PLF 2027 : vers un durcissement ciblé de la fiscalité des locations meublées touristiques ?

Alors que le Projet de loi de finances (PLF) pour 2027 prévoit initialement un encadrement plus strict du régime fiscal des locations meublées non professionnelles (LMNP), les travaux de la commission des finances de l’Assemblée nationale semblent réorienter la réforme principalement vers les meublés de tourisme.

Ce que prévoyait le texte initial

L’article 7 du PLF 2027 propose de limiter l’avantage fiscal lié à l’amortissement des biens exploités en location meublée non professionnelle.

Le dispositif envisagé serait le suivant :

• amortissement déductible limité à 2,5 % de la valeur du bien, avec un plafond annuel de 7 000 € ;
• pour les meublés de tourisme, limitation renforcée à 1,5 % avec un plafond de 5 000 € par an ;
• suppression du report des amortissements non utilisés à compter de 2027 ;
• extinction progressive du stock d’amortissements antérieurs, qui ne pourrait être imputé que jusqu’en 2036 et dans certaines limites.

Initialement, seules certaines résidences spécifiques (étudiantes, seniors ou médico-sociales) devaient échapper à ces nouvelles règles.

La commission des finances élargit les exceptions

Plusieurs amendements adoptés en commission modifient sensiblement la portée de la réforme.

Ainsi, le plafonnement de l’amortissement ne s’appliquerait plus aux :

✅ locations meublées constituant la résidence principale du locataire (baux meublés classiques soumis à la loi du 6 juillet 1989) ;

✅ baux mobilité ;

✅ logements loués à des étudiants ;

✅ logements loués à des jeunes de moins de 30 ans en formation, en stage, en apprentissage ou en contrat de professionnalisation.

L’objectif affiché est de préserver l’offre de logements destinés à l’habitation principale tout en concentrant les mesures restrictives sur les locations de courte durée.

Les meublés de tourisme dans le viseur

À l’issue des débats en commission, les principaux concernés par la réforme seraient donc les meublés de tourisme et plus largement les locations meublées qui ne répondent pas à un besoin de résidence principale.

Resteraient notamment visés :

• les locations saisonnières ;
• les locations touristiques de courte durée ;
• les logements loués comme résidence secondaire.

Une suppression de l’amortissement pour les nouveaux meublés touristiques ?

Un autre amendement va encore plus loin.

Pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027, il est proposé de supprimer purement et simplement la possibilité de déduire l’amortissement dans le cadre du régime réel.

Si cette mesure était définitivement adoptée :

• les biens acquis avant le 1er janvier 2027 resteraient soumis aux plafonds d’amortissement prévus par le PLF ;
• les biens acquis après cette date ne bénéficieraient plus du mécanisme d’amortissement.

En revanche, un élément favorable subsisterait : les amortissements non déduits ne seraient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.

Chambres d’hôtes et gîtes ruraux : un traitement plus favorable envisagé

La commission des finances a également adopté un amendement visant à distinguer les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux des autres meublés de tourisme.

Ces hébergements pourraient retrouver l’abattement fiscal de 71 % applicable au régime micro-BIC, contre 50 % actuellement pour de nombreux meublés classés depuis les récentes évolutions législatives.

Cette mesure vise à soutenir une activité considérée comme participant à l’économie locale et à l’attractivité des territoires ruraux.

Ce qu’il faut retenir

À ce stade, il ne s’agit que d’amendements adoptés en commission dans le cadre de l’examen du PLF 2027.

Néanmoins, la tendance est claire : plutôt qu’une remise en cause générale du régime LMNP, les débats parlementaires semblent désormais s’orienter vers un ciblage renforcé des meublés de tourisme et des locations de courte durée, dans un contexte de tension persistante sur le marché du logement.

Pour les investisseurs en location meublée, et plus particulièrement en location touristique, il conviendra donc de suivre attentivement les prochaines étapes du processus législatif avant toute décision patrimoniale ou d’investissement.