Rappel des avantages fiscaux du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie , du nom du ministre du logement qui l’a fait adopter, entre en vigueur au 01/01/2019. Il vient compléter le dispositif dit Pinel ancien et le dispositif « louer abordable » appelé aussi dispositif Cosse .

Il concerne uniquement l’ immobilier ancien .

Conditions d’éligibilité

L’avantage fiscal concerne l’achat d’immobilier ancien dans l’une des 222 villes bénéficiaires aujourd’hui du plan Action Coeur de Ville , ou bien dans une ville se faisant accompagner par l’État dans le cadre d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ou ORT). Ceci veut dire que le nombre de villes éligibles va probablement croître dans le temps.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’acheteur doit respecter cinq conditions :

• Première condition : Louer le bien acquis pour une durée de 6, 9 ou 12 ans , le montant total de l’avantage dépendant de cette durée.
• Deuxième condition : Respecter des plafonds de prix du loyer au M 2 selon la localisation du bien. Ces plafonds sont calculés en multipliant la surface utile du logement par un prix au M 2 mis à jour annuellement et dépendant des zones déjà définies dans le cadre de la loi Pinel (zone A, A bis, B1 et B2), et par un coefficient multiplicateur inférieur ou égal à 1,2. Le calcul de la surface à prendre en compte est défini par une formule qui tient compte des surfaces annexes (caves, balcons et autres).
• Troisième condition : Respecter un plafond de ressources du locataire . Ce plafond, mis à jour annuellement dépend lui aussi des zones (A, A bis, B1 et B2) et du nombre de personnes du foyer.
• Quatrième condition : Effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du prix d’achat du bien (dans la limite d’un prix d’achat de 300 000 euros).

Ces travaux doivent :

• soit améliorer la performance énergétique du logement de 30 % ce qui suppose de réaliser un diagnostic de performance énergétique avant les travaux et un autre après, afin de mettre en évidence cette amélioration,
• soit représenter au moins deux types de travaux dans les cinq suivants :

. Isolation des combles

. Changement de chaudière

. Isolation des murs

. Isolation des fenêtres

. Changement de production d’eau chaude.

Quel que soit le choix du propriétaire tous ces travaux devront être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

• Et enfin, cinquième et dernière condition , le prix d’achat au M 2 ne doit pas excéder 5 500 euros.

Avantage fiscal

 Dans la limite de 2 opérations par an et de 300 000 euros d’investissement , le dispositif Denormandie ouvre droit à la même réduction d’impôt qu’un investissement Pinel ancien.

Cette réduction dépend de la durée de location du logement, à savoir :

• 12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans
• 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans
• 21 % pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans.

La réduction d’impôt porte sur l’ensemble de l’investissement, c’est-à-dire qu’il englobe le prix d’achat, les frais de notaire et le montant des travaux.

Cette réduction entre, bien entendu, dans le plafonnement des niches fiscales fixé aujourd’hui à 10 000 euros.

Autre avantage de ce dispositif, il est possible de louer à un ascendant ou un descendant du moment qu’il ne fait pas partie du foyer fiscal.

Ce dispositif est applicable pour les achats ayant lieu entre le 01/01/2019 et le 31/12/2021 .