Résumé de la fiscalité de la résidence principale

Publié le 17.11.2016 par Myimmobilier.com
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Exonération des plus-values : la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale est exonérée. Cette exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale qui sont cédées en même temps que cette dernière.

ISF : pour l’assiette de l’ISF, l’évaluation de la résidence principale est pratiquée avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale lorsque le redevable en est le propriétaire au 1 er janvier de l’année d’imposition.

Droits de succession : il est effectué un abattement de 20 % lors de la succession sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un Pacs, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.

Taxe d’habitation : pour le logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la base d’imposition à la taxe d’habitation est diminuée d’un abattement obligatoire pour charges de famille. Cet abattement est égal à 10 % pour chacune des deux premières personnes à charges, puis à 15 % pour chacune des suivantes. Les collectivités territoriales peuvent également prévoir des abattements supplémentaires.

Crédit d’impôt : le crédit d’impôt « transition énergétique », mis en place par la loi de Finances pour 2015, remplace de manière rétroactive à compter du 1 er septembre 2014 l’ancien crédit d’impôt « développement durable ».

Il est également possible de la rentabiliser …

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La renégociation du crédit et la déductibilité des intérêts

Publié le 14.11.2016 par Myimmobilier.com
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En cas d’acquisition de logement locatif grâce à la dette, les propriétaires peuvent déduire du revenu brut les intérêts des empruntscontractés pour l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la conservation, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location, ainsi que pour l’achat d’un terrain à bâtir sur lequel doit être édifié un bâtiment destiné à être donné en location.

Bien que les intérêts soient déductibles, il n’en reste pas moins que diminuer la charge financière reste très intéressant.

En cas de niveau bas des taux d’intérêts, il peut être judicieux de renégocier le crédit immobilier à la baisse, pour profiter de la baisse des taux d’intérêts, réduire la mensualité et augmenter sa trésorerie !

Mais la question se pose de la déductibilité des intérêts du nouveau prêt !

Quelles sont les conditions pour la déductibilité ?

En cas de souscription d’emprunts se substituant aux emprunts initiaux, les intérêts de l’emprunt substitutif peuvent être admis en déduction des revenus fonciers lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

•  le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial ;

•  les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial.

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue.

Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service chargé de l’assiette de l’impôt.

Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer à la rupture du contrat des intérêts dits « compensatoires », l’emprunteur ayant pu bénéficier d’un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouvel emprunt peut porter sur un capital incluant notamment l’indemnité compensatoire.

Les intérêts ouvrant droit à déduction restent limités à ceux afférents au capital de l’emprunt initial restant dû, dans la limite de l’échéancier initial.

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Détenir de l’immobilier quand on est expatrié …

Publié le 12.11.2016 par Myimmobilier.com
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En cas d’expatriation, le non résident peut être amené à conserver un bien immobilier en France.

De même, ce dernier peut réfléchir à investir dans l’immobilier pour compléter ultérieurement sa retraite ou améliorer son train de vie.

Se posera alors plusieurs questions quant à sa fiscalité tant au niveau de l’impôt sur le revenu, des plus values, de l’ISF et des droits de succession et autres taxes.

Il est avant tout impératif de réaliser un bilan patrimonial expatriation avant ou après votre départ de France.

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

Impôt sur le revenu

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Impôt sur la fortune (ISF)

L’ ISF est assis sur l’ensemble des biens composant le patrimoine sauf si ces derniers sont exonérés.

Les immeubles font partie des biens non exonérés et devront donc être déclarés dans la majorité des cas.

Il faudra également vérifier la présence ou non d’une convention fiscale .

Cependant dans la majorité des cas, cette dernière indiquera que l’imposition s’effectue dans le pays de situation du bien donc en France.

Les droits de succession

Le traitement fiscal et le lieu d’imposition vont dépendre de l’existence ou non d’une convention fiscale entre votre pays de résidence et la France en matière de Succession.

S’il en existe une, cette dernière indiquera dans la majorité des cas, que l’imposition s’effectue dans le pays de situation du bien immobilier donc en France.

S’il n’en existe pas, il s’agira du traitement classique d’une succession par un non résident .

Les autres impôts

Vous continuerez à être redevable de la taxe foncière. Si vous louez votre logement, vous ne serez plus soumis à la taxe d’habitation.

Quant à la redevance télé, vous en serez toujours redevable sauf à prouver à votre centre des impôts que vous êtes parti avec la télévision !

Il est possible de mettre en place des schémas d’optimisation des différents impôts.

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Evaluer le TRI avant d’investir !

Publié le 10.11.2016 par Myimmobilier.com
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Avant de se plonger dans un projet d’investissement, il convient d’apprécier la rentabilité de l’investissement, notamment par rapport à celles des produits financiers sans risques.

La rentabilité dépend de nombreux facteurs : rentabilité financière du bien, taux d’imposition de l’investisseur, mode de financement, régime fiscal choisi …

C’est à partir du Taux de Rendement que vous évaluerez l’opportunité.

Le taux de rendement brut tient compte que des loyers annuels et du prix d’achat du logement. C’est une première approximation.

 Et le taux de rendement net ?

Le Taux de rendement net quant à lui, par rapport au précédent, ce ratio intègre les :

  • frais d’acquisition (commission de l’agent immobilier, frais de notaire, frais d’emprunt, frais de dossier et hypothèque),
  • frais de gestion locative,
  • charges de copropriété,
  • frais d’entretien courant,
  • frais d’assurance,
  • les changements de locataires avec des périodes de vacance,
  • l’impôt sur le revenu généré par les revenus fonciers.

Attention, l’impôt sur les revenus fonciers vient en principe diminuer le taux de rendement des investissements locatifs. L’impact de cet impôt dépend du taux marginal d’imposition des investisseurs. Cela peut également se renverser et doper le taux de rendement lorsque par exemple le déficit est imputable sur le revenu global et vient réduire le montant de l’impôt.

La cerise sur le gâteau est le Taux de Rendement Interne. Le TRI a l’avantage, par rapport aux précédents, d’apprécier la rentabilité d’un investissement sur toute sa durée de l’investissement.

Le TRI tient ainsi compte de :

Le TRI tient compte de tous les décaissements et encaissements sur la durée totale de l’investissement.

Enfin, le gros avantage est que le TRI permettra essentiellement de mesurer l’impact de votre mode de financement choisi.

N’hésitez pas à varier les paramètres de votre financement pour en mesurer les impacts.

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Vendre en Viager … pourquoi pas !

Publié le 8.11.2016 par Myimmobilier.com
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Vendre un bien en viager permet de se constituer un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance du bien.

En principe, le contrat de vente en viager repose sur le schéma suivant : l’acheteur acquière au moment de la vente soit la nue-propriété, soit la pleine propriété du bien immobilier contre le versement d’une rente viagère et le cas échéant d’un capital (bouquet).

Le vendeur perçoit ces sommes et dans la majorité des cas, il conserve la possibilité d’occuper le logement ou de le louer.

La fiscalité est cependant très particulière qu’il s’agisse en matière de revenus, de plus-value ou d’ISF.

Enfin, pourra se poser la question de la valorisation du bouquet et de la rente.

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Des tables de mortalité sont appliquées pour calculer la rente.

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Une technique comparable peut être la vente de la nue propriété en conservant l’usufruit.

Quelle est la fiscalité ?

En matière d’Impôt sur le revenu

Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable.

Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du crédit-rentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

Plus le crédit-rentier est âgé moins la taxation est forte, cf tableau ci-dessous. (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %).

Tableau 
70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans
50% si il est âgé de 50 à 59 ans inclus
40% si il est âgé de 60 à 69 ans inclus
30% si il est âgé de plus de 69 ans

 En matière d’ISF 

Le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente et déclarer la valeur de l’usufruit (en cas de viager occupé et droit de le louer) à l’ISF.

Le débirentier doit déclarer de son coté la valeur de la nue-propriété s’il s’agit d’un viager occupé ou de la pleine propriété dans le cas d’un viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente.

Impôts locaux :

La taxe foncière doit être acquittée par le crédirentier s’il conserve le droit d’usufruit ou par le débirentier dans le cas contraire.

La taxe d’habitation doit être acquittée par l’occupant.

Plus-values :

Le vendeur bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d’une exonération intégrale des plus values.

En cas de cession d’un bien acquis en viager, le vendeur bénéficie des exonérations et abattements prévus pour toutes les plus-values immobilières.

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La fiscalité immobilière à Londres (ou en UK)

Publié le 5.11.2016 par Myimmobilier.com
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Au Royaume-Uni comme en France, les rental income provenant de la location de biens immobiliers sont imposables à l’Income tax.

Pour la détermination du revenu imposable, le contribuable peut, dans certaines conditions et limites, faire valoir des allowable expenses. Les pertes éventuelles peuvent être imputées sur les revenus immobiliers constatés au cours de l’année d’imposition ou des années suivantes.

Comment sont déterminés les revenus taxables ?

Les revenus immobiliers sont constitués des loyers versés par les locataires.

A noter que les contribuables qui donnent en location une partie de leur unique ou principale habitation (« only or main home ») sont exonérés d’impôt sur les revenus locatifs y afférents à hauteur de 4 250 £ pour l’année fiscale 2015-2016 , et perdent corrélativement leur droit à la déduction des charges. Toutefois, les contribuables qui y ont un intérêt peuvent opter pour l’imposition de droit commun afin, notamment, de faire valoir leurs dépenses déductibles.

Le contribuable peut déduire de ses revenus immobiliers certaines dépenses à condition qu’elles soient engagées entièrement et exclusivement pour les besoins de la location. Tel est notamment le cas :

•  des dépenses d’entretien et de réparation (à l’exclusion des dépenses d’amélioration qui ne sont pas déductibles !) ;

•  des dépenses liées à la recherche d’un locataire, (frais de publicité …) ;

•  des honoraires des agents immobiliers ;

•  des intérêts d’emprunts immobiliers ;

•  de la « Council tax ;

•  …

Une question fiscale ?

Ne sont en revanche pas admises en déduction les « capital expenditure » qui ajoutent quelque chose au bien immobilier d’origine, améliorent ou valorisent l’existant.

C’est par exemple le cas :

•  de l’ajout d’une extension ;

•  du remplacement d’une cuisine par un modèle plus haut de gamme ;

•  …

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Investir dans l’immobilier américain

Publié le 3.11.2016 par Myimmobilier.com
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Vous êtes résident fiscal français et vous percevez des revenus immobiliers de source américaine comme par exemple suite à un investissement immobilier en Floride.

Les personnes domiciliées en France ayant encaissé des revenus à l’étranger doivent, en principe, remplir une déclaration n° 2047.

Les revenus, bénéfices et plus-values de toute nature encaissés hors de France par l’ensemble du foyer fiscal doivent y être déclarés, sauf cas de dispense.

La France impose, en principe, tous les revenus de ses résidents qu’ils soient de source française ou étrangère. Les revenus de source étrangère sont imposables en France même s’ils n’y ont pas été rapatriés.

Ces revenus doivent être déclarés sur l’imprimé n° 2047, quel que soit le lieu de placement des capitaux, de la situation des biens ou, enfin, de l’exercice de l’activité dont ils proviennent.

Mais ces revenus de source étrangère font l’objet d’un traitement fiscal particulier, c’est la raison pour laquelle ils doivent faire l’objet d’une déclaration distincte, car ils ont déjà, en principe, subi une imposition dans le pays de leur source.

Les revenus perçus à l’étranger sont donc susceptibles de faire l’objet d’une double imposition :

• ils sont une 1ère fois imposés dans le pays étranger de source,

• et une 2nde fois au lieu de domiciliation fiscale du contribuable : en France.

Pour éviter cette dette double imposition, la plupart des Etats ont conclu des conventions fiscales bilatérales par lesquelles ils se répartissent le droit d’imposer les revenus.

Lorsque les revenus, bénéfices ou plus-values en cause ont été encaissés en monnaie étrangère, ils doivent être déclarés pour leur contre-valeur en euros, calculée d’après le cours du change à Paris au jour de l’encaissement (réception en espèces, inscription au crédit d’un compte, etc.).

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Les travaux d’adaptation aux handicapés à réaliser aux frais du locataire

Publié le 28.10.2016 par Myimmobilier.com
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Travaux d’adaptation aux handicapés réalisés aux frais du locataire : la
liste est fixée

Le décret relatif aux travaux d’adaptation du logement aux personnes en
situation de handicap ou de perte d’autonomie réalisés aux frais du
locataire est publié :

Décret 2016-1282 du 29-9-2016 : JO 30 texte n° 48.

Publics concernés : bailleurs, locataires, et professionnels intervenant
dans la gestion locative d’un logement loué meublé ou non meublé.
Objet : liste et modalités de mise en œuvre de certains travaux
d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte
d’autonomie réalisés aux frais du locataire.
Notice : les articles 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant
à améliorer les rapports locatifs précisent que le bailleur ne peut
s’opposer aux travaux réalisés par le locataire lorsque ceux-ci constituent
des aménagements du logement. En revanche, lorsque ces travaux constituent
une transformation du logement, l’accord écrit du bailleur est nécessaire.
A défaut de cet accord, le bailleur peut exiger du locataire une remise en
l’état aux frais du locataire à son départ des lieux. La loi n° 2015-1776
du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement
vient introduire un régime dérogatoire d’autorisation tacite du bailleur
lorsque des travaux de transformation permettant l’adaptation du logement
aux personnes en perte d’autonomie ou en situation de handicap sont
réalisées par le locataire et à ses frais. Ces travaux font l’objet d’une
demande écrite du locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de
réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de quatre
mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision
d’acceptation. Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne
pourra pas exiger la remise en l’état des lieux. Le décret fixe la liste
des travaux concernés ainsi que les modalités de mise en œuvre.
Références : le décret est pris pour l’application de l’article 16 de la
loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société
au vieillissement. Il peut être consulté sur le site Légifrance
(www.legifrance.gouv.fr).

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La location d’immeubles d’habitation nus à des maisons de retraite n’est pas imposable à la CFE !

Publié le 25.10.2016 par Myimmobilier.com
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La location d’immeubles d’habitation nus à des établissements d’hébergement pour personnes âgées n’est pas imposable à la CFE, même si les immeubles sont dotés d’aménagements appropriés à leur destination, tels que des cuisines, une salle de restaurant et des salles de soins.

En vertu de l’article 1447, I du CGI, les activités de location ou de sous-location d’immeubles, à l’exception de celles afférentes à des immeubles nus à usage d’habitation, sont réputées exercées à titre professionnel et sont passibles de la cotisation foncière des entreprises (CFE) lorsqu’elles sont exercées par des personnes qui, au cours de la
période de référence, en retirent des recettes ou un chiffre d’affaires d’au moins 100 000 €.

Les activités de location ou de sous-location portant sur des immeubles nus à usage d’habitation sont donc placées hors du champ d’application de la CFE, à condition toutefois, selon l’administration, qu’elles relèvent de la gestion d’un patrimoine privé (BOI-IF-CFE-10-20-30 n° 1).

Dans deux décisions du 6 juillet 2016, la cour administrative d’appel de Marseille applique ces dispositions à des sociétés commerciales qui donnaient en location ou en sous-location, dans le cadre de baux commerciaux, des immeubles non garnis de meubles à des entreprises exploitant des établissements d’hébergement pour personnes âgées
dépendantes ou non (EPHA).

Elle juge que l’administration ne démontre pas que ces sociétés ne se seraient pas bornées à gérer leur propre patrimoine, et qu’elles auraient poursuivi, selon des modalités différentes, une exploitation antérieure ou auraient participé à l’exploitation des établissements d’hébergement.

Dès lors elles ne sont pas redevables de la CFE.

Pour la cour, il est sans importance :

  • que les immeubles étaient dotés, avant même d’être mis à la disposition des exploitants, des aménagements appropriés à leur destination (notamment locaux techniques, salle de restaurant, cuisines et salles de soins).

Cette circonstance n’étant pas de nature à enlever aux biens le caractère d’immeubles nus.

  • que les personnes âgées hébergées bénéficiaient de services de restauration et de soins, ces services constituant l’accessoire indispensable de l’hébergement.

CAA Marseille 6-7-2016 nos 14MA03084 CAA Marseille 6-7-2016 nos 14MA03568

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La fiscalité de l’économie collaborative (Airbnb, …)

Publié le 23.10.2016 par Myimmobilier.com
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L’économie collaborative via une plateforme Internet (Airbnb par exemple), procurent pour la plupart des particuliers un complément de revenu qui pour certains peut représenter une véritable activité qui de fait devient commerciale.

L’économie collaborative recouvre, à la fois, des plateformes d’échanges de biens et de services entre particuliers sans recherche de profit et des plateformes d’offres commerciales.

A noter que les revenus retirés des plateformes de partage, qui visent non pas à gagner de l’argent mais à partager des frais comme le site de covoiturage Blablacar …, ne sont en effet pas imposables, et ne sont donc pas concernés par cette mesure.

Qui est taxé et comment ?

En théorie, les revenus des particuliers sur les plateformes Internet sont imposables dans les conditions de droit commun (donc en fonction de la nature de leurs revenus, soit du BIC, BNC …).

Le législateur a instauré des mesures d’informations spécifiques, obligatoires, de la part de ces plateformes à l’égard de leurs utilisateurs résidant en France ou qui réalisent des ventes ou des prestations de service en France.

Le respect de ces mesures étant soumis au contrôle de l’administration fiscale.
Les plateformes « collaboratives » auront l’obligation d’informer les utilisateurs de leurs obligations fiscales et sociales (article 242 bis du CGI et article L 114-19 du CSS) : ainsi, les entreprises, quel que soit leur lieu d’établissement, qui mettent en relation à distance, par voie électronique, des personnes en vue de la vente d’un bien, de la fourniture d’un service ou de l’échange ou du partage d’un bien ou d’un service sont tenues de fournir, à l’occasion de chaque transaction, une information loyale, claire et transparente sur les obligations fiscales et sociales qui incombent aux personnes qui réalisent des transactions commerciales par leur intermédiaire.

Elles sont également tenues de mettre à disposition un lien électronique vers le site des administrations permettant de se conforter à ces obligations.

Ces entreprises auront en outre l’obligation de transmettre aux utilisateurs, en janvier de chaque année un document récapitulant le montant brut des transactions dont elles ont connaissances et qu’ils ont perçu par leur intermédiaire, au cours de l’année précédente.
Les plateformes concernées devront obligatoirement faire certifier chaque année, par un tiers indépendant, le respect, au titre de l’année précédente, des obligations d’information décrites ci-dessus.

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