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Le revenu imposable entre les mains de chaque associé est déterminé selon le régime fiscal qui lui est applicable :
– si l’associé est une personne physique et que les parts dont il est titulaire ne sont pas inscrites à l’actif d’une entreprise exerçant une activité de nature industrielle, commerciale ou agricole relevant d’un régime de bénéfice réel, le revenu imposable est déterminé par application des règles des revenus fonciers.
Le revenu imposable est égal au revenu brut des loyers, diminué des charges locatives déductibles.
Sont notamment déductibles des recettes :
Chaque associé doit déclarer, pour sa quotepart, les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur sa déclaration n° 2044.
En outre, la société souscrit chaque année une déclaration de ses résultats à l’aide d’un imprimé n° 2072 C ou 2072 S selon les cas.
Lorsque l’activité de la SCI dégage un résultat déficitaire, chaque associé peut imputer la quote-part du déficit qui lui revient sur son revenu global dans la limite de 10 700 €. L’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
– Si l’associé est une entreprise exerçant une activité de nature industrielle, commerciale ou agricole relevant d’un régime de bénéfice réel ou de l’IS, les règles applicables sont celles de l’IS, des BIC ou des BA dont l’associé relève personnellement.
Chaque associé doit alors déclarer, pour sa quotepart,les revenus afférents à cette activité suivant les règles applicables au régime fiscal d’imposition de ses bénéfices sur sa déclaration de résultats (IS, BIC ou BA).
La société souscrit chaque année une déclaration de résultats à l’aide d’un imprimé n° 2072 C .
La déclaration n° 2072 C ou S doit être adressée, au plus tard avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai, au service des impôts des entreprises du lieu du principal établissement de la société ou le cas échéant à la Direction des grandes entreprises (DGE).
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Que se passe t’il en cas de vente ?
Vente de l’immeuble par la SCI :
La plus-value résultant de la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IR relève du régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers : chacun des associés sera imposé en fonction de la quote-part qu’il détient dans le capital de la société, sauf si l’associé relève de l’IS ou d’un régime réel BIC ou BA de plein droit, auquel cas, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.
L’associé peut également bénéficier des exonérations prévues en cas de cession de la résidence principale lorsque les conditions d’application de ces régimes de faveur sont remplies.
Cession des parts de la SCI :
La plus-value réalisée lors de la cession des parts sociales est imposée selon le même régime que les cessions d’immeubles . L’exonération des plus-values pour la vente de la résidence principale ainsi que l’exonération pour durée de détention s’appliquent également à la cession des titres de la SCI.
SCI soumises à l’IS
Les SCI peuvent être assujetties à l’IS de plein droit ou sur option.
Les SCI sont soumises à l’IS de plein droit lorsqu’elles réalisent des opérations commerciales et sont assimilées à des marchands de biens. C’est le cas, par exemple, en cas de location d’un immeuble équipé pour un usage professionnel ou en cas de location en meublé à usage d’habitation.
L’administration fiscale admet toutefois que les sociétés dont l’activité commerciale ne représente que 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ne soient pas soumises à l’IS de plein droit mais demeurent imposées à l’IR.
Les SCI qui ne sont pas soumises à l’IS de plein droit peuvent y être assujetties sur option de leurs associés. L’option pour l’IS est signée par tous les associés ou par ceux spécialement habilités par les statuts. Elle est irrévocable et adressée au service des impôts du lieu du siège social, au plus tard à la fin du 3ème mois de l’exercice au titre duquel les associés souhaitent assujettir la SCI à l’IS.
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Imposition des revenus de la SCI
Les revenus générés par l’activité de la SCI sont imposés à l’IS au niveau de la SCI. Le bénéfice imposable au niveau de la société est déterminé selon les règles applicables à cet impôt (en général il s’agit des règles applicables en matière de BIC).
Les charges déductibles comprennent entre autre :
Les sociétés civiles immobilières ayant opté pour l’impôt sur les sociétés doivent déposer leur déclaration de résultats (n°2065) au plus tard dans les trois mois suivants la date de clôture de l’exercice, sauf si elles clôturent au 31 décembre. Dans ce dernier cas, elles doivent déposer leur déclaration de résultats (n°2065) au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai.
Les associés ne sont imposés que sur les revenus redistribués par la SCI. En l’absence de distribution (mise en réserve des bénéfices), les associés ne sont pas imposés.
Les revenus distribués par la SCI sont imposables entre les mains des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers .
Que se passe t’il en cas de cession ?
Si vente de l’immeuble par la SCI :
La plus-value résultant de la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IS relève du régime des plus-values professionnelles. Elle est ajoutée au résultat courant de la SCI et soumise à l’IS au taux de droit commun, quelle que soit la durée de détention de l’immeuble.
En cas de cession des parts de la SCI :
Les plus-values réalisées par des associés personnes physiques lors de la cession des parts sociales sont imposées selon le régime desplus-values de cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux .
Aujourd’hui, il peut être intéressant de passer sa SCI à l’IS.
Lors de votre expatriation, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France comme votre ancienne résidence principale. Celle-ci achetée à crédit, pourrait être louée lors de votre séjour à l’étranger.
La majorité des conventions fiscales conclues avec la France indique que les revenus perçus sur un bien situé en France sont imposables en France à un taux minimum de 20% (sauf exceptions) avec en plus les prélèvements sociaux.Durant votre expatriation, il peut être tentant d’investir dans de l’immobilier locatif pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie en utilisant l’effet levier de la dette.
La base d’imposition reste cependant la même qu’un résident fiscal français .
De manière générale, sont déductibles des revenus fonciers les dépenses, effectivement supportées par les propriétaires au cours de l’année d’imposition, se rapportant à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui sont engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier.
Les intérêts d’emprunt restent donc déductibles en France s’ils répondent aux critères exigés.
Critères nécessaires pour la déductibilité
Les emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles locatifs sont déductibles des revenus fonciers.
Il doit s’agir d’emprunts contractés pour l’un des motifs suivants :
• conservation de la propriété
Il en est ainsi lorsque les capitaux empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu’il ne pourrait se dispenser d’assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété.
• Acquisition, (re)construction ou agrandissement d’un immeuble
Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition ou la construction, reconstruction ou l’agrandissement d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l’immeuble est destiné à être donné en location.
• réparation ou amélioration de la propriété
Les intérêts d’emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l’emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers.
Et l’ex résidence principale, lorsque vous partez à l’étranger ?
Lorsqu’un contribuable donne en location la résidence qu’il occupe à titre d’habitation principale et qu’il quitte pour trouver un emploi dans une autre région ou dans un autre pays, le loyer qu’il perçoit est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l’habitation qu’il occupait antérieurement à son changement de domicile.
Et si vous renégociez votre crédit ?
En cas de souscription d’emprunts se substituant aux emprunts initiaux, les intérêts de l’emprunt substitutif peuvent être déduits des revenus fonciers lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :
• le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial (cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l’avenant le mentionne expressément en se référant à lui) ;
• les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial : en effet, la souscription de l’emprunt substitutif doit permettre de réduire la charge d’intérêts restant dus. Cette limitation s’apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l’échéancier de l’emprunt initial et sur l’échéancier du nouvel emprunt.
Les déficits générés par un immeuble cédé ne sont pas imputables sur les revenus fonciers ultérieurs !
Malgré une jurisprudence contraire de plusieurs juges du fond, l’administration réaffirme sa doctrine selon laquelle les déficits générés par un immeuble qui cesse d’être loué ne peuvent pas s’imputer sur les revenus fonciers ultérieurs générés par d’autres immeubles.
Ainsi la totalité du déficit se rapportant à cet immeuble est imputée uniquement sur les revenus fonciers jusqu’à l’année de cessation de la location et le déficit foncier non imputé à cette date est perdu !
C’est ce qui en ressort de la réponse Frassa : Sén. 5-5-2016 p. 1876 n° 17350.
On distingue souvent les Sociétés Civiles Immobilières en fonction du régime fiscal choisi par les associés au moment de leur création: SCI imposée à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (Impôt sur les Sociétés).
La forme la plus simple et la plus courante est la SCI imposée à l’IR : les associés se voient affecter une quote-part des résultats de la SCI au prorata des parts qu’ils détiennent, et sont imposés sur leurs revenus fonciers à hauteur de cette quote-part.
Dans le cas d’une SCI à l’IS, c’est la SCI elle-même qui est imposable sur le résultat réalisé, au titre de l’impôt sur les sociétés.
Si les associés souhaitent recevoir des revenus, la SCI distribue alors un dividende qui sera imposé en tant que tel.
Quel intéret pour un dirigeant d’entreprise ?
Un chef d’entreprise peut trouver un intérêt à détenir les locaux de son entreprise par l’intermédiaire d’une SCI !
Celle-ci souscrit un emprunt bancaire pour acheter les locaux puis les loue à l’entreprise, ce qui peut permettre d’améliorer le schéma de transmission aux enfants (la SCI est transmise sur sa valeur vénale donc dette incluse venant minorée la base).
Mais c’est aussi un moyen d’éviter à l’entreprise de s’endetter pour acquérir ses locaux, ce qui pèserait sur sa capacité d’investissement.
Le dirigeant s’assure à terme un revenu complémentaire avec les loyers perçus de l’entreprise (après remboursement de l’emprunt bancaire), et il diversifie ses avoirs grâce à un investissement immobilier locatif.
Il doit notamment veiller à ce que les locaux puissent être reloués facilement si son entreprise venait à déménager lorsqu’il l’aura lui-même quittée. L’opération présente un autre avantage: elle place le bien immobilier dans le patrimoine personnel du dirigeant, le mettant hors de portée d’éventuels créanciers de l’entreprise à condition que ses biens personnels ne soient pas engagés.
Elle a également pour effet de déconnecter la valorisation de l’entreprise de celle des locaux qu’elle utilise, ce qui rend plus facile son éventuelle revente par son dirigeant.
Une SARL est en principe soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés.
Toutefois, ces sociétés peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes lorsqu’elles remplissent deux conditions :
Une fois l’option exercée, les règles de détermination du résultat BIC de la SARL de famille seront les mêmes que pour celles applicables à la location meublée exercée à titre individuel. La société déterminera son résultat imposable et les associés seront imposés personnellement sur la quote-part leur revenant correspondant à leurs droits dans le capital social.
L’imposition sous le régime des LMP se fera au niveau de chaque associé si les deux conditions sont remplies, sachant que la société sera inscrite au RCS sous le statut de LMP:
Au regard de la transmission des biens immobiliers aux enfants, ceux-ci seront transmis par l’intermédiaire des parts sociales détenus par les associés. Or, la valeur des parts sociales tiendra compte de l’actif de la société mais également de son passif ayant servi notamment à faire l’acquisition des biens meublés. Par conséquent, une fois l’opération
d’acquisition réalisée par la société, son endettement sera d’un montant identique à la valeur de son patrimoine. La valeur des parts sociales sera alors proche de zéro. Une donation-partage des parts sociales pourra ainsi être réalisée en totale franchise de droit de donation.
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L’imposition à la Contribution Economique Territoriale (CET)
La location meublée étant une activité réputée commerciale sur le plan
fiscal, la location est soumise à la CET (ancienne taxe professionnelle)
sauf lorsque la location porte sur une partie de l’habitation principale ou personnelle du bailleur qui remplit certaines conditions. Elle n’est pas non plus due par le loueur qui donne loue le bien à un exploitant qui l’exploite.
La taxe d’habitation
En principe, les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe
d’habitation pour les locaux loués ou sous-loués en meublé lorsque ces
locaux ne constituent pas leur habitation personnelle, sont spécialement aménagés pour la location et sont soumis à la CET.
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OUI ! Il peut être intéressant d’associer parents et enfants au travers d’un achat immobilier locatif: les parents créent une SCI, dont ils se nomment gérants, et qu’ils dotent d’un capital relativement faible.
Cette SCI souscrit un emprunt bancaire, en vue d’acquérir un bien qui est mis en location.
La valeur des parts de la SCI est faible, puisque sa valorisation se calcule après déduction du montant de l’emprunt réalisé. Les parents transmettent alors la nue-propriété des parts aux enfants: les droits de donation sont limités, voire inexistants compte tenu de l’abattement de 100 000 € applicable en cas de donation de parent à enfant.
Au fil du temps, les loyers perçus par la SCI lui permettent de rembourser partiellement ou totalement l’emprunt, ce qui a pour effet d’accroître la valeur nette des parts. Lorsque l’emprunt bancaire est totalement remboursé, les revenus locatifs de la SCI sont perçus par les parents usufruitiers, ce qui peut constituer un bon complément de retraite. Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires des parts de la SCI sans acquitter de droits supplémentaires.
Il est à noter que dans le cas d’enfants mineurs, la validation du juge des tutelles est nécessaire pour une donation de parts de SCI, dans la mesure où chaque associé est indéfiniment responsable des dettes sociales au prorata de ses propres parts.
L’article 150 U, II-2° du Code Général des Impôts (CGI), modifié dernièrement par la loi de finances pour 2014, prévoit sous certaines conditions une exonération particulière des plus-values immobilières réalisées par les ressortissants européens.
Régime juridique :
Cet article dispose en effet que l’exonération a lieu de s’appliquer :
« Au titre de la cession d’un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et à la condition qu’il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
L’exonération s’applique, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable , aux cessions réalisées :
a) Au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
b) Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession. »
L’aménagement de ce dispositif intervenu par la dernière loi de finances a fait l’objet de commentaires de l’Administration fiscale par une mise à jour de sa base BOFiP-Impôts en date du 6 juin 2014 (BOI-RFPI-PVINR-10-20 n° 220 et suivants).
Le cédant doit donc réunir quatre conditions pour bénéficier de l’exonération :
Le bien cédé doit constituer l’habitation en France du contribuable domicilié hors de France.
Pour les cessions réalisées depuis le 1 er janvier 2014 le cédant n’a pas besoin d’avoir la libre disposition du bien si la cession intervient dans les cinq ans suivants le transfert de son domicile fiscal.
En revanche si la cession intervient plus de cinq ans après le transfert de son domicile fiscal alors il doit avoir la libre disposition du bien vendu. L’Administration précise que le cédant est réputé avoir la libre disposition de son logement lorsqu’il est susceptible de l’occuper à tout moment .
Les plus-values imposables des contribuables non-résidents, personnes physiques, sont déterminées conformément aux dispositions du II de l’ article 244 bis A du CGI . Elles sont soumises au prélèvement prévu à l’ article 244 bis A du CGI sur une assiette fiscale et sociale déterminée dans les mêmes conditions que pour les résidents.
Après la mise en œuvre de la loi Pinel, une loi devenue centrale dans le domaine de l’investissement locatif intermédiaire, des questions peuvent se poser chez les personnes qui ne disposent pas de toutes les informations nécessaires. Ces questions sont, le plus souvent, relatives à la possibilité de défiscaliser, de baisser son taux d’imposition grâce à la loi Pinel. Et afin d’aider les personnes qui restent encore et toujours dans le flou, il est important d’apporter les renseignements essentiels.
Comment faire pour pouvoir défiscaliser grâce à la loi Pinel ? Quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir procéder à une réduction de son imposition ? Toutes les réponses à ces questions et tous les détails nécessaires dans les quelques lignes qui suivent.
Les conditions pour défiscaliser grâce à la loi Pinel
Dans un premier temps, il est important d’aborder le cas des conditions à remplir pour pouvoir profiter d’une baisse d’imposition grâce à la loi Pinel :
Conditions géographiques
Pour être éligible au dispositif de défiscalisation de la loi Pinel, la personne souhaitant louer son logement doit savoir que ce logement en question doit être construit en respect des normes BBC (RT2012 ou BBC2005) et qu’il doit être situé géographiquement dans une ville éligible au dispositif Pinel.
Conditions locatives
– Le logement loué doit être la résidence principale du locataire
– La durée de location doit être supérieure à 6 ans
– Le logement doit obligatoirement être loué dans les 12 mois qui précèdent la livraison du logement en question (on parle également de DAT)
– Le propriétaire est dans l’obligation de respecter l’ensemble des plafonds de loyer et de ressources prévus par la législation en vigueur.
Conditions d’accession à la défiscalisation
– La réduction d’impôt issue du dispositif de la loi Pinel n’est aucunement cumulable avec d’autres lois comme la loi Scellier, la loi Censi-Bouvard, ou encore la loi Malraux
– La dispositif Pinel est exclusivement concerné par le plafonnement des niches fiscales qui est fixé, depuis sa création, à un moment de 10 000€ par an.
Des questions restent sans réponses ?
Si, à la lecture des éléments donnés concernant les conditions d’accession à la défiscalisation du dispositif de la loi Pinel, vous êtes encore sous le coup de quelques interrogations, n’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos spécialistes partenaires qui se fera une joie de vous offrir tous les renseignements attendus. Ce dispositif Pinel récemment crée fait encore l’objet de nombreuses incompréhensions du côté des personnes qui peuvent y être éligibles, et ce serait dommage de rater une telle aubaine.
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