Une façon de diversifier son patrimoine est également l’utilisation de la SCPI.
Les revenus issus de la location nue d’un immeuble sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. La société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (immobilier d’entreprise, immobilier d’habitation…).
C’est un placement spécifique, plus communément appelé « pierre papier », qui permet de détenir indirectement de l’immobilier pour un montant d’investissement plus faible que ne le nécessiterait une détention d’immobilier en direct. En effet, selon ses disponibilités financières, l’investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier totalement des avantages liés aux SCPI.
Même si la rentabilité de ces investissements est généralement importante sur une année, il est préférable d’envisager ce placement sur le long terme car, le plus souvent, les parts sont acquises à crédit et les revenus perçus participent au remboursement.
Les Avantages
La SCPI se présente comme une alternative à la détention en direct d’immobilier.
Ce placement regroupe de nombreux atouts :
– mutualisation des risques : la SCPI est composée de différents biens immobiliers. Cette diversification aboutit à une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché local susceptibles d’affecter un bien ;
– accès du plus grand nombre à l’immobilier avec des mises de fonds limitées : l’investisseur peut adapter son investissement à son budget. Il peut ainsi développer et diversifier son patrimoine ;
– gestion par des professionnels agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) : ils s’occupent de trouver des locataires, de gérer les questions financières (besoins de trésorerie, financement de travaux,…). L’agrément de l’AMF permet un contrôle du professionnalisme de ces sociétés (garanties suffisantes, sécurité des opérations, moyens financiers déployés,…) ;
– transparence fiscale et possibilité de bénéficier d’un régime foncier favorable ;
– opportunité de se constituer des revenus complémentaires : l’achat de parts de SCPI, par exemple à crédit, permet de se constituer un patrimoine dont les revenus pourront rembourser le crédit dans un premier temps puis procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la retraite.
Imposition des revenus
Le régime du micro foncier
Lorsque le revenu foncier annuel brut n’atteint pas 15 000 € le régime du micro-foncier s’applique de plein droit.
Le contribuable est alors dispensé de remplir une déclaration spécifique (déclaration n° 2044). Il lui suffit de reporter, sur la déclaration d’ensemble, le montant des recettes locatives.
Le revenu net imposable sera déterminé en appliquant aux sommes en question un abattement forfaitaire de 30 %.
Si ce régime est applicable de plein droit, il est toutefois possible d’opter pour le régime réel d’imposition, pour une durée irrévocable de 3 ans (reconductible tacitement par période de 3 ans), s’il s’avère qu’il est plus avantageux de déduire les charges pour leur montant réel.
Le régime réel d’imposition
Ce régime est applicable de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel excède 15 000 €et sur option dans le cas contraire.
Dans ce régime, les loyers sont soumis au barème général de l’impôt sur les revenus avec des modalités particulières.
Le revenu foncier imposable est égal à la somme des loyers bruts après déduction d’un certain nombre de frais pour leur montant réel et de certains frais réels inhérents au bien acquis (travaux, intérêts d’emprunt….
Lorsque les charges dépassent les recettes, il se crée un déficit foncier qui s’impute d’abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, puis sur son revenu global dans la limite de 10.700 €par an.
Cependant, les déficits provenant des intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global. Ils sont reportables, tout comme la fraction supérieure à 10.700 € sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les prélèvements sociaux
Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux (15,5%).
