Les nouveaux plafonds de loyer et ressources du dispositif Pinel

Publié le 18.6.2015 par Myimmobilier.com
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Mis en place en 2014, le dispositif Pinel  qui permet aux contribuables réalisant un investissement locatif à compter du 1er septembre 2014 dans les zones A et B, permet  de bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux varie de 12 à 21 % (23 à 32 % outre-mer) selon la durée d’engagement de location qui peut être de 6, 9 ou 12 ans.
Les dispositifs Pinel et Duflot, qui se succèdent dans le temps, sont soumis aux mêmes plafonds de loyer et de ressources.

Plafonds de loyer :

Zone A bis : 16.82 €
Zone A : 12.49 €
Zone B1 : 10.06 €
Zone B2 : 8.74 €
DOM : 10.09 €

Polynésie Française,  Nlle Calédonie, Wallis et Futuna : 12.49 €

A noter un coefficient multiplicateur : si surface < 38 m2 de 1.2  et si >
de 0.7 + 19/Surface

A noter également un plafond de ressource qui a été revalorisé.

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Un décret précise les clauses du bail d’habitation

Publié le 15.6.2015 par Myimmobilier.com
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La loi Alur du 24 mars 2014 prévoit le respect d’un contrat type pour l’élaboration des baux d’habitation à usage de résidence principale. Les textes d’application viennent d’être publiés au journal officiel.  Un décret définit ces contrats types et un arrêté précise le contenu de la notice d’information rappelant les principaux droits et obligations des parties qui devra être annexée au bail.

Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le 1er août 2015.

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Sort de la plus value latente en LMNP en cas de donation

Publié le 13.6.2015 par Myimmobilier.com
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Une réponse ministérielle précise le sort fiscal de la plus-value latente
lors de la transmission à titre gratuit d’un immeuble loué sous le régime
de la location meublée non professionnelle.

Le Sénateur Christophe-André Frassa interroge le ministère des finances sur
les conséquences de la donation d’un bien immobilier loué meublé sous le
régime du loueur en meublé professionnel. Que devient la plus-value
latente?

Inscrit à l’actif. Le secrétaire d’Etat chargé du budget rappelle que selon
une jurisprudence constante (notamment, arrêt du Conseil d’État n° 84803 du
10 juillet 1925), les revenus tirés de la location meublée exercée à titre
habituel relèvent de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, les loueurs en meublé
doivent respecter les obligations fiscales correspondant à cette catégorie
de revenus. Ainsi, s’ils sont soumis, de plein droit ou sur option, à un
régime réel d’imposition, ils doivent tenir une comptabilité, un compte de
résultats et un bilan à l’actif duquel ils inscrivent les biens loués. Le
sénateur se demande si la donation de ce bien loué meublé et inscrit au
bilan conduit à une imposition de la plus-value latente comme un bénéfice,
sachant que la cession relève du régime des plus-values immobilières des
particuliers.

Réponse du Secrétariat d’État, auprès du ministère des finances et des
comptes publics, chargé du budget

Conformément à une jurisprudence constante (notamment, arrêt du Conseil
d’État n° 84803 du 10 juillet 1925), les revenus tirés de la location
meublée exercée à titre habituel sont soumis à l’impôt sur le revenu dans
la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Aussi, les
loueurs en meublé sont soumis aux obligations fiscales correspondant à
cette catégorie de revenus. En particulier, s’ils sont soumis, de plein
droit ou sur option, à un régime réel d’imposition, ils doivent tenir une
comptabilité, un compte de résultats et un bilan à l’actif duquel ils
inscrivent les biens loués. Aux termes du 2 du IV de l’article 155 du code
général des impôts (CGI), l’activité est exercée à titre professionnel
lorsqu’un membre au moins du foyer fiscal est inscrit au registre du
commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel et que les
recettes annuelles retirées de cette activité excèdent à la fois un montant
de 23 000 € et le montant des autres revenus d’activité du foyer fiscal. À
défaut de remplir les trois conditions cumulatives, l’activité est
considérée comme exercée à titre non professionnel. En application du VII
de l’article 151 septies du code général des impôts (CGI), les plus-values
réalisées lors de la cession des biens immobiliers faisant l’objet d’une
location meublée exercée à titre non professionnel sont soumises au régime
des plus-values immobilières des particuliers, défini aux articles 150 U à
150 VH du même code. En application du I de l’article 150 U du CGI, sont
imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux
d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent. Sont hors du champ
d’application du dispositif les transmissions à titre gratuit. Il est donc
confirmé que la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une
location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait
générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu.

Question écrite n° 14933 JO Sénat du 28/05/2015

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Immobilier locatif … Quid de la déduction des intérêts en cas de renégociation ?

Publié le 10.6.2015 par Myimmobilier.com
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Il faut alors qu’il s’agisse d’un emprunt dit « substitutif » pour continuer à être déductible.

Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers si le nouvel emprunt est immédiatement et intégralement utilisé pour le remboursement du premier emprunt. La règle vaut également lorsque le capital emprunté est inférieur aux sommes restant dues.

Seuls peuvent être admis en déduction, en vertu des dispositions, qui ont un caractère limitatif, de l’article 31, I-1° -d du CGI, les intérêts des dettes directement engagées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’une propriété.

Lorsque le contribuable contracte un emprunt en vue du remboursement d’un emprunt antérieur dont les intérêts ont été admis en déduction en application de l’article 31, I-1° -d du CGI, la déduction des intérêts versés au titre du nouvel emprunt n’est admise qu’à la condition qu’il y ait, entre l’emprunt initial et le nouvel emprunt, une continuité de l’objet de l’endettement.

Cette condition doit être regardée comme satisfaite si, dès la mise à disposition des fonds correspondants, le produit du nouvel emprunt est utilisé dans son intégralité par le contribuable pour rembourser l’emprunt antérieur et désintéresser ainsi le créancier initial. Il en va également ainsi alors même que le nouvel emprunt, dont le montant est inférieur à celui des sommes restant à rembourser au titre de l’emprunt initial, n’opère qu’un remboursement partiel de l’emprunt initial dont une partie se poursuit et fait ultérieurement l’objet d’un rééchelonnement.

Lorsque l’acte de vente prévoit que le prix d’acquisition d’un immeuble sera versé pour partie le jour de la vente et, pour le solde, selon un échéancier comportant, d’une part, le règlement échelonné de quatre versements annuels de capital assortis d’intérêts et, d’autre part, le versement d’un solde final en capital assorti d’intérêts, les facilités de paiement assorties d’intérêts ainsi consenties lors de cette vente ne peuvent être regardées comme de « simples modalités de règlement » mais doivent s’analyser comme un crédit pour l’application des dispositions de l’article 31 du CGI.

Par suite, pour que soit admise la déductibilité des intérêts de l’emprunt souscrit par l’acquéreur pour financer partiellement ce crédit antérieur, l’intéressé doit justifier que cet emprunt a été intégralement consacré au remboursement de ce crédit dès la mise à disposition des fonds correspondants.

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Locatif : quelles sont les dettes dont les intérêts sont déductibles

Publié le 8.6.2015 par Myimmobilier.com
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Il doit s’agir d’emprunts contractés pour l’un des motifs suivants :

  • conservation de la propriété : Il en est ainsi lorsque les fonds empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu’il ne pourrait se dispenser d’assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété. Tel est le cas notamment des emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit. Il importe peu que les intérêts soient payés à un tiers qui a consenti un prêt pour permettre à l’héritier, au donataire ou au légataire de régler en une seule fois les droits dont il est redevable ou qu’ils soient versés de façon fractionnée ou différée au Trésor ;
  • acquisition (re)construction ou agrandissement d’un immeuble : Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition ou la construction, reconstruction ou l’agrandissement d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l’immeuble est destiné à être donné en location.
    Il en est ainsi même pour la fraction des intérêts qui se rapporte aux sommes utilisées pour le paiement des droits de mutation à titre onéreux ou la TVA immobilière lorsque celle-ci n’est pas récupérable.
    De même, les intérêts d’un emprunt contracté pour l’acquisition d’un immeuble restent déductibles même si l’immeuble ne produit plus de revenus, dès lors qu’il a été démoli en vue de sa reconstruction et de l’obtention par le propriétaire de revenus fonciers plus élevés. Lorsqu’un contribuable donne en location la résidence qu’il occupe à titre d’habitation principale et qu’il quitte pour trouver un emploi dans une autre région, le loyer qu’il perçoit est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l’habitation qu’il occupait antérieurement à son changement de domicile ;
  • réparation ou amélioration de la propriété : Les intérêts d’emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l’emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers ;
    indemnité d’éviction : Les intérêts d’un emprunt contracté pour financer une indemnité d’éviction déductible sont des charges déductibles. En revanche, si l’indemnité d’éviction n’est pas déductible des revenus fonciers, les intérêts de l’emprunt contracté pour la financer ne seront pas non plus déductibles.
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Loi Pinel : des précisions sur les obligations déclaratives

Publié le 1.6.2015 par Myimmobilier.com
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Un décret en effet le 6 mai dernier (Décr. n° 2015-503 du 4 mai 2015, JO 6 mai) précise les obligations déclaratives à  respecter dans le cadre du nouveau dispositif immobilier Pinel.  En revanche les plafonds de loyer et de ressources applicables  au titre des baux conclus en 2015 ne sont toujours pas parus.

Voir le décret >>

Notice : »l’article 5 de la loi no 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 modifie les modalités d’application de la réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements locatifs réalisés dans le secteur intermédiaire prévue à l’article 199 novovicies du CGI. Le nouveau dispositif, dit « Pinel », prévoit désormais que, sur option du contribuable, la durée de l’engagement initial de location peut être de six ou de neuf ans, prorogeable d’une ou de deux périodes triennales. Le taux de la réduction d’impôt est ainsi fixé à 12 % pour un engagement initial de location de six ans et à 18 % pour un engagement initial de neuf ans. Ces taux sont portés respectivement à 23 % et à 29 % lorsque les investissements sont réalisés en outre-mer. En cas de prorogation de l’engagement initial de location, les contribuables bénéficient d’un complément de réduction d’impôt de 6 % ou 3 %, selon la période triennale de prorogation, conduisant au final et dans tous les cas, à une réduction d’impôt au taux maximum de 21 % pour un engagement de douze ans pour des logements situés en métropole et de 32 % pour des logements situés en outre-mer. Les logements éligibles peuvent, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, être donnés en location aux ascendants et aux descendants du bailleur dans le respect des conditions de loyer et de ressources requises. Le décompte des trente mois du délai d’achèvement des logements acquis en l’état futur d’achèvement est effectué à compter de la date de signature de l’acte authentique d’acquisition. Le décret adapte en conséquence les obligations fiscales déclaratives des contribuables souhaitant bénéficier de la réduction d’impôt. »

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Où en est on avec les prélèvements sociaux des expatriés ?

Publié le 25.5.2015 par Myimmobilier.com
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La CJUE a été saisie d’une question préjudicielle par le Conseil d’Etat dans le cadre d’un litige au sujet du paiement de plusieurs contributions sociales portant sur des rentes viagères à titre onéreux de source néerlandaise. La demande introduite devant la juridiction française concernait le bien-fondé de l’application des cotisations de CSG et CRDS à un résident fiscal français (dont les revenus du travail étaient de source néerlandaise) affilié au système de sécurité sociale néerlandais et non à la sécurité sociale française. Dans le cadre de son arrêt du 26 février 2015 (C-623/13), la CJUE a considéré que les personnes qui sont affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre Etat ne peuvent pas être assujetties en France à des prélèvements sociaux sur leurs revenus du patrimoine de source étrangère compte tenu de l’affectation de ces prélèvements au financement de la protection sociale française.

Pour mémoire, les revenus immobiliers (revenus fonciers perçus à compter du 1er janvier 2012 et plus values immobilières réalisées à compter du 17 août 2012) de source française perçus par les personnes physiques fiscalement domiciliées hors de France sont soumis aux prélèvements sociaux. Dans cette hypothèse, les redevables sont susceptibles d’être affiliés pour une grande part à un régime de sécurité sociale étranger et de bénéficier de l’application de la décision de la CJUE le cas échéant.

Le Conseil a rendu sa réponse positive.

La dernière réponse est la réponse du gouvernement.

Les commentaires de la décision parus notamment dans la presse invitent les personnes physiques non résidentes fiscales françaises ayant acquitté des prélèvements sociaux au titre des revenus immobiliers à présenter dès à présent une réclamation auprès de l’administration fiscale pour obtenir le remboursement desdits prélèvements.

Les députés des Français de l’étranger, des conseillers consulaires (représentants des Français établis hors de France auprès des ambassades et des consulats) et des avocats fiscaux conseillent pour cela de présenter une réclamation contentieuse auprès du Centre des impôts des non-résidents (CDINR) de NoisyLe-Grand.

Centre des impôts des non-résidents de Noisy-le-Grand, 10 rue du Centre, TSA 10010, F-93465 Noisy-le-Grand Cedex

Ce courrier est à adresser en recommandé avec accusé de réception (AR). Il semble aussi possible de procéder à cette contestation en ligne à partir de votre espace personnel sur Impots.gouv.fr.

Il est recommandé d’y faire figurer une copie de votre déclaration et de motiver votre demande sur le fondement de non-conformité du droit français sur le droit européen. Il faut clairement préciser le montant des sommes litigieuses dont vous demandez le remboursement ainsi que les intérêts moratoires.

Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre avocat pour réaliser toutes ces démarches.

Nopus sommes à votre disposition pour plus d’informations : www.joptimiz.com

 

 

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Loi Carrez : pas d’incidence sur le calcul des taxes immobilières

Publié le 22.5.2015 par Myimmobilier.com
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La taxe foncière sur les propriétés bâties est calculée en fonction de la
superficie totale du logement, surface indépendante de celle prise en
compte au titre de la « loi Carrez ».

Un contribuable considérait que l’assiette de taxation devait être établie
en fonction de la superficie calculée en respect de la « loi Carrez », alors
que l’administration prenait en considération la surface pondérée du
logement.

Le tribunal administratif ayant rejeté la demande de réduction de taxe
foncière du contribuable, ce dernier s’est pourvu en cassation devant le
Conseil d’Etat.

Le Conseil d’Etat (CE, n° 374460, 27 mars 2015 ) a rejeté le pourvoi en
estimant que les modalités de détermination de la surface à retenir pour le
calcul de la valeur locative servant de base à la taxe foncière sont fixées
par des règles fiscales spécifiques, l’article 324 M de l’annexe III du CGI
indiquant que seule doit être prise en compte la surface pondérée du local.

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Quelle est la fiscalité des SCPI en cas d’expatriation ?

Publié le 15.5.2015 par Myimmobilier.com
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La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société d’investissement autorisée à émettre des parts dans le public et ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

En tant que non-résident, il n’y a pas d’interdiction de détenir ce type d’investissement.

Par contre, la fiscalité sera particulière tant au niveau des revenus fonciers, de la plus-value que de l’ISF.

 

La fiscalité des revenus fonciers :

Les revenus provenant de la location d’immeubles situés en France sont considérés comme des revenus de source française et sont imposables en France (article 164 B du CGI).

L’assiette de l’impôt est identique à celle des résidents français, soit le montant net des revenus imputés éventuellement des déficits.

Une déclaration annuelle au centre des impôts des non-résidents est nécessaire.

Centre des impôts des non-résidents TSA 10010 – 10 rue du Centre – 93465 Noisy-le-Grand Cedex. (Téléphone : 01 57 33 83 00 – Télécopie : 01 57 33 83 50).

Les revenus fonciers perçus par les non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%

 

La fiscalité des revenus financiers :

Pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2013, les produits de placements à revenu fixe qui sont versés dans des Etats qui sont considérés comme non coopératifs (ETNC) sont soumis obligatoirement au prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 75% (sous réserve de certaines exceptions).

Ces revenus sont susceptibles de devoir être déclarés dans le pays du ressortissant sur la base des montants mentionnés dans l’IFU dans la rubrique des revenus de capitaux mobiliers.

 

La fiscalité des plus-values immobilières :

(Cessions de parts de SCPI et cession d’immeubles par une SCPI)

Les associés non-résidents ressortissants de l’Union Européenne sont assujettis à un taux d’imposition et des modalités de détermination des plus-values immobilières identiques aux résidents.

Le taux du prélèvement applicable est de 19 % .

Les plus-values réalisées par les non-résidents à compter du 17 août 2012 sont par ailleurs soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

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11 raisons de créer une SCI !

Publié le 12.5.2015 par Myimmobilier.com
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Il existe différentes situations et différents profils pour lesquels la SCI a un intérêt patrimonial. Nous en avons relevé 11…

1ère situation : celui qui veut optimiser la transmission de son patrimoine à ses proches : conjoint, partenaires, concubins, enfants …

La SCI permettra alors :

  • de conserver l’usage ou les revenus du bien,
  • de conserver le pouvoir et le contrôle sur ce bien,
  • d’anticiper la transmission de ses actifs immobiliers,
  • de réduire les droits de donation ou de succession.

Il y aura également une simplification du règlement de la succession (plus facile de partager des parts sociales qu’un actif immobilier).

Il existe différentes techniques d’acquisition :

  • acquisition par la SCI de la nue-propriété d’un immeuble (échapper à l’article 751 du Code Civil)
  • apport d’un bien démembré à la SCI (permet de conserver les pouvoirs sur ce bien).
    …

2 ème situation : celui qui veut éviter l’indivision post-successorale ou post divorce.

En effet, la SCI permettra au concubin survivant de conserver la résidence principale en cas de décès de l’un d’eux et facilite leur retrait en cas de séparation, surtout si il a des enfants de lits différents.

3 ème situation : celui qui veut conserver la maison de famille à travers les générations en évitant qu’elle ne tombe dans l’indivision ou ne soit transmise à un tiers

LA SCI a une durée de vie de 99 ans et continue à exister bien après le décès des membres de la famille qui l’ont constituée.

4 ème situation : celui qui veut protéger un enfant handicapé ou soumis à un régime de protection.

Pour l’enfant soumis à un régime de protection, l’accord du juge n’est pas nécessaire pour les actes courants.

5 ème situation : celui qui veut acquérir plusieurs biens et obtenir un crédit

Le capital disponible étant plus important, la banque bénéficiera d’un droit de recours en raison de la multiplicité des associés (caution solidaire). Cependant, la SCI ne peut pas utiliser le PEL .

6 ème situation : celui qui veut échapper aux règles légales en cas de construction sur le terrain d’un des conjoints, partenaire ou concubin.

Le couple qui envisage de faire construire une maison sur un terrain doit savoir que la nature de la construction suit celle du terrain (propre, commune, personnelle, indivise), même si chacun a contribué inégalement au financement de la construction. Dans une optique patrimoniale, il est intéressant de constituer une SCI pour contourner cette règle.

Pour que chacun ait des droits sur le terrain et la construction, il faut créer une SCI. Le conjoint propriétaire apporte son terrain à la SCI et celle-ci fait construire le bâtiment. Les époux sont alors titulaires de droits sociaux représentant la valeur du terrain et de la construction.

7 ème situation : pour celui qui veut s’assurer que le conjoint survivant conserve la gestion et la disposition de la résidence principale sans contestation possible de la part des héritiers.

Les statuts de la SCI peuvent prévoir qu’au décès du 1er, le conjoint survivant reste ou devient le gérant de la SCI.

8 ème situation : celui qui veut séparer l’immeuble de l’entreprise.

Cela peut être une bonne solution pour le chef d’entreprise qui veut céder son entreprise et conserver l’immeuble qu’il continuera à louer pour se garantir des revenus complémentaires

C’est également un bon moyen pour protéger le patrimoine familial des risques professionnels à condition que la forme sociale n’engage pas de responsabilité sur les actifs personnels.

9 ème situation : pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier à plusieurs.

Les statuts de la SCI permettront d’organiser les pouvoirs de chacun.

10 ème situation : pour celui qui a déjà un patrimoine immobilier et qui souhaite dégager des liquidités

Il peut être possible de constituer une SCI puis faire la vente de l’immeuble à la SCI pour se refinancer. La SCI emprunte pour financer cet achat, et les intérêts d’emprunt seront déductibles des loyers. Mais attention de ne pas tomber dans l’abus de droit.

Les capitaux pourront être réemployés dans un contrat d’assurance vie par exemple.

11 ème situation : celui qui veut optimiser fiscalement la transmission d’un immeuble

La valorisation des parts de la SCI tient compte de la déduction de passif de la société et la doctrine administrative admet que soit effectuée une décote. « Donner » se fera donc sur une valeur faible.

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