Les annonces du gouvernement …

Publié le 25.8.2011 par Myimmobilier.com
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L’abattement de 10 % par an au-delà de la 5e année de détention d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir seraitsupprimé.

Seule l’inflation sera prise en compte. La mesure ne concerne pas les résidences principales, qui seraient toujours exonérées.

Suivant la nouvelle règle, le propriétaire pourra déduire des plus values, lors de la revente, le montant cumulé de l’inflation depuis l’achat du bien. Il augmentera le prix d’acquisition de la valeur de l’inflation et fera la différence avec le prix de vente pour déterminer sa plus value déclarable.

Il est à noter aussi l’augmentation des prélèvements sociaux, le taux d’imposition sur la plus value, prélèvements sociaux inclus, passera de 31.3% à 32.5% et un nouveau rabot des niches fiscales (Scellier serait concerné par exemple).

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Immobilier des expatriés

Publié le 23.8.2011 par Myimmobilier.com
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En cas d’expatriation, le non résident peut être amené à conserver un bien immobilier en France.

De même, ce dernier peut réfléchir à investir dans l’immobilier pour compléter ultérieurement sa retraite ou améliorer son train de vie.

Se posera alors plusieurs questions quant à sa fiscalité tant au niveau de l’impôt sur le revenu, des plus values, de l’ISF et des droits de succession et autres taxes.

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

 

Impôt sur le revenu

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.

 

Impôt sur les plus-values

Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France et les personnes morales dont le siège est situé hors de France sont soumis, en principe, à un prélèvement d’un tiers (33 1/3 %) sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.

Par dérogation, ce taux passe à 19 % pour les plus-values réalisées par les personnes physiques résidentes notamment d’un Etat membre de l’Union européenne.

Il en va de même, depuis le 1er janvier 2005, des associés non domiciliés en France de société de personnes soumises à l’IR en France.

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Comment calcule t’on le TRI ?

Publié le 17.8.2011 par Myimmobilier.com
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Avant de se plonger dans un projet d’investissement, il convient d’apprécier la rentabilité de l’investissement, notamment par rapport à celles des produits financiers sans risques.

La rentabilité dépend de nombreux facteurs : rentabilité financière du bien, taux d’imposition de l’investisseur, mode de financement, régime fiscal choisi …

C’est à partir du Taux de Rendement que vous évaluerez l’opportunité.

Le taux de rendement brut tient compte que des loyers annuels et du prix d’achat du logement. C’est une première approximation.

Taux de rendement net quant à lui, par rapport au précédent, ce ratio intègre les :

  • frais d’acquisition (commission de l’agent immobilier, frais de notaire, frais d’emprunt, frais de dossier et hypothèque),

  • frais de gestion locative,

  • charges de copropriété,

  • frais d’entretien courant,

  • frais d’assurance,

  • intérêts d’emprunt,

  • la taxe foncière,

  • les changements de locataires avec des périodes de vacance,

  • l’impôt sur le revenu généré par les revenus fonciers.

Attention, l’impôt sur les revenus fonciers vient en principe diminuer le taux de rendement des investissements locatifs. L’impact de cet impôt dépend du taux marginal d’imposition des investisseurs. Cela peut également se renverser et doper le taux de rendement lorsque par exemple le déficit est imputable sur le revenu global et vient réduire le montant de l’impôt.

La cerise sur le gâteau est le Taux de Rendement Interne. Le TRI a l’avantage, par rapport aux précédents, d’apprécier la rentabilité d’un investissement sur toute sa durée de l’investissement.

Le TRI tient ainsi compte de :

  • la diminution du montant des intérêts déductibles chaque année,

  • la diminution du montant de l’amortissement déductible,

  • la revente du bien (et par conséquent de la plus-value éventuelle).

Le TRI tient compte de tous les décaissements et encaissements sur la durée totale de l’investissement.

Enfin, le gros avantage est que le TRI permettra essentiellement de mesurer l’impact de votre mode de financement choisi. N’hésitez pas à varier les paramètres de votre financement pour en mesurer les impacts.

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Nous vous souhaitons de bonnes vacances !

Publié le 10.7.2011 par Myimmobilier.com
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Notre service reprendra la rédaction de ses articles à partir du 16 août.

Nous vous souhaitons de très bonnes vacances.

L’équipe Myimmobilier.com

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Logements anciens: +7,4% au 1er semestre

Publié le 5.7.2011 par Myimmobilier.com
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(AFP) 

05.07.2011 Les prix des logements anciens en France ont augmenté de 7,4% sur un an au premier semestre 2011, mais le nombre de transactions a baissé de 7,1%, selon des données publiées mardi par Century 21, un des plus importants réseaux d’agences immobilières de l’Hexagone.

« Le marché s’autorégule et évite qu’une bulle immobilière se forme », a affirmé Laurent Vimont, président de Century 21, en commentant cette étude portant sur plus de 20.000 transactions réalisées par ce réseau au cours des six premiers mois de 2011.

Les hausses des prix sont très disparates selon les régions et six régions voient même leur prix baisser par rapport à la même période de 2010: la Bourgogne (-6,9%), l’Alsace (-4,3%), l’Aquitaine (-2,6%), l’Auvergne (-1,1%), le Limousin (-0,8%) et le Nord-Pas-Calais-Picardie (-0,1%).

Mais cela n’a pas empêché le prix moyen d’une transaction de franchir, pour la première fois, le cap symbolique des 200.000 euros (210.438 euros exactement).

La flambée des prix à Paris intra-muros contribue grandement à tirer les prix à la hausse, avec une augmentation de 17,9% sur un an pour atteindre 8.344 euros/m2 en moyenne, soit un bond de plus 1.200 euros en 12 mois.

Pour le reste de l’Ile-de-France, la hausse, sur un an, reste forte (+10,3%), principalement à cause des Hauts-de-Seine (+13,6%) et du Val-de-Marne (+14,5%).

La tendance est en revanche à une quasi stabilisation par rapport au deuxième semestre 2010 en Seine-et-Marne (-1,37%) et en Seine-Saint-Denis (+0,96%).

Les deux grandes métropoles de province voient également les prix continuer de grimper: +6,85% pour Lyon et sa région à 2.653 euros/m2 en moyenne et +4,92% pour Marseille et sa région à 2.774 euros/m2.

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Le régime foncier de droit commun

Publié le 2.7.2011 par Myimmobilier.com
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Ce régime est applicable de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel excède 15 000 € et sur option dans le cas contraire.

Dans ce régime, les loyers sont soumis au barème général de l’impôt sur les revenus avec des modalités particulières.

Le revenu foncier imposable est alors calculable de la manière suivante :

  • la somme des loyers bruts après une déduction de certaines charges (primes d’assurance, …)

  • et la déduction de certains frais réels inhérents au bien acquis (travaux, intérêts d’emprunt…)

Lorsque les charges dépassent les recettes, il se crée un déficit foncier qui s’impute d’abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Attention cependant, les déficits provenant des intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global.

Ils sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Bonne journée

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Fin du projet de taxe sur les résidences secondaires

Publié le 22.6.2011 par Myimmobilier.com
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Le gouvernement a finalement rejeté l’idée d’un nouvel impôt sous la forme d’une taxe sur les résidences secondaires des français et des étrangers vivant hors de France.

 « Il y avait une très forte incompréhension des Français établis à l’étranger » a expliqué l’Elysée pour justifier sa décision.

Le projet visait à instaurer dès le 1er janvier 2012, une taxe de 20% sur la valeur locative cadastrale, à l’intention des particuliers vivant à l’étranger et propriétaires d’un logement secondaire en France.

Le gouvernement souhaitait avec cette mesure combler en partie le déficit.

Bonne journée 

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Acquisition de la résidence principale en VEFA

Publié le 15.6.2011 par Myimmobilier.com
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La loi de finances pour 2011 a supprimé le crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts souscrits pour l’acquisition ou la construction de l’habitation principale, suppression compensée par la mise en place d’un prêt à taux zéro renforcé.

Interrogé par un parlementaire, le ministre du budget a confirmé que le crédit d’impôt s’appliquera toujours aux contribuables ayant acquis un bien avant le 1er janvier 2011 et ayant commencé à payer leur crédit mais ayant choisi de différer le point de départ du crédit d’impôt au moment de la livraison du bien, qui n’interviendra qu’après cette date.

L’extinction du crédit d’impôt ne concernera pas, outre les logements acquis achevés ou en l’état futur d’achèvement avant le 1er janvier 2011, les logements que le contribuable fait construire qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 1er janvier 2011.

L’administration confirme ainsi que les logements acquis en VEFA avant le 1er janvier 2011 ouvriront droit au crédit d’impôt, toutes conditions d’application étant remplies, quand bien même la première annuité d’emprunt éligible interviendrait à compter de 2011.

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation)

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Stratégie : Acheter à crédit de la nue-propriété !

Publié le 6.6.2011 par Myimmobilier.com
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Un bien immobilier est acquis par deux intervenants dont l’un acquiert la nue-propriété et l’autre l’usufruit temporaire. 

Un institutionnel dans le cas de l’acquisition démembrée d’un bien immobilier, se porte acquéreur de l’usufruit. Cette acquisition lui donne la possibilité de louer le bien, pendant une période de 15 à 20 ans et donc de percevoir les revenus. 

L’intérêt pour le nu propriétaire est d’acquérir le bien de manière décoté en bénéficiant d’optimisation fiscale. Le prix de l’investissement est acquitté par l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon une répartition effectuée suivant la valeur économique de chaque droit acquis.

Elle consiste notamment à estimer l’usufruit en fonction du rendement attendu du bien. Par exemple, pour l’achat d’une nue-propriété avec un usufruit temporaire de 15 ans, l’acquéreur de la nue-propriété peut espérer payer seulement la moitié de la valeur de l’appartement en pleine propriété, soit une réduction d’environ 50 %. 

Avantages de l’opération : 

Valorisation du bien : L’investisseur achète la nue-propriété du bien avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété. L’avantage à la fin de l’opération sera souvent double puisque lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente. 

ISF : Les biens grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt. 

Déduction de certains frais du revenu :Pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison du statut de nu-propriétaire car il ne perçoit pas de revenu et n’est donc pas imposé. De plus, il peut déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers. Si par ailleurs il décide d’emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles des autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.  

Plus-values :A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier sans aucune taxation. En cas de cession du bien, l’imposition de la plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et la somme des prix d’acquisition des deux droits démembrés devra être établie. Le vendeur sera exonéré de cette imposition si la durée de détention est supérieure ou égale à 15 ans. 

Fin de l’opération : Au terme de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien sans aucune fiscalité ni supplément financier à payer.  

Ce schéma s’adresse essentiellement aux personnes assujetties à l’ISF qui veulent réduire leur base imposable sans besoin immédiat de revenus complémentaires.

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L’immobilier du chef d’entreprise

Publié le 29.5.2011 par Myimmobilier.com
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Le chef d’entreprise peut choisir de détenir un patrimoine immobilier de 3 façons :

  • une détention en direct : biens immobiliers, patrimoine professionnel et patrimoine privé se confondent ;
  • une détention via l’entreprise : le patrimoine immobilier est inscrit au bilan de l’entreprise et fait partie de son patrimoine professionnel ;
  • l’apport de ce patrimoine immobilier à une société juridiquement indépendante (type SCI, …) intermédiaire entre le patrimoine immobilier et le patrimoine professionnel.

Cette dernière option présente l’avantage de séparer juridiquement, comptablement et fiscalement patrimoine immobilier et patrimoine professionnel.

  

Pourquoi séparer l’immobilier de l’activité professionnelle ?

Lorsque l’immobilier a été séparé de l’actif professionnel, il pourra s’intégrer dans une stratégie de gestion du patrimoine privé, avec bien évidemment des restrictions quant aux possibilités d’arbitrage en raison des liens professionnels existant avec la société d’exploitation. Une stratégie de transmission pourra ainsi être envisagée à travers des donations, soit en pleine propriété, soit avec réserve d’usufruit, voire donation d’usufruit, la mise en œuvre de cette stratégie sera d’autant plus facilitée par la création de structure sociétaire permettant de diviser l’immeuble en parts.

La séparation initiale de l’immobilier résulte alors du choix du chef d’entreprise réalisé lors de la réalisation de l’investissement.

En revanche, lorsque l’immobilier est soit inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle, soit propriété d’une société d’exploitation, sa séparation avant une cession ou une transmission familiale peut s’imposer entraînant des coûts fiscaux différents selon la technique de sortie envisagée.

Dans une entreprise individuelle, tant la cession de l’immobilier que le retrait dans le patrimoine privé de l’exploitant ou une donation vont générer une imposition des plus values selon le régime des plus values professionnelles. En matière de droit d’enregistrement, la cession supportera des droits de 5 %, la donation générera des droits de mutation à titre gratuit (selon un barème), le retrait dans le patrimoine privé n’occasionnant aucun droit d’enregistrement.

Dans une structure sociétaire, la séparation de l’immobilier peut s’effectuer selon plusieurs techniques :

  • distribution de dividendes en nature,
  • cession de l’immeuble à un associé ou à une société civile,
  • retrait d’immeuble et réduction de capital,
  • scission de la société d’exploitation,
  • …
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