Assurance emprunteur, êtes-vous bien protégé ?

Publié le 12.5.2013 par Myimmobilier.com
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(article de notre partenaire Assurance de Prêt Online)

La question relative à l’efficacité de l’assurance de crédit revient souvent. Cet article vise à éclaircir les assurés sur ce sujet. Quel est l’intérêt de cette couverture ? Le souscripteur peut-il compter sur son assurance emprunteur ? Comment cette assurance fonctionne-t-elle ?

À quoi sert une assurance de prêt immobilier ?

La souscription à assurance emprunteur permet au candidat à l’acquisition de bénéficier d’une couverture dans le cas où il se trouve dans l’incapacité de payer les mensualités de son crédit suite à un décès ou un accident le rendant invalide. Cette couverture protège également les proches du débiteur. Ces derniers évitent grâce au contrat de garantie de l’emprunteur de supporter les poids de la dette contractée. Pour l’institution de financement, l’assurance souscrite par le client constitue une garantie de paiement de la somme prêtée.

Quid de l’efficacité de l’assurance de prêt ?

L’assurance de crédit est destinée à protéger l’emprunteur contre les risques de la vie, mais la question concernant l’efficacité de l’assurance de prêt reste entière. BAO, le cabinet d’étude spécialisé en conseil note dans une étude réalisée récemment que les écarts entre les coûts des prestations des assureurs sont importants alors que les produits d’assurance les pus chers ne sont pas forcément les plus intéressants. La responsable de l’entreprise, Isabelle Delange confie à titre indicatif que les primes pour les contrats de garantie des quarante ans et plus sont très élevées alors que ces couvertures ne sont pas plus efficaces que d’autres prises en charge.

Souscrire une bonne assurance

Le choix de la garantie conditionne donc la qualité de la couverture. Pour trouver la meilleure assurance de crédit immobilier, le souscripteur ne doit pas se précipiter et se jeter sur le premier contrat que les professionnels lui proposent. L’assuré y gagnerait en faisant jouer la concurrence. La loi Lagarde autorise le candidat à l’acquisition à assurer son prêt dans un établissement autre que celui de son banquier à condition que l’offre choisie cadre avec les modalités de l’emprunt. En recourant à la délégation d’assurance, le souscripteur peut choisir la garantie la moins chère, celui-ci optimise par la même occasion la prise en charge de ses dettes.

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Taxe sur les logements vacants : elle n’est pas due en cas d’assujettissement à la taxe d’habitation

Publié le 9.5.2013 par Myimmobilier.com
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Depuis le 1er janvier 2013, les propriétaires de logements inoccupés depuis plus de 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition sont soumis une taxe assise sur la valeur locative foncière brute dont le taux est fixé à 12,5 % pour la 1ère année de vacance et 25 % dès la 2ème année.

Cette taxe n’est due que dans certaines communes de plus de 50 000 habitants (200 000 habitants jusqu’au 31 décembre 2012) où la situation du marché locatif est tendue (déséquilibre entre l’offre et la demande).

Seuls sont soumis à cette taxe annuelle les locaux habitables mais non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d’habitation.

La taxe n’est pas due pour :

•  les résidences secondaires,

•  les locaux qui nécessiteraient, pour être habitables, des travaux importants,

•  les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition,

•  les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas acquéreur,

•  les logements détenus par les organismes d’habitation à loyers modérés.

La taxe n’est pas due lorsque le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition (ce délai était fixé à 30 jours avant le 1er janvier 2013).

En savoir plus sur la taxe, cliquez ici >>

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Projet de loi pour accélérer les projets de construction

Publié le 6.5.2013 par Myimmobilier.com
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La ministre de l’égalité des territoires et du logement a présenté jeudi 2 mai un projet de loi habilitant le gouvernement à légiférer pour accélérer les projets de construction.

Parmi les mesures, le 6° de l’article 1 vise à créer un statut de logement intermédiaire, matérialisé par un conventionnement, et sur lequel les collectivités territoriales pourraient s’appuyer pour prescrire la production de logements intermédiaires dans leurs documents d’urbanisme.

Le projet de loi prévoit également de supprimer la possibilité de garantie intrinsèque pour les opérations de vente de logements en l’état futur d’achèvement afin de protéger les accédants en cas de défaillance du promoteur en cours de chantier.

A suivre …

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Diminution encore modérée des prix des appartements et des maisons parisiens

Publié le 28.4.2013 par Myimmobilier.com
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Les notaires franciliens viennent de communiquer sur l’activité immobilière observée de décembre 2012 à fin février 2013, soit trois mois de recueils statistiques.

Selon les dernières données des Notaires, la diminution des prix de vente à Paris et en Ile-de-France est encore modérée à fin février alors que le nombre de ventes a sensiblement diminué.

● Nombre de ventes de logements anciens – De décembre 2012 à février 2013, 29.500 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France. L’activité reste donc bien moins soutenue qu’il y a un an (-26%).

● Prix de vente des logements anciens – Toujours très modérés, les ajustements sur les prix en Ile-de-France ne s’amplifient pas, malgré la diminution sensible du nombre des ventes. Toutefois, la baisse des prix, même légère, concerne tous les départements d’Ile-de-France et aussi bien les appartements que les maisons. Ainsi, en 3 mois, à fin février 2013, les prix des logements anciens dans la Région Ile-de-France, tous biens confondus, reculent de 0,8%.

Le prix des appartements anciens a baissé de 0,6% en Ile-de-France (à 5.490 euros/m²) de novembre 2012 à février 2013 (-0,9% en Petite Couronne et -1,4% en Grande Couronne).

A Paris, le prix au m² d’un appartement ancien s’est établi à 8.290 € en février 2013. Les indicateurs avancés sur les prix issus des avant-contrats font état d’une poursuite de la baisse des prix aux environs de 8.100 euros/m², qui semble constituer le prix de vente que l’on peut attendre dans la Capitale à la fin du 2e trimestre 2013.

De novembre 2012 à février 2013, les maisons voient leur prix diminuer de 1,1%, avec des baisses à peine plus marquées en Grande Couronne (-1,2% et un prix de 280.800 euros) qu’en Petite Couronne (-1% et un prix de 351.100 euros).

Depuis un an, les évolutions des prix sont peu sensibles tant à Paris que dans la Couronne. Après une poursuite de la hausse des prix sur un rythme de plus en plus modéré jusqu’à l’été 2012, le marché connaît en effet depuis août 2012 un mouvement général d’érosion du niveau des prix qui ne s’accélère pas malgré la chute constatée sur les volumes de transactions.

En savoir plus : http://www.paris.notaires.fr/actualites/marche-immobilier-francilien-une-diminution-encore-moderee-des-prix-des-appartements-et

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Le crédit d’impôt relatif aux intérêts d’emprunt pour une résidence principale

Publié le 26.4.2013 par Myimmobilier.com
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(Article de notre partenaire Nos Services.com)

Ce crédit d’impôt est sans doute l’un des avantages fiscaux qui touchait le plus de monde en France. Il concernait en effet tout type de logement acheté ou construit, et les bénéficiaires devaient être fiscalement situés en France pour y avoir droit. Or, le dispositif complet a été retiré depuis la loi de finances 2011, dans le lot des niches fiscales rabotées au titre de la rigueur budgétaire qui est loin d’être terminée. Néanmoins, même s’il n’est plus en vigueur, le dispositif reste actif pour les achats effectués entre le 6 mai 2007 et le 1er janvier 2011. Petites explications…

Les conditions d’attribution

Tout d’abord, revenons sur les conditions au sens strict : pour bénéficier de ce crédit d’impôt, il faut que votre bien ait été acheté entre le 6 mai 2007 et le 1er janvier 2011 (date à laquelle la loi de finances 2011 asuppprimé cette niche fiscale), quel que soit son type: logement neuf ou ancien, acquis ou construit. Il doit être par contre attribué en tant que résidence principale (le dispositif ne marche donc pas dans le cas de l’achat d’une résidence secondaire par exemple). Vous devez avoir recourt à un prêt immobilier, et ce avec une offre de prêt déclarée avant le 1er janvier 2011.

Les taux du crédit

Les taux du crédit d’impôt sont variables et sont accordés en fonction du logement en question. Voici les différents taux.

–          Lorsqu’il s’agit d’un logement neuf ou ancien acquis avant ou en 2009 :

  • Taux applicable aux intérêts : 40% la première annuité et 20% pour les 4 annuités suivantes

–          Lorsqu’il s’agit d’un logement neuf labellisé BBC acquis à partir du 1er janvier 2009 :

  • Taux applicable aux intérêts : 40% du montant des intérêts payés pour 7 annuités

–          Lorsqu’il s’agit d’un logement neuf non-BBC acquis après 2009 :

Date d’acquisition ou de construction du logement neuf non-BBC 2010 2011 2012
1ère annuité 30 % 25 % 15 %
Les 4 annuités suivantes 15 % 10 % 5 %

Les plafonnements

Comme bon nombre de niches fiscales, ce crédit d’impôts est bien entendu soumis à un plafonnement. Ces crédits possèdent en effet des limites quant au montant des intérêts et ne peut dépasser une certaine somme en fonction des cas de chacun:

  • Pour une personne vivant seule (célibataire, veuve, divorcée) : 3750€
  • Pour un couple, marié ou pacsé, soumis à une imposition commune : 7500€
  • Pour une personne en possession d’une carte d’invalidité : 7500€
  • Lorsque l’une des personnes du couple est handicapée : 15000€

Ces montants sont variables en fonction du nombre de personnes à charge dans votre foyer. Ainsi, vous pourrez bénéficier d’une augmentation de 500€ pour toute personne à charge, et de la moitié lorsqu’il s’agit d’enfant à charge égale des deux parents (250€).

Devenir bénéficiaire du crédit d’impôt relatif aux intérêts d’emprunt

Si jamais vous pensez rentrer dans ces conditions et que vous avez loupé le coche une première fois, voici les démarches à entreprendre pour en bénéficier. Lors de la prochaine déclaration d’impôts, lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus n°2042, indiquez les montant d’intérêt d’emprunt à la page 4. Ainsi, votre crédit sera calculé de manière automatique en tenant compte des critères ci-dessus. Vous touchez de ce crédit d’impôt quels que soient vos revenus et également si vous avez souscrit à un prêt à taux zéro.

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Le remploi à l’acquisition principale peut être réalisé avant la cession du logement secondaire

Publié le 24.4.2013 par Myimmobilier.com
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C’est ce qu’il ressort de la réponse ministérielle : Rép. Min. n°15592, JOAN du 16/04/2013

Il est donc admis que le remploi à l’acquisition de la résidence principale puisse être effectué avant la cession du logement entrant dans le champ de l’exonération.

La réponse :

« L’article 5 de la loi de finances pour 2012 (n° 2011-1977 du 28 décembre 2011) a créé une nouvelle exonération, codifiée sous le 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI), pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale. Cette nouvelle exonération est subordonnée à la condition que le cédant ne soit pas, au jour de la cession, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale et qu’il ne l’ait pas été non plus au cours des quatre années qui précèdent. Ainsi, par principe, l’exonération s’applique, d’une part, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession, d’autre part, lorsque la cession du logement ouvrantt droit au bénéfice de l’avantage fiscal est préalable à l’acquisition ou la construction de la résidence principale. Dans cette situation, la condition de remploi de tout ou partie du prix de cession est remplie dès lors que le contribuable acquiert ou construit, dans le délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, un logement. Le cédant, bénéficiaire de l’exonération, doit être en mesure de justifier, au plus tard au terme de ce délai de vingt-quatre mois, délai éventuellement prorogé, sous conditions, lorsque le remploi porte sur des travaux limitativement énumérés afférents à la résidence principale, du remploi effectif de tout ou partie du prix de cession au titre duquel il a demandé à bénéficier de l’exonération. Dès lors, l’appréciation du montant remployé se fait par comparaison de la fraction du prix de cession dont il demande le remploi avec le montant qu’il justifie avoir remployé dans le délai de vingt-quatre mois. Par exception, et afin de tenir compte, en particulier, de la situation des contribuables qui demandent le bénéfice de l’exonération au titre de la première cession d’un logement mais qui acquièrent leur future résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant d’avoir cédé le logement entrant dans le champ de l’exonération, il est admis que le remploi à l’acquisition de la résidence principale puisse être effectué avant la cession du logement entrant dans le champ de l’exonération, à l’instar de l’exonération des plus-values immobilières, sous condition de remploi, applicable en cas d’expropriation. Cette mesure de tempérament s’applique, toutes autres conditions légales d’application de l’exonération étant par ailleurs remplies, sous réserve du respect des conditions suivantes : – la mise en vente du logement est antérieure à l’acquisition de l’habitation principale ; – la cession du logement intervient dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale ; – le prix de cession du logement est effectivement remployé à l’acquisition ou à la construction de la résidence principale. L’affectation effective du prix de cession est justifiée, par exemple, par le remboursement anticipé de l’emprunt contracté pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale ou en remboursement d’un prêt relais. Ces précisions, qui figurent au paragraphe n° 70 du BOI-RFPI-PVI-10-40-30 publié au Bulletin officiel des finances publiques – Impôts, répondent aux préoccupations exprimées. »

 

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Les chambres d’hôtes sont exonérées de CFE à condition de dépendre de l’habitation personnelle

Publié le 22.4.2013 par Myimmobilier.com
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Réponse Ministérielle du 16/04/2013 
 
Les personnes qui louent ou sous-louent des chambres d’hôtes peuvent bénéficier de l’ exonération de la CFE (cotisation foncière des entreprises) , à condition qu’il s’agisse de locaux loués dépendant de leur résidence personnelle (principale ou secondaire), c’est-à-dire dont elles se réservent éventuellement la disposition en dehors des périodes de location
 
 
« M. Patrice Prat interroge M. le ministre délégué auprès du ministre de l’économie et des finances, chargé du budget, sur le fait que, en l’absence de texte précis, les services fiscaux assimilent les « chambres d’hôte » aux « meublés de tourisme » visés à l’article 1459 du Code général des impôts en ce qui concerne la Cotisation foncière des entreprises. En pratique, la location de chambres d’hôtes présente certaines spécificités qui rejoignent les prestations hôtelières : fourniture du petit déjeuner, nettoyage des locaux, réception de la clientèle, location pour une seule nuit. Par ailleurs, ces spécificités sont renforcées du fait que le propriétaire doit demander une licence de première catégorie au service des douanes et des droits indirects pour servir les petits déjeuners. Les prix de certaines chambres d’hôte de grand standing s’approchent ainsi des tarifs pratiqués par des hôtels de 3 ou 4 étoiles. Dès lors, la non-imposition des chambres d’hôte est susceptible de fausser les conditions de la concurrence avec les établissements hôteliers ainsi que la répartition des bases d’imposition entre les communes et les EPCI. Il lui demande ainsi de bien vouloir préciser si la spécificité fiscale propre à l’exploitation des chambres d’hôte doit prévaloir.

Texte de la réponse

Conformément aux dispositions de l’article 1447 du code général des impôts (CGI), pour être passible de la cotisation foncière des entreprises (CFE), une activité doit être exercée à titre habituel et revêtir un caractère professionnel non salarié. En application de l’article L. 324-3 du code du tourisme, les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. Dès lors, la location ou la sous-location de chambres d’hôtes constitue par nature une activité professionnelle passible de CFE. Cependant, aux termes du 3° de l’article 1459 du CGI, sont exonérées de CFE, sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d’une fiscalité propre, les locations de tout ou partie d’une habitation personnelle, que ce soit à titre de gîte rural, de meublé de tourisme ou sans classement d’aucune sorte. Par conséquent, les personnes quii louent ou sous-louent des chambres d’hôtes peuvent bénéficier de cette exonération, à condition qu’il s’agisse de locaux loués dépendant de leur résidence personnelle (principale ou secondaire), c’est-à-dire dont elles se réservent éventuellement la disposition en dehors des périodes de location. Ce mode d’hébergement permet notamment d’héberger des touristes dans des communes où l’offre des établissements hôteliers est insuffisante. Il contribue donc à soutenir l’activité touristique de nombreuses régions. En outre, cette exonération résulte d’une libre décision des collectivités concernées. »

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-8234QE.htm

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Micro-foncier ou régime réel d’imposition ?

Publié le 20.4.2013 par Myimmobilier.com
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Il existe 2 régimes d’impositions de vos revenus fonciers : le micro-foncier et le régime réel d’imposition.

Quelles sont leurs caractéristiques ?

Le régime du micro-foncier

Lorsque le revenu foncier annuel brut n’atteint pas 15 000 €, le régime du micro-foncier s’applique de plein droit.

Le contribuable est alors dispensé de remplir une déclaration spécifique (déclaration n° 2044). Il lui suffit de reporter, sur la déclaration d’ensemble, le montant des recettes locatives.

Le revenu net imposable sera déterminé en appliquant aux sommes en question un abattement forfaitaire de 30 % .

Si ce régime est applicable de plein droit, il est toutefois possible d’opter pour le régime réel d’imposition, pour une durée irrévocable de 3 ans (reconductible tacitement par période de 3 ans), s’il s’avère qu’il est plus avantageux de déduire les charges pour leur montant réel.

Le régime réel d’imposition

Ce régime est applicable de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel excède 15 000 € et sur option dans le cas contraire.

Dans ce régime, les loyers sont soumis au barème général de l’impôt sur les revenus avec des modalités particulières.

Le revenu foncier imposable est égal à la somme des loyers bruts après déduction d’un certain nombre de frais pour leur montant réel et de certains frais réels inhérents au bien acquis (travaux, intérêts d’emprunt…)

Lorsque les charges dépassent les recettes, il se crée un déficit foncier qui s’impute d’abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, puis sur son revenu global dans la limite de 10.700 € par an.

Cependant, les déficits provenant des intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global. Ils sont reportables, tout comme la fraction supérieure à 10.700 €, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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L’indice de référence des loyers …

Publié le 17.4.2013 par Myimmobilier.com
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Au premier trimestre 2013, l’indice de référence des loyers, utilisé pour la révision des loyers d’habitation, a augmenté de 1,54 % sur un an pour atteindre 124,25.

Il avait progressé de 1,88 % au trimestre précédent.

En savoir plus : http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp

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ISF et résidence pricipale … une réponse ministérielle …

Publié le 15.4.2013 par Myimmobilier.com
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M. Jacques Bompard attire l’attention de M. le ministre de l’économie et des finances sur l’estimation des résidences principales lors des contentieux liés aux déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune. Les évaluations des services fiscaux sont effectuées par comparaison avec les prix de ventes de biens similaires. La presse s’est récemment fait l’écho d’estimations particulièrement basses de biens appartenant à des personnalités en vue, alors que le contribuable ordinaire n’a pour seul recours face aux évaluations, souvent très élevées, effectuées par l’administration fiscale, que le juge administratif. Il l’interroge sur les conséquences financièrement insupportables de ces estimations abusives et lui demande s’il envisage de prévoir une procédure par laquelle le propriétaire s’estimant lésé par une évaluation trop haute pourrait demander à l’État d’acquérir son bien.

Texte de la réponse

En matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le contrôle de la valeur des biens immobiliers réalisé par l’administration fiscale est strictement encadré par la loi et la jurisprudence. Ainsi, en cas de contrôle d’une déclaration ISF dans le cadre d’une procédure de rectification contradictoire, les contribuables bénéficient des garanties prévues aux articles L. 55 et L. 57 du livre des procédures fiscales. Dans ce cadre, l’administration a la charge de la preuve du bien-fondé de ses évaluations. Afin de déterminer objectivement la valeur vénale réelle d’un bien dont l’évaluation aurait été sous-évaluée par un contribuable, l’administration utilise généralement la méthode dite « par termes de comparaison » consistant à fournir, comme preuve de l’insuffisance constatée, les valeurs de biens immobiliers similaires au bien évalué. Par ailleurs, le contribuable peut faire part de ses observations dans un délai, renouvelable à sa simple demande, de trente jours à compter de la réception de la propossition de rectification comportant l’évaluation faite par l’administration. Ces observations, lorsqu’elles sont fondées, sont prises en considération par le service en charge du contrôle qui modifie en conséquence l’évaluation. En cas de persistance d’un désaccord, le contribuable ou l’administration peuvent saisir la commission départementale de conciliation présidée par un magistrat et comprenant, outre la parité administrative, des professionnels experts en matière d’évaluation tels que les notaires. Cette commission rend un avis confirmant ou modifiant l’évaluation proposée par l’administration. Enfin, si le litige subsiste malgré tout, le contribuable peut, y compris en cas d’application de la procédure de taxation d’office, effectuer une réclamation contentieuse et, le cas échéant, saisir le juge civil, garant du respect du droit de propriété. La procédure actuelle garantit donc la qualité des évaluations effectuées par l’administration dans le strict respect des droits et de l’égalité de traitement dont bénéficient les contribuables. Aussi, sans qu’il soit nécessaire de modifier le dispositif existant, ces précisions semblent de nature à répondre aux préoccupations de l’auteur de la question.
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