Le salon international de limmobilier dexception se tient du 27 au 29 novembre à Paris, au Carrousel du Louvre. Loccasion de découvrir les plus belles demeures à vendre à travers la France. Des professionnels livrent des conseils personnalisés aux vendeurs et acquéreurs. En savoir plus >>
© AFP
Le nombre de transactions sur les logements anciens en France, victimes de la crise économique, va chuter de 20% en 2009 par rapport à 2008, a déclaré Patrick-Michel Khider, cofondateur du réseau d’agences Laforêt Immobilier, mercredi lors d’une conférence de presse. Dominique Faget »
Le nombre de transactions en France devrait être de 480.000 en 2009 contre 600.000 en 2008 et 700.000 en 2007″, soit une baisse supérieure à 30% en deux ans, a indiqué M. Khider. Les prix des logements anciens devraient baisser en 2009 de 4,4% par rapport à 2008, après avoir atteint -7,3% à fin août, selon M. Khider.
Il s’agirait de la seconde baisse consécutive après celle de 2008 (-5%), soit un total d’environ 9%, après une explosion des prix entre 1997 et 2007 (+140%). « Mais depuis septembre nous assistons une légère remontée des prix, constatée sur les promesses des ventes », assure M. Khider. Cette légère embellie s’explique car il y a « peu de stock à vendre », selon les franchisés de Laforêt Immobilier.
Le nombre de mandats par agence est ainsi tombé de 250, au début des années 90, à 110 actuellement et même de 80 à 20 à Paris. Pour 2010, Laforêt Immobilier prédit une légère remontée du nombre de transactions, à 520.000, et une stabilisation des prix, selon Bernard de Crémiers, l’autre cofondateur. A cause de sa légère diminution du nombre de ventes réalisées (25.000 annoncées pour 2009 contre 26.000 en 2008), le troisième réseau en métropole a vu son nombre d’agences baisser à 780 contre 834 agences en juin et 875 en novembre 2008, soit une centaine d’agences en moins en un an.
Laforêt est également présent au Portugal, en Belgique, au Luxembourg, en Roumanie et au Maroc (39 agences au total) et dans les collectivités d’Outre-Mer (6 agences). Laforêt Immobilier est contrôlé par le groupe Laurad constitué à 50,1% par les fonds Sinequanon et Hermes Partners de Michel K. Moubayed et à hauteur de 49,9 % par le groupe Omnium Finance présidé par Xavier Chausson.
Synthèse de presse
Prêts immobiliers : les taux d’intérêt baissent encore en novembre,http://www.lesechos.fr/patrimoine/banque/300389887-prets-immobiliers-les-taux-d-interet-baissent-encore-en-novembre.htm
Immobilier ancien : des prix en baisse au 3ème trimestre, selon la FNAIM,http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300381929-immobilier-ancien-des-prix-en-baisse-au-3eme-trimestre-selon-la-fnaim.htm
Immobilier ancien : à Paris, la baisse est terminée, selon Century 21,http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300384450-immobilier—a-paris–la-baisse-des-prix-est-terminee.htm
Immobilier ancien : les prix ont cessé de baisser à Paris, selon la FNAIM,http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300382194-immobilier-les-prix-ont-cesse-de-baisser-a-paris.htm
Une instruction fiscale est parue le 3 novembre 2009 (5 B-28-09) complétant les requis pour la norme BBC en matière de résidence principale.
Le contribuable qui réalise dans les douze mois de l’achat d’un immeuble neuf ou de son achèvement des travaux permettant l’attribution du label « BBC 2005 » a droit à la majoration du crédit d’impôt.
En effet, les personnes physiques, fiscalement domiciliées en France, peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts qu’elles contractent pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à leur habitation principale.
Le crédit d’impôt s’applique aux intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement du prêt immobilier.
Il est égal à :
– 40 % du montant des intérêts versés au titre de la première annuité de remboursement ;
– 20 % du montant des intérêts versés au titre des quatre annuités suivantes.
Tous les types de logements ouvrent droit à cet avantage fiscal : logements acquis neufs, en l’état futur d’achèvement ou en l’état futur de rénovation, logements que les contribuables font construire ou encore logements anciens.
Pour télécharger l’instruction, cliquez ici >>
S’agissant des logements neufs, l’article 103 de la loi de finances pour 2009 limite le bénéfice du crédit d’impôt aux logements qui respectent les normes thermiques en vigueur et accorde une majoration de l’avantage fiscal (extension à 7 annuités avec un taux uniforme de 40 %) aux logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur.
A noter que le projet de loi de finances pour 2010 prévoit de réduire progressivement au cours des années 2010 à 2012 le crédit d’impôt accordé pour les logements neufs ne répondant pas à la norme BBC avant de le supprimer totalement en 2013 !
La loi de finances pour 2009 a aménagé le crédit dimpôt accordé au titre des intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de la résidence principale sur deux points :
dune part en subordonnant son application à la justification par le contribuable du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur. Cette obligation de justification n’est toujours pas applicable car elle concerne les logements qui ont fait lobjet dune demande de permis de construire déposée à compter de la date dentrée en vigueur dun décret, non encore publié à ce jour. La loi prévoit toutefois une entrée en vigueur de cette condition au plus tard le 1er janvier 2010 ;
dautre part, en étendant sa durée dapplication de 5 à 7 annuités de remboursement et en portant son taux uniformément à 40 % pendant toute cette période pour les logements neufs dont le contribuable justifie quils présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur, c’est-à-dire respectant la norme BBC 2005.
Bonne journée
A compter de limposition des revenus perçus en 2009, le dispositif dimputation des charges est remplacé par un nouveau dispositif permettant, au choix du contribuable :
soit de prendre en compte les dépenses supportées au titre de sa nue-propriété pour la détermination de ses revenus fonciers dans les conditions de droit commun, sous réserve que limmeuble soit donné en location et génère des revenus fonciers ;
soit dimputer les dépenses de grosses réparations sur le revenu global dans la limite de 25 000 par an.
Ladministration vient de commenter ce nouveau régime d’imputation et y apporte 2 assouplissements, lun englobant le dispositif aux immeubles non bâtis, le second concernant les modalités de report des dépenses sur les années ultérieures. En effet, concernant ce dernier point, lorsque les dépenses de grosses réparations excèdent, au titre dune même année, 25 000 , le nu-propriétaire peut imputer la fraction excédentaire, dans les mêmes conditions, au titre des 10 années suivantes.
La location en meublé est une forme de gestion de son patrimoine immobilier particulière développée dans un but d’optimisation fiscale.
D’un point de vue fiscal, l’intérêt réside dans l’imposition des revenus provenant de cette location dans la catégorie BIC ce qui permet de bénéficier du régime du micro BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % avant le 1er janvier 2009). Le loueur en meublé professionnel (LMP) peut opter pour le régime du réel et a alors la possibilité de déduire ses déficits de son revenu global.
Il peut aussi amortir le local ainsi que le mobilier le garnissant, si ces biens sont inscrits à l’actif du bilan De plus, lorsque la location meublée est soumise à la TVA, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou lors de travaux de rénovation. Ce type de location est moins contraignant juridiquement que la location classique soumise à une réglementation plus stricte (loyer, durée du bail, ).
Enfin, depuis le 1er janvier 2009, la loi de finances pour 2009 a institué, en faveur des loueurs en meublé non professionnels, un dispositif particulier d’incitation fiscale pour les investissements dans les établissements pour personnes âgées, les résidences avec services pour étudiants et les résidences de tourisme classées. Ce dispositif propose, pour les seuls logements inclus dans ces résidences, une réduction d’impôt spécifique se substituant aux possibilités d’imputation d’un déficit sur le revenu global.
Bonne journée
Dépêche AFP
Le gouvernement entend s’atteler à une révision des « valeurs locatives », un chantier très technique qui pourrait se traduire par un bouleversement des impôts locaux au moment où la réforme de la taxe professionnelle agite déjà la classe politique et les collectivités locales.
Nicolas Sarkozy a annoncé le 20 octobre que « des marges de manoeuvre pour actualiser les valeurs locatives » seraient prochainement « proposées aux élus ».
« Il faut saisir l’opportunité de la suppression de la taxe professionnelle (TP) pour moderniser en profondeur la fiscalité locale », a plaidé le président.
Les « valeurs locatives » servent de base au calcul des principaux impôts locaux, c’est-à-dire la taxe foncière, la taxe d’habitation, et, en partie, la TP.
Or elles « n’ont pas été actualisées depuis les années 70 » en ce qui concerne les locaux commerciaux et ne l’ont été que « de manière partielle » pour les logements, explique-t-on dans l’entourage du ministre du Budget Eric Woerth.
« Les impôts locaux sont assis sur des valeurs qui sont des fictions et qui produisent des inégalités fortes, car des ménages pauvres paient plus cher que des ménages plus riches, pour un bien comparable », résume Laurent Davezies, professeur à l’Université Paris-Val-de-Marne.
Ainsi, une personne habitant dans un vieil immeuble du coeur de Paris paye des taxes qui n’ont pas pris en compte l’explosion des prix de l’immobilier, tandis qu’un ménage résidant dans une HLM considérée « tout confort » il y a 40 ans, mais dont le quartier est aujourd’hui paupérisé, est paradoxalement assujetti à des impôts locaux plus élevés.
« C’est un gros enjeu d’équité fiscale », dit-on au ministère du Budget.
L’actualisation devrait donc être inscrite dans la loi, « mais pas d’ici la fin de l’année », ajoute-t-on, précisant que le président Sarkozy « souhaite avancer en étroite concertation avec les parlementaires et les élus locaux », probablement échaudés par la réforme de la TP qui suscite une fronde au sein de la majorité.
Pour l’heure, aucune piste concrète n’est avancée par Bercy.
Selon le président de la commission des Finances du Sénat, Jean Arthuis, l’Elysée a envisagé de réviser les valeurs locatives au fur et à mesure des nouvelles transactions – le propriétaire d’un logement acquis avant la réforme continuant de payer les impôts locaux sur la base des vieilles valeurs.
« Ce serait encore plus injuste, il faut tout remettre à plat », estime le sénateur centriste, qui juge aussi que ce dossier devrait être « un préalable à la réforme de la TP », alors que celle-ci est déjà en cours.
Si une réforme semble s’imposer, le chantier s’annonce délicat.
« C’est une réforme techniquement très compliquée et politiquement, c’est une bombe car elle touche tous les contribuables », prévient Xavier Valli de l’Université Aix-Marseille III. « Dans des quartiers du centre de certaines villes, rénovés et embourgeoisés, les impôts exploseront par rapport à ce que certaines personnes qui y vivent depuis longtemps peuvent payer! »
Laurent Davezies redoute lui une réforme qui « remplace une inégalité entre les ménages par une inégalité entre les territoires ».
« Les communes les plus riches vont augmenter leurs recettes fiscales et les plus pauvres vont s’appauvrir davantage », affirme l’universitaire, qui anticipe le développement de « stratégies de ségrégation »: « l’enjeu du maire, qui était d’attirer des entreprises pour engranger de la taxe professionnelle, sera désormais d’attirer les gens les plus riches et d’éloigner les plus pauvres ».
© AFP
Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des investissements effectués entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (ou jusqu’au 31 décembre 2017 pour les investissements réalisés outre-mer) au titre de :
l’acquisition d’un logement neuf, en létat futur dachèvement,
la construction d’un logement,
la transformation en logement d’un local affecté à un usage autre que lhabitation,
la réalisation, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, de travaux de réhabilitation permettant aux logements dacquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs,
l’acquisition d’un logement inachevé en vue de leur achèvement,
la souscription, au capital de SCPI à condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions dapplication de la réduction Scellier sont remplies.
L’investissement peut être réalisé via une société non soumise à lIS .
Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un seul logement. Attention, la réduction dimpôt ne sapplique pas aux immeubles ou parts dont le droit de propriété est démembré sauf exception.
Les revenus provenant de la location du logement doivent être imposés entre les mains de linvestisseur ou de lassocié dans la catégorie des revenus fonciers.
Bonne journée
Une fois le vendeur et l’acquéreur accordés sur le prix de vente, ils peuvent s’ils le souhaitent formaliser cet accord par écrit, qui ne deviendra définitif qu’après l’expiration d’un délai de rétraction de 7 jours en faveur de l’acquéreur (sauf pour les SCI), par le biais :
soit d’une promesse unilatérale de vente qui est un avant-contrat par lequel une personne s’engage à vendre un bien à des conditions qui sont acceptées par les bénéficiaires. Le vendeur est donc le seul à prendre un engagement.
soit d’un compromis de vente qui est une convention par laquelle les deux parties (acheteurs et vendeurs) constatent leur accord sur les conditions d’une vente, en attendant de régulariser l’opération par un acte authentique. Des conditions suspensives sont généralement insérées dans l’acte comme par exemple l’obtention d’un prêt immobilier, d’un certificat d’urbanisme permettant de réaliser des travaux, l’absence de droit de préemption, un état hypothécaire vierge, etc.
Dans les deux hypothèses, un pourcentage du prix de vente allant au maximum à 10% sera versé soit au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit au titre du dépôt de garantie.
Des contrôles et des expertises concernant notamment les termites, le plomb, l’amiante, la performance énergétique ou certains risques (naturels, technologiques, sismiques ) peuvent être obligatoires suivant la zone géographique.
La loi « Carrez » trouve également application pour les biens en copropriété. Dans cette hypothèse, la vente doit mentionner la superficie de la partie privative du lot et la fraction du lot en copropriété.
Une fois cette première étape accomplie, il faut soit obtenir un accord de prêt auprès d’un établissement financier, soit dégager des liquidités pour payer l’acquisition.
Pendant cette recherche de financement, le notaire désigné pour réaliser l’acte doit accomplir certaines formalités avant de pouvoir rédiger l’acte de vente et lui donner un caractère authentique. Il doit notamment soumettre le projet au droit de préemption urbain de la commune qui dispose de 2 mois pour l’exercer, obtenir un certificat d’urbanisme, la situation hypothécaire du bien ou encore les extraits d’actes de naissances des vendeurs et des acquéreurs.
Après un délai de 2 à 4 mois, l’acte de vente peut être signé devant un notaire, mais avant cela, le budget et les modalités de financement du bien devront être fixés.
