Suppression de la taxe Apparu !

Publié le 5.1.2020 par Myimmobilier.com
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Suppression de la taxe Apparu !

La loi de finances pour 2012 a créé une taxe sur les loyers élevés applicable pour les logements de petite surface, dite taxe Apparu. Cette taxe, qui a pour objet de réguler la pratique de loyers manifestement disproportionnés par rapport à la taille du logement en taxant les propriétaires bailleurs indélicats, n’a, selon le gouvernement, pas atteint ses objectifs.

La loi de finances pour 2020 abroge cette taxe qui n’a jamais vraiment été mise en œuvre. Les pertes financières engendrées par sa suppression seront cependant compensées par la création d’une taxe additionnelle à la taxe sur le tabac.

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Prélèvements sociaux et revenus fonciers …

Publié le 2.1.2020 par Myimmobilier.com
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Prélèvements sociaux et revenus fonciers …

Les revenus du patrimoine sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. La CSG est partiellement déductible de l’impôt sur le revenu.

L’assiette des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine comprend l’ensemble des revenus suivants :

  • les revenus de capitaux mobiliers (à l’exception de ceux imposables dans la catégorie des produits de placements) ;
  • les gains de cession de valeurs mobilières ;
  • certains profits imposables à un taux proportionnel ;
  • les bénéfices non commerciaux, les bénéfices industriels et commerciaux et les bénéfices agricoles, non soumis à la CSG au titre des revenus d’activité ;
  • les revenus fonciers ;
  • les revenus des locations meublées non professionnelles ;
  • les rentes viagères constituées à titre onéreux. ;
  • les revenus d’origine indéterminée ou taxés d’office ;
  • les revenus des expatriés ;
  • les revenus dont l’imposition est attribuée à la France par une convention internationale relative aux doubles impositions et qui n’ont pas déjà supporté les prélèvements sociaux sur les revenus d’activité et de remplacement.

A noter que le plus-values immobilières et assimilées (biens meubles) relèvent de la catégorie des produits de placements.

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Loueur en meublé et plus-values immobilières

Publié le 26.12.2019 par Myimmobilier.com
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Loueur en meublé et plus-values immobilières

Le régime des plus-values réalisées par un loueur en meublé lors de la cession du bien donné en location varie selon la nature professionnelle ou non de l’activité.

 En cas de location en meublé non professionnelle, c’est le régime général des plus-values des particuliers qui s’applique.

Pour le calcul de l’assiette des plus-values, il n’est pas tenu compte de l’incidence des amortissements comptabilisés et déduits du résultat imposable pendant la période de location meublée. Cette règle constitue une véritable singularité au regard de l’application des règles régissant les bénéfices industriels et commerciaux, puisque celle-ci prévoient, en règle générale, que les amortissements déduits par l’exploitant fassent l’objet d’une reprise lors du calcul de la plus-value, celle-ci étant déterminée par référence à la valeur nette comptable, c’est à dire au prix de revient diminué du montant des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

Si la location est exercée à titre professionnel, les plus-values réalisées sont soumises au régime des plus-values professionnelles et leur traitement dépend du montant des recettes hors taxes réalisées sur l’année et de la durée d’exercice de l’activité (plus ou moins de 5 ans).

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

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Loueur en meublé professionnel ou non ?

Publié le 20.12.2019 par Myimmobilier.com
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Loueur en meublé professionnel ou non ?

Le statut de loueur « professionnel » permet au bailleur d’imputer l’éventuel déficit tiré de la location en meublé sur son revenu global. Il peut également, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération d’IFI pour l’immeuble loué en meublé, alors considéré comme bien professionnel.

Est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur :

·       qui tire de l’activité de location en meublé (apprécié au niveau du foyer) des recettes de 23 000 € au moins ;

·       dont les recettes excédent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (net de charges et d’abattements) dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des BNC. Les revenus exonérés ne sont pas retenus et les déficits éventuels ne sont pris en compte qu’au titre de l’année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global (les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte).

Si l’une de ces 2 conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme non professionnel.

Avec la location meublée non professionnelle (LMNP) les revenus que vous retirez de l’activité sont imposés, non pas dans la catégorie des revenus fonciers , mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant, dans le cadre du régime « micro-BIC », l’application d’un abattement représentatif de charges de 50 % ou, dans le cadre du régime réel, la prise en compte de l’amortissement du bien notamment.

En plus de cela, avec le LMP , l’imputation du déficit sur votre revenu global est sans limitation de montant notamment.

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

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Rappel sur le plafonnement des niches fiscales

Publié le 15.12.2019 par Myimmobilier.com
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Rappel sur le plafonnement des niches fiscales

Depuis 2009, le total des avantages fiscaux qu’un contribuable peut retirer de certains investissements ou de certaines dépenses ne peut pas procurer une réduction du montant de l’impôt dû supérieure à une somme revalorisée chaque année et fixée, pour les dépenses payées et investissements engagés à compter de 2013 à 10 000 €, sauf pour les réductions Jego, Girardin, SOFICA et, à compter de 2015, Pinel outre-mer, qui bénéficient d’un supplément de plafond de 8 000 €.

Seuls sont pris en compte pour le plafonnement, les avantages fiscaux afférents à un investissement du contribuable (Robien, Borloo, ZRR, Pinel …) et ceux ayant pour contrepartie une prestation dont il bénéficie (salarié à domicile, frais de garde des jeunes enfants…).

On peut également citer naturellement les FCPI, les FIP …qui rentrent dans le calcul.

Les avantages fiscaux ayant pour objet la contrepartie d’une situation subie par le contribuable (prise en charge de la dépendance ou du handicap, déduction des pensions alimentaires), la poursuite d’un objectif d’intérêt général sans contrepartie pour lui (mécénat) ou bénéficiant aux entreprises, sont exclus du champ d’application du plafonnement global.

Le dispositif des monuments historiques est également exclu des niches fiscales.

C’est le mécanisme du plafonnement des niches fiscales.

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

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Régime réel ou micro-foncier pour vos investissements immobiliers classiques ?

Publié le 10.12.2019 par Myimmobilier.com
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Régime réel ou micro-foncier pour vos investissements immobiliers classiques ?

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le revenu foncier net imposable peut être déterminé de deux façons :

·       forfaitaire : si les revenus fonciers perçus par les membres du foyer fiscal au cours d’une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, ils sont en principe soumis de plein droit au régime simplifié du micro-foncier. Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d’année ;

·       « réelle »: il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges supportées au cours de la même période. Ce mode d’imposition est obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d’un montant supérieur à 15 000 €, ou d’immeubles spéciaux (Logements Cosse, Borloo, Robien, Besson, Périssol, parts de sociétés immobilières, ou en secteurs sauvegardés, monuments historiques, immeubles détenus en nue-propriété), optionnel pour les autres.

Lorsque les loyers perçus par les membres de son foyer fiscal sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le contribuable a donc le choix entre ces 2 régimes d’imposition.

Lorsque les charges dépassent les recettes, il se crée un déficit foncier qui s’impute d’abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Attention cependant, les déficits provenant des intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global.

Ils sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

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Résidence principale détenue par une SCI et abattement de 30 % pour IFS/IFI : réclamation possible

Publié le 8.12.2019 par Myimmobilier.com
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Est considéré comme résidence principale l’immeuble ou la partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable pendant la majeure partie de l’année.

Sont exclus de cette définition et ne bénéficient pas de l’abattement de 30 % :

  • les résidences secondaires ;
  • les immeubles donnés en location.

Le fait qu’un redevable détienne sa résidence principale par le biais d’une société immobilière exclut, en principe, l’application de ce régime de faveur. Par exception, les associés de sociétés immobilières transparentes (SCI d’attribution ou de copropriété souscrivant une déclaration n° 2071) qui, par ailleurs, résident de manière effective et habituelle dans le logement, peuvent bénéficier de l’abattement de 30 %.

Les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier doivent en revanche être déclarés pour leur valeur vénale (ou de leur valeur légale s’il s’agit de titres cotés), sans appliquer cet abattement, quand bien même l’immeuble constituerait la résidence principale de l’associé .

Le Conseil constitutionnel a été saisi et va devoir se prononcer sur la question de l’application de l’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale détenue par l’intermédiaire d’une SCI pour le calcul de l’ISF de l’associé qui en est redevable redevable.

Cass. com. QPC 17-10-2019 n° 19-14.256

A suivre …

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Une question fiscale ?

Publié le 5.12.2019 par Myimmobilier.com
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Attention en cas de cession de la résidence secondaire en exonération de plus-value …

Publié le 4.12.2019 par Myimmobilier.com
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Attention en cas de cession de la résidence secondaire en exonération de plus-value

Le 1° bis du II de l’article 150 U du Code Général des Impôts donne aux contribuables qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années précédant la cession la faculté de s’exonérer au titre de la première cession d’un logement. L’exonération porte la fraction du prix de cession que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

Peuvent bénéficier de l’exonération tous les biens immobiliers secondaires (autres que la résidence principale), qu’il s’agisse d’un immeuble de rapport ou d’un logement que le propriétaire n’occupe pas à titre de résidence principale.

Sont également visées les dépendances immédiates et nécessaires du logement dès lors qu’elles forment avec le logement un tout indissociable et que leur cession a, par conséquent, lieu en même temps que celle du logement.

La CAA Douai vient de juger que le cédant se prive irrémédiablement de cette faculté d’exonération s’il n’en a pas demandé le bénéfice dans l’acte notarié.

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Prélèvements sociaux et location meublée

Publié le 30.11.2019 par Myimmobilier.com
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Prélèvements sociaux et location meublée

Les personnes exerçant une activité de de location de locaux d’habitation meublés sont obligatoirement affiliées aux régimes de Sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles dès lors que les recettes tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23.000 € par an et qu’une des deux conditions suivantes est remplie :

– ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de leur part pour une affiliation au régime général des salariés ;

– un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés comme loueur professionnel.

Les travailleurs indépendants micro-entrepreneurs, c’est-à-dire ceux bénéficiant du régime fiscal micro-BIC relèvent d’un dispositif de versement forfaitaire libératoire des cotisations et contributions appelé « régime microsocial. Le microsocial consiste à calculer, selon un taux forfaitaire global qui est de 12,8 % pour les travailleurs indépendants dont le commerce principal est la fourniture de logements.

Les micro-entrepreneurs qui le souhaitent peuvent demander à ce que le versement ne soit pas inférieur au montant des cotisations minimales.

Les loueurs en meublé qui ne répondent pas aux critères d’assujettissement aux cotisations de Sécurité sociale sont assujettis à la CSG, à la CRDS et au prélèvement social (et contributions additionnelles) au titre des revenus du patrimoine et assimilés.

Pour l’appréciation de l’importance de l’activité de loueur en meublé, les recettes annuelles tirées de la location s’entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais.

Une question fiscale ? la réponse ici …

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