Citation de joptimiz.com dans l’Express de cette semaine sur le sujet de la fiscalité du Loc’avantage
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Fiscalité du Loc Avantage : joptimiz cité dans l’EXPRESS
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Rappel sur le régime fiscal du micro-foncier
Rappel sur le régime fiscal du micro-foncier
Le régime micro-foncier est applicable de plein droit si les deux conditions suivantes sont remplies simultanément :
– les revenus fonciers du contribuable proviennent uniquement de la location de propriétés rurales et urbaines ordinaires ;
– le montant des revenus fonciers bruts (loyers et recettes accessoires) perçus en 2022 par le foyer fiscal du contribuable (toutes propriétés confondues) n’excède pas 15 000 €, quelle que soit la durée de la location en cours d’année.
Le régime micro-foncier s’applique également de plein droit lorsque le contribuable détient des parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés (et non dotées de la transparence fiscale) qui donnent en location des immeubles nus, si les conditions suivantes sont satisfaites :
– le contribuable est également propriétaire d’immeubles donnés en location nue ;
– les immeubles détenus par les sociétés de personnes non transparentes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne doivent pas bénéficier d’un régime particulier ;
– le montant des revenus fonciers bruts perçus en 2022 par le contribuable (y compris sa quote-part dans les résultats de la société) n’excède pas 15 000 €.
Si les conditions d’application du régime simplifié d’imposition sont réunies, le contribuable n’a pas à remplir de déclaration de revenus fonciers 2044. Il porte directement le montant brut de ses revenus fonciers sur sa déclaration 2042, rubrique 4, page 4, ligne 4 BE.
Il convient également d’indiquer sur la ligne adéquate l’adresse du ou des biens loués ainsi que les nom et adresse des locataires.
Les revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, compris dans les revenus fonciers déclarés en ligne 4 BE, doivent également être déclarés, pour information, en ligne 4 BK, afin de ne pas être soumis de septembre 2023 à août 2024 à un acompte au titre du prélèvement à la source.
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Comment sont imposés les revenus locatifs d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?
Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?
D’une part, les revenus locatifs sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés. La société pourra notamment déduire les amortissements du bien immobilier. Lors de la distribution de dividendes aux associés, ces derniers seront soumis au PFU de 30% ou seront imposés sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values professionnelles : dans ce cas, les plus-values sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés.
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Quelle est la durée du bail ?
Quelle est la durée du bail ?
Cela va dépendre de la nature de la location : nue ou meublée
En cas de location nue
Le bail d’une location nue est consenti pour une durée minimale de :
- 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus ou lorsque le logement est en indivision,
- 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, association, syndicat, etc.).
En cas de renouvellement, la durée du bail renouvelé ne peut être inférieure à 3 ans ou 6 ans.
Il en est de même en cas de reconduction tacite du bail.
En cas de location meublée
Le bail d’une location meublée est conclu pour une durée minimale de 1 an. A défaut de congé donné par l’une des parties ou de proposition de renouvellement, le bail est reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour 1 an.
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Les charges déductibles en méthode réelle
Les charges déductibles en méthode réelle
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l’impôt sur le revenu est un revenu net.
Le revenu net imposable peut être déterminé de 2 façons : méthode du micro-foncier ou de façon « réelle ».
Lorsque le revenu foncier est déterminé de façon « réelle », il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période.
Ce mode d’imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d’un montant supérieur à 15 000 €, ou propriétaires d’immeubles « spéciaux » (bénéficiant de régimes fiscaux dérogatoires) optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n°2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges. Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.
Le Code Général des Impôts indique : « En dehors des dépenses expressément visées par l’article 31 du CGI, les propriétaires sont autorisés à déduire les autres frais qu’ils ont supportés, à la condition que ces dépenses soient engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier, au sens de l’article 13 du CGI. »
Pour être admise en charge déductible, les dépenses doivent :
– se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers,
– avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu,
– avoir été effectivement supportées par le propriétaire,
– avoir été payées au cours de l’année d’imposition,
– être justifiées.
Les charges relatives à un immeuble non loué, mais que le propriétaire destine à la location peuvent être déduites.
Le délai de vacance ne doit cependant pas excéder 1 ou 2 ans en fonction de l’état du marché locatif.
Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté. Ce dernier s’impute par exemple, sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes.
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L’immeuble est loué par l’usufruitier, quid de la fiscalité ?
L’immeuble est loué par l’usufruitier, quid de la fiscalité ?
Pour rappel, l’usufruit donne le droit d’usage, de jouissance du bien, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits.
A l’inverse, la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, sans disposer pour autant du droit d’en jouir.
L’usufruitier doit déclarer les revenus qu’il perçoit, en contrepartie il pourra déduire les charges foncières.
Si un déficit est créé, l’usufruitier pourra l’imputer sur le revenu global jusqu’à 10 700 € et pour la fraction relative aux intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Et que se passe t’il quant aux dépenses du nu-propriétaire ?
Si le nu-propriétaire dispose de revenus fonciers, il pourra déduire les dépenses effectivement supportées, déductibles selon les règles des revenus fonciers, sur ses revenus fonciers même s’il s’agit de dépenses qui incombent normalement à l’usufruitier.
S’il s’agit de dépenses de grosses réparations (C. civ. art. 605) et que le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation entre vifs effectués sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement, le nu-propriétaire pourra soit rester sous le régime de droit commun.
Si le nu-propriétaire ne dispose pas de revenus fonciers ou si ses revenus fonciers sont insuffisants, il va constater un déficit foncier qui sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € et pour la fraction excédent cette limite et pour la fraction relative aux intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
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Travaux de rénovation et déficit foncier
Travaux de rénovation et déficit foncier
Les logements classés G ne pourront plus être loués à compter de 2025, idem pour les logements classés F en 2028.
Afin d’accélérer la rénovation de ces logements, le déficit issu de ces rénovations et imputable sur le revenu global, est doublé pour 2023, 2024 et 2025.
Il passe de 10 700 € à 21 400 €, et ce pendant 3 ans, à condition :
- qu’un devis soit accepté à compter du 5 novembre 2022 (date de dépôt de l’amendement) ;
- que les travaux soient réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
- que le logement passe d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D (sont notamment éligibles les logements passant d’une classe E à D).
Les travaux éligibles à cette hausse du seuil seront définis par décret.
A noter que le plafond de 21 400 € est utilisable à concurrence des travaux de rénovation énergétique (à l’exclusion des autres travaux immobiliers).
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La location en meublé non professionnel et sa fiscalité en 2023
La location en meublé non professionnel et sa fiscalité
Si vous êtes loueur en meublé non professionnel, vous êtes imposé à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des BIC, ce qui entraîne plusieurs conséquences fiscales en fonction du montant de vos recettes :
Si vos recettes n’excèdent pas 77 700 € ou 188 700 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme, Vous pouvez bénéficier du régime du « micro-BIC ».
Vos revenus sont alors taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme). A titre de comparaison, s’agissant des revenus fonciers, le régime du micro-foncier permet la déduction d’un abattement forfaitaire de 30 % jusqu’à 15 000 € de revenus locatifs.
Dans le cas où vos charges représentent plus de 50 % du montant de vos recettes, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition.
Si vos recettes sont supérieures à 77 700 €, le régime réel d’imposition vous est appliqué de plein droit.
Dans ce cas, et comme pour les loueurs professionnels, l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc…) est déductible des recettes, à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan. A défaut d’inscription, seules les charges locatives sont déductibles.
Vous pourrez également amortir l’immeuble (en principe au taux de 2,5 % par an pendant 40 ans) ainsi que le mobilier le garnissant (au taux de 10 % sur 10 ans en principe). Vous disposez également de la possibilité de différer vos amortissements.
Si vous constatez un déficit, celui-ci pourra s’imputer sur les bénéfices retirés de l’activité de location en meublé réalisés au cours des 10 années suivantes (contrairement aux loueurs en meublé professionnels, il ne pourra en revanche pas venir en déduction de votre revenu global).
Lorsque la location meublée y est soumise, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou du financement des travaux de rénovation.
Enfin, le loueur non professionnel ne bénéficie pas d’avantage particulier en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ou de fiscalité sur la transmission.
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Les revenus fonciers des non-résidents fiscaux français
Les revenus fonciers des non-résidents fiscaux français
Les contribuables domiciliés hors de France, percevant des revenus de source française, doivent déposer, dans les mêmes délais que les contribuables français, une déclaration de revenus n° 2042 accompagnée, le cas échéant, des annexes à la déclaration d’ensemble (ainsi une déclaration n° 2044 doit par exemple être déposée en cas de perception de revenus fonciers de source française).
Un formulaire n° 2041-E, de déclaration des retenues à la source qui ont été pratiqués sur les revenus de source française, doit également être déposé.
Des modalités déclaratives particulières sont prévues au titre de l’année du transfert de domicile hors de France (ou l’année d’arrivée en France pour les cas d’impatriation).
Désignation d’un représentant fiscal en France ?
Les personnes qui n’ont pas leur domicile en France mais qui y exercent des activités, ou y possèdent des biens sans y avoir leur domicile fiscal doivent désigner, à la demande du service des impôts, un représentant en France autorisé à recevoir les communications relatives à l’assiette, au recouvrement et au contentieux de l’impôt.
Toutefois, l’obligation de désigner un représentant fiscal ne s’applique :
- ni aux personnes qui ont leur domicile fiscal dans un autre Etat membre de l’Union européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt,
- ni aux agents de l’Etat qui exercent leurs fonctions ou sont chargées de mission dans l’un de ces Etats.
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Démembrement de propriété et travaux … qui paie quoi ?
Démembrement de propriété et travaux … qui paie quoi ?
Le démembrement est un acte qui sépare la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes :
- la nue-propriété d’une part ;
- l’usufruit d’autre part.
L’usufruit donne le droit d’usage, de jouissance du bien, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits. A l’inverse, la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, sans disposer pour autant du droit d’en jouir.
Le démembrement immobilier est souvent utilisé pour optimiser la transmission. Des parents peuvent par exemple transmettre la nue-propriété à leurs enfants qui ne paieront des droits que sur la nue-propriété.
Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires retrouvent la pleine propriété du bien. La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété consécutive au décès de l’usufruitier n’est pas taxable aux droits de succession.
L’usufruitier d’un bien immobilier a le droit :
- de l’occuper gratuitement,
- de le prêter,
- de le louer.
L’usufruitier peut également vendre ou donner son droit.
Que se passe t’il en cas de travaux, qui doit payer ?
A défaut de convention prévoyant des dispositions différentes, le régime légal s’applique.
« L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
La jurisprudence a précisé les notions de grosses réparations et de dépenses d’entretien : d’une manière générale constituent des grosses réparations celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, et des dépenses d’entretien celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de cet immeuble.
Les constructions nouvelles, quant à elles, constituent des améliorations.
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