PLF 2027 : le statut LMNP de nouveau dans le viseur
Après la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en 2025, puis la création du dispositif « Jeanbrun » pour la location nue en 2026, le projet de loi de finances pour 2027 propose une nouvelle évolution du régime fiscal des locations meublées non professionnelles (LMNP).
L’objectif affiché est de limiter l’avantage procuré par l’amortissement, l’un des principaux attraits du régime réel. Deux mesures sont envisagées : un plafonnement des amortissements déductibles et la suppression de leur report dans le temps.
Ce qui pourrait changer
Pour les LMNP soumis au régime réel, l’amortissement du bien immobilier ne serait plus déductible qu’à hauteur de 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal.
Les meublés de tourisme seraient plus fortement impactés avec un plafond fixé à 1,5 % par an et 5 000 € maximum de déduction annuelle.
Certaines résidences spécialisées resteraient toutefois exclues du dispositif : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD et établissements médico-sociaux.
La véritable nouveauté : la fin du report des amortissements
Aujourd’hui, lorsqu’un amortissement ne peut pas être déduit en raison d’un résultat fiscal insuffisant, il n’est pas perdu. Il est reporté et pourra être utilisé ultérieurement pour réduire l’imposition des années suivantes.
Le PLF 2027 remettrait en cause ce mécanisme. Les amortissements non utilisés à compter du 1er janvier 2027, qu’ils dépassent le plafond autorisé ou qu’ils ne puissent être imputés faute de bénéfices suffisants, seraient définitivement perdus.
Cette mesure pourrait avoir un impact plus important que le simple plafonnement, puisqu’elle réduirait la capacité des investisseurs à lisser leur fiscalité sur le long terme.
Qu’en est-il des amortissements déjà reportés ?
Le texte prévoit un régime transitoire. Les amortissements accumulés avant le 1er janvier 2027 pourraient encore être utilisés jusqu’au 31 décembre 2036.
Toutefois, leur imputation serait encadrée : ils ne pourraient être déduits que dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après prise en compte des amortissements de l’exercice. Les investisseurs disposant d’un stock important d’amortissements reportables pourraient donc ne pas parvenir à le consommer intégralement avant 2036.
Quels loueurs seraient concernés ?
La réforme viserait exclusivement les LMNP au régime réel.
Les loueurs en meublé professionnels (LMP), les contribuables relevant du micro-BIC ainsi que, sous réserve des débats parlementaires, les structures soumises à l’impôt sur les sociétés ne seraient pas concernés.
Un impact à relativiser
Dans les faits, le plafond de 7 000 € ne toucherait pas nécessairement tous les investisseurs. Pour de nombreux propriétaires de petites surfaces ou de biens de valeur modérée, l’amortissement pratiqué aujourd’hui reste déjà inférieur à ce seuil.
En revanche, les détenteurs de patrimoines immobiliers plus importants, ainsi que les exploitants de meublés de tourisme, pourraient être davantage affectés.
À ce stade, il ne s’agit que d’un projet de réforme, qui devra encore être débattu et éventuellement amendé lors de l’examen parlementaire du PLF 2027. Affaire à suivre.