Le dispositif Duflot prévoit que les plafonds de loyers peuvent être réduits afin de s’adapter aux particularités du marché locatif local. Un décret précise les conditions dans lesquelles le représentant de l’Etat dans la région peut, après avis du comité régional de l’habitat, réduire le niveau des plafonds.
Selon les Echos de ce jour, l’abattement exceptionnel pour les ventes d’immeubles en 2014 pourrait être de 20% !
Comme vous le savez, pour encourager les propriétaires à vendre leurs biens immobiliers rapidement, François Hollande a annoncé, dimanche soir sur M6, des mesures fiscales incitatives sur les plus-values de cession.
« On n’aura plus besoin d’attendre trente ans pour être exonéré d’impôt, a expliqué François Hollande. On va ramener ça à vingt-deux ans, ce qui était le système précédent, et il y aura même un abattement exceptionnel pour l’année 2014. »
Celles-ci visent à la fois les cessions de foncier bâti et de terrains vierges.
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A suivre …
Fiscalité : la Commission assigne la France devant la Cour de justice de l’UE pour fiscalité immobilière discriminatoire
La Commission européenne a décidé de saisir la Cour de justice de l’Union européenne d’un recours contre la France pour discrimination dans le domaine de la fiscalités’appliquant à des logements neufs. La réglementation française fait bénéficier les investissements dans des logements neufs situés en France de l’amortissement accéléré,mais n’étend pas cet avantage aux investissements similaires effectués dans un paysétranger.
Les dispositions fiscales françaises permettent d’appliquer un amortissement accéléré auxlogements neufs situés en France qui sont destinés à la location pendant une période minimale de neuf ans. Ces investissements bénéficient donc d’un traitement fiscal favorable. En revanche, un contribuable français qui investit dans le logement locatif dans un autre État membre de l’UE ne peut bénéficier de l’amortissement accéléré, et ne peut donc pas profiter de ces avantages fiscaux. Dans la pratique, cela implique que les contribuables qui investissent dans des biens immeubles à l’étranger seraient davantage imposés que ceux qui investissent le même montant dans des biens immeubles situés en France.
La Commission considère que ces dispositions sont incompatibles avec la libre circulation des capitaux, principe fondamental du marché unique de l’UE.
La saisine de la Cour de justice de l’Union européenne constitue la dernière étape de la procédure d’infraction.
Contexte
En février 2011, la Commission a déjà formellement demandé à la France (IP/11/160) de prendre des mesures spécifiques afin de garantir le respect du droit de l’UE. Or, aucune modification n’a jusqu’ici été apportée à la législation française sur cette question.
Le dossier est traité à la Commission sous le numéro de référence 2009/4185.
Les communiqués de presse relatifs aux procédures d’infraction dans le domaine de la fiscalité et des douanes peuvent être consultés à l’adresse suivante:
http://ec.europa.eu/taxation_customs/common/infringements/infringement_cases/index_en.htm
Quant aux informations générales les plus récentes sur les procédures d’infraction engagées contre des États membres, elles sont disponibles à l’adresse:
http://ec.europa.eu/community_law/index_fr.htm
Concernant la série de décisions relatives aux infractions du mois de mai, voir le MEMO/13/470
La Commission européenne a décidé de saisir la Cour de Justice de l’Union européenne pour faire condamner la France à modifier les régimes Scellier et Duflot.
Rappel des motifs de la saisine de la Cour de Justice de l’Union européenne :
Les anciens dispositifs Périssol, Besson et Robien et Borloo neuf permettaient d’appliquer un amortissement accéléré aux logements neufs situés en France destinés à la location pendant une période minimale de neuf ans. Ces investissements ont donc bénéficié d’un traitement fiscal favorable.
En revanche, un contribuable français qui réalisait un investissement similaire dans un autre Etat membre de l’Union européenne ou de l’EEE ne pouvait pas bénéficier des mêmes avantages fiscaux.
La Commission européenne considère ces dispositifs, pour cette raison, incompatibles avec la libre circulation des capitaux dès lors qu’ils dissuadent les contribuables français d’investir dans des biens immobiliers situés à l’étranger.
Sur ce motif, la Commission a officiellement demandé à la France de mettre ces lois de défiscalisation en conformité avec le droit communautaire alors même que ces dispositifs ne sont plus en vigueur depuis 2009.
Malgré cette demande, la France n’a toujours pas modifié sa législation soit en ouvrant les dispositifs aux investissements réalisés au sein de l’Union européenne soit en les abrogeant et a même créé le dispositif Duflot.
La Commission a donc saisi la Cour de Justice pour confirmer le manquement relevé et condamner la France à modifier sa législation sous astreinte financière.
Pour l’instant, le gouvernement français n’a pas officiellement réagi à l’ouverture de la procédure contentieuse contre la France mais a fait savoir, via la presse, que cela ne changerait rien aux dispositifs existants c’est-à-dire aux régimes Scellier et Duflot.
A suivre …
Un projet de loi vient d’être enregistré à la présidence de l’assemblée :
« L’article 5 concerne le secteur immobilier, l’hébergement collectif des personnes âgées et les services à domicile.
Il s’agit d’améliorer les règles relatives au dépôt de garantie en prévoyant, pour le bailleur qui ne restituerait pas le dépôt de garantie dans le délai légal, que le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, soit majoré d’une somme égale à 10 % du loyer en principal par mois de retard et en harmonisant les règles du montant des dépôts de garantie à un mois de loyer y compris pour les bailleurs sociaux non conventionnés.
Il s’agit d’imposer aux agences immobilières appartenant à un réseau de faire figurer dans le contrat de mandat leur appartenance à un tel réseau, afin d’informer le propriétaire-vendeur sur la portée de la diffusion de ses annonces. Sera également prévu un accord exprès du propriétaire-vendeur lors de la reconduction des mandats de gestion afin d’éviter la prolongation involontaire de mandats de gestion exclusifs au profit d’une plus grande liberté du propriétaire.
Il s’agit d’assurer l’effectivité de la loi du 25 mars 2009, qui a introduit une obligation pour le contrat de location de préciser la surface habitable de la chose louée, comme c’est déjà le cas pour l’acquisition de logements en copropriété, en étendant cette obligation aux logements meublés. Cette notion de surface habitable renvoie à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Aucune sanction n’est par ailleurs prévue en cas d’absence d’indication de la surface ou de mention d’une surface. En conséquence, si cette obligation est méconnue, il convient d’appliquer le droit commun et de démontrer, le cas échéant, un dol du bailleur ou une faute susceptible d’engager la responsabilité du bailleur en cas de préjudice du locataire.
(…) »
http://www.assemblee-nationale.fr/14/propositions/pion1075.asp
Selon les statistiques immobilières des Notaires de Paris-Ile-de-France, le marché immobilier francilien a été marqué au 1er trimestre 2013 par un recul des ventes d’appartements et de maisons et par un ajustement des prix encore modéré et qui ne s’accélère pas.
Au 1er trimestre 2013, le nombre de ventes en Ile-de-France, tous logements confondus, a reculé de 16% par rapport au 1er trimestre 2012. Tous les départements de la Région et tous les marchés (appartements, maisons, neuf et ancien) sont concernés.
A fin mars 2013, une légère tendance baissière, déjà observée en fin d’année 2012, s’est confirmée en Ile-de-France. Mais le rythme de baisse des prix reste particulièrement faible, et ne s’intensifie en aucune manière. Les prix n’évoluent plus beaucoup dans la Région francilienne depuis près de deux ans, au-delà de variations ponctuelles, légèrement haussières d’abord, puis faiblement baissières depuis quelques mois.
Au 1er trimestre 2013, le prix des logements anciens en Ile-de- France a diminué de 0,5% par rapport au trimestre précédent. Le prix des appartements anciens a évolué au même rythme que celui des maisons.
Appartements – Le prix des appartements a varié en Ile-de-France de -0,4% en 3 mois et de -0,5% en un an pour s’établir à 5470 euros/m² (4.380 euros/m² en Petite Couronne et 3.080 euros/m² en Grande Couronne).
Paris – Dans la Capitale, il fallait 8.260 euros au m² pour devenir propriétaire à fin mars 2013, sans changement par rapport au 4e trimestre 2012. Les hausses des 2e et 3e trimestres 2012 et le point haut du mois d’août 2012 ont été effacés, et le prix au m² a retrouvé son niveau du 1er trimestre 2012. Au-delà de cette stabilité d’ensemble, les prix médians par arrondissement sont plus contrastés, avec la moitié des arrondissements qui affichent des baisses annuelles qui restent légères.
Les arrondissements les plus onéreux sont le 6e (12.250 euros/m²), le 1er (12.190 euros/m²) et le 7e (12.160 euros/m²). Les plus abordables sont le 19e (6.720 euros/m²) et le 20e arrondissement (7.210 euros/m²).
Maisons – Une maison en Ile-de-France coûte en moyenne 302.400 euros à fin mars 2013 (-0,5% sur 3 mois et -1,5% sur un an). La baisse des prix des maisons est plus sensible en Grande Couronne (-2% sur un an, 280.200 euros) qu’en Petite Couronne (-0,5 en un an, 355.100 euros).
Les personnes qui vendent un bien immobilier sont imposables à l’impôt sur le revenu au titre de la plus-value dégagée par cette vente, sauf exonérations.
La plus-value est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 % pour les cessions réalisées depuis le 1er juillet 2012. Ces impôts sont versés directement au moment de la vente chez le notaire qui est désormais chargé de l’établissement de la déclaration et du paiement de l’impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière. Ainsi, il acquitte, lors d’une même formalité, les droits d’enregistrement dus par l’acquéreur et l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value immobilière dû par le vendeur.
Quelles sont les opérations imposables ?
Sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés de personnes, les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux :
Quelles sont les exonérations ?
Bénéficient d’une exonération, les plus-values résultant de cessions des biens :
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A compter de 2014, la taxe sera applicable dans 28 agglomérations (1151 communes), au lieu de 8 actuellement (811 communes).
» une taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, dans les communes dont la liste est fixée par décret. Elle est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement. La loi de finances initiale pour 2013 a étendu son périmètre aux communes appartenant à des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (contre 200 000 actuellement) où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. Ces difficultés se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Le décret étend ainsi la liste des communes où cette taxe est applicable, portant son périmètre à vingt-huit unités urbaines (1 151 communes), contre huit actuellement (811 communes). »
L’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI) livre ce jour les derniers chiffres de l’activité. Confirmant la baisse continue depuis 2011 du marché des logements neufs, le début d’année enregistre une baisse des ventes de – 6.9% et un effondrement des mises en vente de -33.2%.
Le début d’année 2013 s’inscrit dans la tendance à la baisse du marché des logements neufs observée depuis 2011. Sur l’ensemble du territoire, l’Observatoire de la FPI enregistre un nouveau repli de -6.9% des ventes au détail de logements neufs (15 988 réservations nettes, hors résidences avec services, au 1er trimestre 2013) par rapport au 1er trimestre 2012. Comparé au 1er trimestre 2011, le recul est de -28%, et atteint même -41% si l’on se réfère au 1er trimestre 2010.
Démarrage timide du dispositif Duflot
Cette baisse s’explique par une nouvelle diminution des ventes aux investisseurs privés (-23%), compensée partiellement par un léger mieux de l’accession à la propriété (+4%). La forte baisse des ventes aux investisseurs est due notamment au changement de dispositif au 1 janvier 2013 avec la disparition du dispositif Scellier et le démarrage timide du dispositif Duflot. La légère hausse des ventes en accession traduit, pour sa part, la volonté des ménages de profiter d’un environnement de taux d’intérêt exceptionnellement bas, malgré des perspectives économiques médiocres et une situation de l’emploi très difficile.
Les promoteurs s’adaptent à un marché atone
S’adaptant à la faiblesse de la demande, les mises en ventes enregistrent un recul spectaculaire de -33% (18 857 logements) par rapport au 1er trimestre 2012 et atteignent le niveau le plus faible depuis 2009. Cet effondrement des mises en vente traduit l’inquiétude des promoteurs sur les perspectives du marché et leur volonté de limiter le risque de gonflement des stocks. En effet, malgré la baisse des mises en vente, l’offre commerciale continue d’augmenter : 81 361 logements neufs sont ainsi disponibles à la vente à fin mars 2013, soit une progression de +12,2% en 12 mois. La structuration de cette offre témoigne bien du manque de dynamisme du marché : la part des logements en projet (43% de l’offre commerciale) est désormais inférieure à celle des logements en cours de construction, le volume du stock achevé passant de 5% à 8% en 12 mois.
La donation temporaire d’usufruit permet de donner l’usufruit d’un bien (usage, revenus) pendant une durée définie au terme de laquelle, le donateur récupère cet usufruit.
Dans le cadre familial, la donation temporaire d’usufruit est particulièrement employée pour répondre à un besoin ponctuel du bénéficiaire, qui peut ainsi utiliser le bien donné ou percevoir les revenus qu’il produit. C’est une forme d’assistance alimentaire, un coup de pouce temporaire.
Ce type de donation peut être utilisé, par exemple, pour vous permettre de céder provisoirement l’usufruit d’un appartement à l’un de vos enfants qui démarre dans la vie ou dont les ressources financières sont insuffisantes, afin de lui permettre d’y habiter ou de percevoir lui-même les revenus locatifs.
Par ailleurs, pendant la durée de transmission temporaire de l’usufruit, le bien donné sort du patrimoine taxable à l’ISF du donateur. Il sera taxé à l’ISF, pour sa valeur en pleine propriété, dans le patrimoine de l’usufruitier. Si le donataire est moins imposé que le donateur ou non imposable à l’ISF, il en ressort une économie fiscale globale. Toutefois, cet avantage ne doit pas être la seule motivation de l’opération, car l’administration fiscale pourrait alors considérer qu’il y a abus de droit.
Combien cela coûte ?
La donation temporaire d’usufruit donne lieu au paiement de droits de mutation à titre gratuit calculés sur une base taxable évaluée à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de 10 ans. L’âge de l’usufruitier ne rentre pas en ligne de compte.
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