provient d’un vice du sol. Il peut par ailleurs inclure d’autres assurances mettant en évidence les garanties suivantes : la garantie de parfait achèvement, la responsabilité civile professionnelle qui couvre les dommages intervenant durant le chantier, la garantie d’achèvement ou la garantie de livraison.


Les assurances à souscrire par le maître d’ouvrage

Le maître d’ouvrage c’est-à-dire celui qui fait construire sa maison par un entrepreneur est tenu de souscrire une « assurance dommage ouvrage ». En effet, la Loi nº 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction impose à toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de bâtiment de souscrire une telle assurance. D’une manière générale, elle doit être conclue avant l’ouverture du chantier, ou au plus tard à la date d’établissement de la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier.Pour rappel, l’assurance dommage ouvrage n’est pas élaborée pour couvrir les défauts d’entretien ou de mauvais usage de la maison construite. En parallèle à cette assurance, le propriétaire de la maison à construire peut également souscrire d’autres assurances pour certains risques tels que les garanties contre les intempéries en cas de grêle ou d’inondation, ou une assurance incendie qui prend effet dès que le toit est installé. Ces différentes assurances peuvent être d’un grand secours si ces catastrophes naturelles survenaient, car les dégâts qu’elles peuvent causer risquent d’avoir de sérieux impacts sur les finances du particulier et le contraindre le cas échéant à procéder à un calcul de surendettement.

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La taxe sur les logements vacants

Publié le 16.3.2013 par Myimmobilier.com
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Cette taxe n’est due que dans certaines communes de plus de 50 000 habitants (nouveauté 2013) où la situation du marché locatif est tendue (déséquilibre entre l’offre et la demande). Seuls sont soumis à cette taxe annuelle les locaux habitables mais non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d’habitation.

Ces communes sont comprises dans 8 agglomérations : Paris, Lille, Bordeaux, Toulouse, Lyon, Montpellier, Cannes-Grasse-Antibes, Nice. 

La liste des communes incluses dans ces zones est fixée par décret

Nouveauté loi de finances 2013 :  actuellement, aucune taxe n’est due lorsque le propriétaire (ou le redevable) d’un logement peut justifier qu’au 1er janvier de l’année d’imposition sa durée d’occupation a été supérieure à 30 jours consécutifs au cours des deux années précédentes. Cette période de référence est désormais réduite à une année, et la durée d’occupation minimale portée à 90 jours consécutifs. Par ailleurs, le taux d’imposition reste fixé à 12,5% de la valeur locative pour la première année d’imposition, mais est porté à 25% à compter de la deuxième année d’imposition.

Logements inoccupés depuis plus de 1 ans

Est considéré comme vacant, un logement libre de toute occupation pendant 1 an. 

Vacance involontaire

La taxe n’est pas due lorsque la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur. Cette cause doit : 

  • faire obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation ;
  • ou s’opposer à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur.

 Ainsi, ne sont pas soumis à la taxe :

  •  les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ;
  • ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.

 Pour échapper à la taxe, le contribuable doit prouver qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement vacant ou que l’immeuble ne peut être occupé dans des conditions normales.

 

Base d’imposition

La base de la taxe est constituée par la valeur locative de l’habitation (appartements ou maisons). Cette valeur locative est identique à celle retenue en matière de taxe d’habitation.

L’abattement de 30 % sur la valeur locative initialement prévu pour l’établissement de la TFB sur les logements issus de la transformation de locaux commerciaux ou industriels est également applicable dans les mêmes conditions pour le calcul de la base d’imposition de la taxe sur les logements vacants. 

Taux d’imposition

Le taux d’imposition varie en fonction de la durée de vacance du logement. Ainsi, il est fixé à : 

  • 10 % la première année où le logement devient imposable,
  • 25% à compter de la deuxième année.

Le taux de 10 % s’applique chaque fois que le local entre dans le champ d’application de la taxe qu’il s’agisse d’un local imposable pour la première fois ou non. 

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Publication des plafonds de Borloo, Scellier …

Publié le 27.2.2013 par Myimmobilier.com
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L’administration fiscale vient de publier les divers plafonds de loyer et de ressources applicables aux investissements locatifs défiscalisants.
Elle a par ailleurs modifié le plafond d’investissement Jego/Girardin et fixé initialement pour 2013 à 2 373 € par m2, en le portant finalement à 2 438 € par m2.

Connaître les différents plafonds, cliquez ici >>

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Rappel des règles de l’ISF et de la valorisation des biens

Publié le 25.2.2013 par Myimmobilier.com
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Dans le cadre de la première loi de finances rectificative pour 2011, l’ISF a été allégé à compter de l’ISF 2012 par la substitution au barème progressif applicable en 2011 d’un barème comportant des taux moyens (0,25% et 0,50%) applicables au premier euro pour un patrimoine présentant une valeur nette taxable supérieure à 1 300 000 €.

Cet aménagement du barème s’est accompagné de la suppression du mécanisme de plafonnement.

La loi de finances pour 2013 rétablit un barème progressif de l’ISF et fixe le suil de déclenchement à 1 300 000 €.

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine barème applicable au 1er janvier 2013 Taux d’Impôt sur le Revenu (%)

  • N’excédant pas 800 000 € : 0
  • Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € : 0,50 %
  • Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € : 0,70 %
  • Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € :1 %
  • Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € : 1,25 %Supérieure à 10 000 000 € : 1,50 %

Les titulaires d’un patrimoine net taxable de 1 300 000 € restent hors du champ, et ceux titulaires d’un patrimoine taxable compris entre 1,3 millions et 1,4 millions bénéficient d’une décote.

Le seuil de patrimoine net taxable en dessous duquel les redevables de l’ISF ne sont tenus qu’à une déclaration simplifiée (dans le cadre de la déclaration d’IR) est abaissé de 3 000 000 € à 2 570 000 €.

  • Plafonnement de l’ISF :

Le nouveau barème d’imposition s’accompagne du rétablissement du plafonnement de l’ISF au taux de 75% (impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus de l’année précédant l’exigibilité de l’ISF). Ainsi, le dispositif de plafonnement a pour but d’éviter que le montant total formé par l’ISF et l’impôt sur le revenu excède 75% des revenus de l’année précédente du redevable.

En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’ISF à payer mais en aucun cas, il ne peut s’imputer sur l’impôt sur le revenu ou donner lieu à restitution.

  • Impôts à prendre en compte :

Les impôts à prendre en compte sont ceux dus par les redevables en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédant celle de l’exigibilité de l’ISF, calculés avant imputation des crédits d’impôt représentatifs d’une imposition acquittée à l’étranger et des retenues non libératoires.Il s’agit :

  • De l’impôt sur le revenu issu de l’application du barème progressif,

  • Des prélèvements forfaitaires libératoires,

  • De la contribution sur les hauts revenus,

  • Des prélèvements sociaux,

Dus au titre des revenus de l’année précédant celle de l’imposition à l’ISF.

  

  • Revenus à prendre en compte :

 Pour le calcul du plafonnement de l’ISF, les revenus à prendre en compte s’entendent :

  • Des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente après déduction des seuls déficits catégoriels dont l’imputation est autorisée pour l’impôt sur le revenu ;

  • Des revenus exonérés d’impôt sur le revenu, réalisés en France ou hors de France, au cours de l’année précédant l’imposition à l’ISF ;

  • Et des produits soumis à prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu, réalisés en France ou hors de France, au cours de l’année précédant l’imposition ISF.

Pour le calcul du plafonnement, il ne faut pas prendre en considération les exonérations, seuils, réductions et abattements prévus par le CGI et afférents aux revenus et plus-values, à l’exception de ceux représentatifs de frais professionnels.

Comment se valorise votre immobilier dans le cadre de votre ISF, et quelles sont les stratégies d’optimisation ?

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Attention à la location meublé en SCI !

Publié le 22.2.2013 par Myimmobilier.com
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Une société civile immobilière (SCI) qui loue à plusieurs reprises des locaux meublés à usage d’habitation exerce une activité commerciale, justifiant son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

C’est ce qui ressort de la décision du Conseil d’Etat (CE 28 décembre 2012, n°347607). 

Les sociétés civiles qui louent des locaux meublés relèvent de l’impôt sur les sociétés pour l’ensemble de leurs résultats, dès lors que les produits retirés d’une telle location présentent le caractère de bénéficies industriels et commerciaux, ce qui implique que ces opérations soient accomplies de manière habituelle.

 Le Conseil d’Etat juge que  » la durée de la location est sans incidence sur son caractère habituel, lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises au cours des années vérifiées « .Bonne journée

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Révision prochaine du zonage pour le dispositif « Duflot »

Publié le 20.2.2013 par Myimmobilier.com
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Interrogée par un député sur le zonage géographique retenu pour l’application du dispositif Duflot et sa compatibilité avec celui défini le 20 juillet 2012 pour l’encadrement des loyers, la ministre du logement a annoncé la révision du zonage géographique actuel du dispositif Duflot pour la fin du 1er semestre 2013.

Seuls sont éligibles au dispositif Duflot les logements situés dans des communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Afin d’éviter aux particuliers les déboires qu’ont pu rencontrer certains investisseurs dans le cadre du dispositif Scellier (absence de locataire, loyer surévalué.. ) le nouveau dispositif a été recentré sur des zones géographiques plus ciblées : il s’agit des communes classées dans les zones Abis, A et B1. Les communes situées en zone C n’y sont plus éligibles, quant à celles de la zone B2, la réduction d’impôt s’y applique :

  • à titre transitoire, sans agrément jusqu’au 30 juin,
  • à compter du 1er juillet 2013, uniquement dans les communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif qui ont fait l’objet, dans des conditions définies par décret, d’un agrément du représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat.

Le zonage géographique permettant de classer les communes par zone est le même que celui applicable au dispositif Scellier (créé en 2003 et modifié pour la dernière fois en 2009).
Toutefois la ministre a annoncé que, parallèlement à la procédure d’agrément préfectoral, au niveau local, de certaines communes de la zone B2 (où le développement d’un marché locatif intermédiaire paraîtra nécessaire) qui devrait se dérouler sur plusieurs mois, une révision du zonage A/B/C, a été engagée.

Le nouveau zonage fera l’objet d’une large concertation avec l’ensemble des acteurs au niveau national et local avant d’être arrêté, en principe, à la fin du premier semestre 2013.

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Location meublée : prorogation de la réduction d’impôt des loueurs non professionnels

Publié le 12.2.2013 par Myimmobilier.com
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L’article 199 sexvicies du CGI prévoit une réduction d’impôt sur le revenu pour certains investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location, meublée non professionnelle (dispositif dit « Censi-Bouvard » ou « LMNP »).

L’article 77 proroge ce dispositif de quatre années supplémentaires, les conditions d‘application demeurant inchangées. Par conséquent, cette réduction d’impôt pourra être accordée aux investissements réalisés jusqu’en 2016.

Le taux de cette réduction d’impôt dépend de l’année d’acquisition du bien immobilier (la réduction est calculée sur le prix de revient du bien dans la limite annuelle de 300 000 €) :

  • 25% pour un bien acquis en 2009 et 2010 ; 

  • 18% pour un bien acquis en 2011 (ou entre le 1er janvier et le 31 mars 2012 lorsqu’une promesse d’achat ou synallagmatique de vente a été signée avant le 31 décembre 2011 ou lorsqu’un logement a été réservé avant cette même date) ; 

  • 11% pour un bien acquis à compter de 2012.

Bonne journée

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