L’ISF 2013 … l’Assemblée Nationale adopte la réforme

Publié le 26.10.2012 par Myimmobilier.com
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L’Assemblée Nationale a adopté l’article visant à réformer l’ISF en rétablissant un barème progressif.  Le seuil d’assujettisement à l’ISF est fixé à 1.300.000 €, et le barème applicable est le suivant :  

Un mécanisme de décote est introduit pour les redevables dont le patrimoine a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, le montant de l’impôt calculé selon le tarif prévu au tableau du 1 est réduit d’une somme égale à 17.500€  – 1,25 % P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine. 

L’AN a également voté la suppression de la réduction de 300 € par personne à charge. 

L’article prévoit également le maintien du mécanisme de la déclaration simplifiée pour les contribuables dont le patrimoine a une valeur nette taxable inférieure à 2.570.000 €. En ce qui concerne la détermination du patrimoine net taxable, les dettes contractées pour l’acquisition ou dans l’intérêt de biens qui ne sont pas pris en compte pour l’assiette de l’ISF, ou qui en sont exonérés ne sont pas imputables sur la valeur des biens taxables. Par conséquent, seules les dettes se rapportant à des actifs taxables sont désormais déductibles. 

Plafond à 75% Le texte voté par l’AN introduit un mécanisme de plafonnement de l’ISF semblable au « bouclier fiscal » mais dont la portée et le mode de fonctionnement diffèrent sensiblement. Ces deux systèmes, bien qu’apparemment proches, présentent des divergences sérieuses. En effet, le mécanisme de plafonnement de l’ISF a pour but d’éviter que le total formé par l’ISF et certains impôts directs sur le revenu n’excède 75 % des revenus de l’année précédente.

Le montant de la fraction de ce total excédant 75 % du revenu est déduit du montant de l’ISF, mais ce dispositif ne donne jamais lieu à restitution au redevable.  Ainsi, le montant de l’ISF est réduit de la différence entre d’une part le montant de l’ISF de l’année en cours et de l’ensemble des impositions françaises et étrangères au titre des revenus et produits de l’année précédente, et d’autre part 75% du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente, ainsi que des revenus exonérés d’impôt sur le revenu et des produits soumis à un prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année en France ou hors de France. 

Une question fiscale ? notre réponse sous 48h ! 

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Extrait de l’article 10 du projet de loi de finances 2013

Publié le 23.10.2012 par Myimmobilier.com
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Il est proposé une réforme du régime des plus-values immobilières, comprenant deux volets :  

  • le régime d’imposition des PVI des cessions de terrains à bâtir ;

  • le régime d’imposition des PVI des cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir

  • Cessions de terrains à bâtir (ou de droits s’y rapportant)  

Les plus-values sur les terrains à bâtir seraient soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu.  Ainsi, le prélèvement au taux proportionnel de 19 %, 33,3%, ou 50% selon l’Etat de résidence du contribuable resterait prélevé à la source (généralement par le notaire) le jour de la cession mais il ne constituerait plus qu’un simple « acompte » de l’impôt sur le revenu dû au barème progressif l’année suivante.   Le cas échéant, l’excédent « d’acompte » serait restituable, sauf pour les contribuables fiscalement domiciliés dans un ETNC.  Ce nouveau régime ne serait applicable aux cessions intervenues qu’à compter du 1er janvier 2015.  Concernant les cessions de terrains à bâtir, il est également proposé de supprimer l’abattement pour durée de détention actuellement applicable.  Ces nouvelles modalités de calcul entreraient en vigueur dès le 1er janvier 2013. A titre transitoire, les opérations engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 1er janvier 2013, à condition qu’elles donnent lieu à la signature de l’acte authentique de cession avant le 1er janvier 2015, continueraient à bénéficier de cet abattement.  

  • Cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir  

A titre liminaire nous précisons que les plus-values de cession de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir continueraient à être imposées à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % (ou 33,33%, 50%) et à bénéficier de l’abattement pour durée de détention. De même l’exonération de la résidence principale ne serait pas remise en cause.   Le projet de loi de finances prévoit actuellement que pour les cessions de biens immobiliers (autres que les terrains à bâtir) réalisées en 2013 et elles seules, un abattement exceptionnel supplémentaire de 20 % serait accordé.  Cet abattement s’appliquerait seulement pour le calcul de l’impôt sur le revenu, et non pour les prélèvements sociaux. De même, il s’appliquerait sur les plus-values nettes imposables, c’est-à-dire après prise en compte de l’abattement pour durée de détention dans les conditions de droit commun. 

L’Assemblée Nationale a également adopté un amendement visant à proroger un dispositif qui existait jusqu’à la fin de l’année 2011 et qui permettait d’exonérer totalement les plus-values pour les personnes physiques cédant un terrain au bénéfice d’un organisme de logements sociaux.

A suivre … 

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Louer, acheter ou investir dans l’immobilier : comment choisir ?

Publié le 15.10.2012 par Myimmobilier.com
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Investir dans l’immobilier peut répondre à deux objectifs principaux : se loger à titre personnel ou placer des fonds dans la pierre pour en retirer des revenus.

La stratégie d’investissement peut également dépendre de l’âge . En fonction des étapes de la vie, les objectifs vont être différents et vont impacter le mode d’investissement. L’impôt, la retraite, l’achat de sa résidence … vont avoir des conséquences différentes qu’il faudra maîtriser.

 

Tout d’abord se loger :

Selon la structure du patrimoine et les capacités financières, il est possible :

La qualité de propriétaire, de locataire ou de simple occupant, n’a pas d’incidence sur la taxe d’habitation qui est due par tout occupant quelle que soit sa qualité. En revanche, seuls les propriétaires supportent la taxe foncière .

Il n’existe quasiment plus de charges déductibles lorsque l’on est propriétaire.

 

Optimiser sa fiscalité grâce à ses placements immobiliers :

Les propriétaires d’un logement peuvent choisir de l’habiter ou, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, de le louer pour en tirer des revenus , que cette location soit nue ou meublée . Mais attention, à l’inverse, si l’immeuble est laissé libre de toute occupation pendant plus de 2 ans, il risque, dans certaines grandes agglomérations, d’être frappé par la taxe sur les logements vacants. De même, l’investissement dans une très petite surface peut être sujet à la taxe sur les Micro-surfaces .

Une première question va se poser sur le mode d’investissement : à plusieurs sous forme de SCI ou en direct.

Le dispositif Scellier venu remplacer les dispositifs Borloo , Robien , Besson et Périssol, est une bonne alternative au régime classique des revenus fonciers .

Investissements locatifs dans les DOM-TOM ou dans les zones de revitalisation rurale, restauration immobilière ( loi « Malraux » ), monuments historiques : les opportunités de rentabiliser les revenus fonciers et de défiscaliser les opérations immobilières sont nombreuses.

Mais attention, depuis quelques années, ces niches fiscales sont plafonnées . Pour 2013, le plafonnement serait de 10.000 euros.

 

Pour maîtriser son ISF , et réduire sa base de taxation à cet impôt, il est conseillé d’investir non dans le bien lui même, mais seulement dans une partie du bien : la nue propriété .

En effet, la règle veut que ce soit seulement l’usufruitier qui soit redevable de l’ISF. En achetant de la nue-propriété de parts de SCPI , vous sortez donc de votre patrimoine taxable à l’ISF, le montant de la souscription.

Attention, pour les expatriés, il existe peu de mécanismes d’optimisation fiscale. Seule la location en meublée ou l’acquisition de part de SCPI dans un contrat d’assurance vie peut évoqué. En effet, dans le premier cas, les expatriés peuvent bénéficier du régime de micro-BIC avec l’abattement de 50% (en fonction du montant du chiffre d’affaire) et dans le second, cela évite le paiement des prélèvements sociaux (depuis 2012, les non résidents payent les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers ).

 

Se constituer une épargne :

En achetant des parts de SCPI ou d’OPCI, l’acquéreur peut se constituer une épargne à moindre coût. Ces dispositifs, appelés également « pierre – papier » permettent de détenir indirectement de l’immobilier pour un montant d’investissement plus faible que ne le nécessiterait une détention d’immobilier en direct.

En effet, selon ses disponibilités financières, l’investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier totalement des avantages liés aux SCPI (avantages fiscaux dans le cas des SCPI fiscales, perception immédiate de revenus…).

L’investissement dans des petites et moyennes surfaces par utilisation de la dette (donc avec un crédit immobilier ) peu à terme vous fournir un patrimoine immobilier important, le tout en partie financer par vos revenus locatifs (les intérêts d’emprunt sont de plus déductibles !).

L’investissement en parkings peut être une bonne solution de par la bonne rentabilité et le peu d’entretien.

Enfin, si vous êtes dans une optique de perception d’un capital tout en conservant votre bien, le viager pourra être une des solutions envisageables.

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Le régime Duflot en détail

Publié le 9.10.2012 par Myimmobilier.com
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Le projet de loi de finances 2013 envisage la mise en place d’un dispositif de soutien fiscal en faveur de l’investissement locatif intermédiaire afin de remplacer le dispositif Scellier qui s’éteint le 1er janvier 2013.

Ce nouveau dispositif est calqué, à quelques nuances près, sur son prédécesseur, mais serait soumis à des conditions de loyer et de ressources plus strictes.

Ce dernier prendrait donc la forme d’une réduction d’impôt de 18 % applicable aux contribuables qui acquièrent ou font construire du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 des logements neufs ou assimilés qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans. La réduction d’impôt s’appliquerait également aux souscriptions, sur la même période, de parts de SCPI réalisant les mêmes investissements.

Les investissements éligibles à ce nouveau dispositif seraient les mêmes que ceux ouvrant droit au dispositif Scellier (acquisition de logements neufs ou en Vefa, construction de logement, acquisition de locaux ou logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux réhabilitation ou de transformation). Seuls les logements situés dans des zones limitées, qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et respectant la réglementation thermique entrant en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label « BBC 2005 » ouvriraient droit à réduction d’impôt.

Au titre d’une même année, un contribuable ne pourrait bénéficier de la réduction d’impôt qu’au titre d’un seul logement mais pourrait néanmoins bénéficier en outre de la réduction au titre de la souscription au capital de SCPI. La base de calcul de la réduction d’impôt serait limitée globalement à 300 000 € par an.

La location devrait être consentie pendant une durée minimum de 9 ans à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable (ou d’un associé en cas d’investissement via une société). Pendant toute la durée du bail, le loyer ne devrait pas excéder des plafonds de loyer (qui devraient être fixés à un niveau intermédiaire entre le parc social et le marché libre) et le locataire devrait satisfaire à des conditions de ressources.

Contrairement au dispositif Scellier, la nouvelle réduction ne pourrait pas être prorogée pour une ou deux périodes de 3 ans en cas de poursuite de la location aux mêmes conditions. De la même façon, le texte proposé ne prévoit pas de disposition qui permettrait de reporter sur les années suivantes, la fraction de réduction d’impôt qui n’aurait pu être imputée sur l’IR au titre d’une année, faute d’impôt suffisant.

Enfin, cette nouvelle réduction ne devrait pas être soumise au plafonnement global des niches fiscales.

En savoir plus >>

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Immobilier 2013 : les 3 grandes réformes attendues

Publié le 6.10.2012 par Myimmobilier.com
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Fiscalité immobilière

Aménagement du régime d’imposition des plus-values immobilières

La réforme du régime des plus-values immobilières comprend deux volets :

•  Les plus-values sur terrains à bâtir seront désormais soumises à barème progressif de l’IR à compter de 2015, et l’abattement progressif pour durée de détention serait supprimer dès le 1 er janvier 2013.

•  Le second volet de la réforme prévoit un abattement exceptionnel de 20% en 2013 sur les plus-values immobilières relatives aux biens immobiliers autres que les terrains à bâtir. Cet abattement serait appliqué en 2013 sur les plus-values nettes imposables, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention. Cet abattement sera applicable au seul impôt sur le revenu, et non aux prélèvements sociaux.

 

Dispositif de soutien fiscal en faveur de l’investissement locatif (« Duflot »)

Le régime « Duflot » est destiné à remplacer le dispositif « Scellier » qui disparaîtra à la fin de l’année 2012.

Ce nouveau régime prend la forme d’une réduction d’IR en faveur des contribuables qui acquièrent ou font construire, du 1 er janvier 2013 au 31 décembre 2016, des logements neufs ou assimilés, qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pendant une durée de neuf ans au moins. La souscriptions aux parts de SCPI réalisant ces mêmes investissements ouvriront également droit à la réduction d’impôt.

Cette réduction sera calculée soit sur le prix de revient des logements dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable, soit sur 95% du montant de la souscription dans la limite d’un plafond global annuel de 300 000 €.

Le taux de la réduction d’impôt sera fixé à 18% et sera répartie sur 9 ans.

Le bénéfice de ce régime sera conditionné par la location des logements concernés à des niveaux de loyers inférieurs à ceux du marché et à des locataires répondant à des conditions de ressources.

 

Renforcement de la taxe sur les logements vacants

La taxe sur les logements vacants (TLV) s’appliquera aux logements vacants depuis plus d’un an (contre deux actuellement). Son taux s’élèvera à 12,5% la première année d’imposition puis à 25% à compter de la deuxième.

Pour ne pas être considéré comme vacant, un logement devra être occupé pendant plus de 90 jours consécutifs, au lieu de 30 jours actuellement.

Par ailleurs, les critères de définition des agglomérations dans lesquelles s’applique la TLV seront revus pour viser les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre important entre offre et demande de logements.

Publié dans Défiscalisation, Fiscalité, Investissement, Loi Duflot, Loi Scellier | Un commentaire

Les stratégies immobilières pour expatriés

Publié le 3.10.2012 par Myimmobilier.com
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Stratégies « plus values »

Concernant l’impôt sur la plus value immobilière, il existe plusieurs stratégies d’optimisation de cet impôt lorsque vous êtes non résident.

1er cas : vous vendez votre résidence principale avant votre départ de France : dans ce cas c’est exonéré en tant que résidence principale. En effet, étant dans ce cas toujours résident fiscal français, vous bénéficierez de l’exonération pour cession de sa résidence principale.

2ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ et vous ne l’avez pas mise en location entre temps : dans ce cas et sous certaines conditions, c’est exonéré d’impôt sur la plus value. En effet, il faut entre autre, que vous soyez ressortissant européen et que vous n’ayez pas loué votre bien immobilier au 1er janvier de l’année avant la cession.

Dans ce cas, sous certaines conditions, la plus value sera complètement exonérée de l’impôt sur les plus values et des prélèvements sociaux !

3ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ de France et vous l’avez entre temps loué : taxation de 19% à 33,33% de la plus value (sous certaines conditions) auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Cependant, si votre bien immobilier est détenu depuis plus de 30 ans , vous serez exonéré d’impôt sur la plus value (sous certaines conditions) ;

4ème cas : si vous souhaitez investir dans de l’immobilier, vous pouvez éventuellement au lieu d’investir directement dans un bien et payer l’impôt sur les plus values (+ les prélèvements sociaux) lors de la revente, investir au sein de votre contrat d’assurance vie (ou en ouvrir un pour l’occasion). En effet, vous pouvez choisir une unité de compte investi dans l’immobilier ou en parts de SCPI et lorsque vous arbitrez cette unité de compte, vous ne payerez ni impôts ni prélèvement sociaux !

D’autres stratégies peuvent également être évoquées mais celles ci vont dépendre de votre lieu de résidence fiscale. Par exemple, la donation d’un bien avant sa cession purge l’impôt sur la plus value. Mais attention à la double taxation de la donation (en fonction du pays d’expatriation).

Une question fiscale ? la réponse ici >>

Stratégies « revenus »

Vos revenus immobiliers en tant que non résident sont aujourd’hui taxés à un taux minimum de 20% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Une stratégie peut consister sous certaines conditions, à bénéficier du statut de Location Meublée non Professionnelle pour diminuer la base de taxation de 50% ET de ne pas payer les prélèvements sociaux !

L’utilisation d’une SCI imposée à l’IS peut également permettre de réduire la note fiscale si vous avez des immeubles non meublés.

Une question fiscale ? la réponse ici >>

Stratégies « ISF »

Les non résidents étant essentiellement taxables en France sur leurs biens immobiliers, il peut être intéressant de créer de la dette pour réduire la base d’imposition.

L’achat de nue propriété ou la donation de l’usufruit peut également être une solution d’optimisation de l’ISF. En effet, seul l’usufruitier est redevable de l’ISF, et ceci peu importe si vous soyez résident fiscal français ou non !

De la part de www.myimmobilier.com, site de stratégies fiscales immobilières pour les expatriés français

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La France voit la crise du logement neuf s’accentuer

Publié le 26.9.2012 par Myimmobilier.com
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(Dépêche AFP)

Alors que le Premier ministre Jean-Marc Ayrault ouvre le congrès annuel des HLM à Rennes, le ministère du Logement a annoncé mardi de très mauvais chiffres pour la construction neuve de logements, certains tombant même sous leur niveau d’il y a 20 ans, au moment de la plus grave crise immobilière.  Damien Meyer »Jamais depuis un quart de siècle et la création de l’outil statistique mensuel un mois d’août n’avait enregistré un aussi petit nombre (7.896) de mises en chantier de logements neufs collectifs », souligne Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et spécialiste du secteur, interrogé par l’AFP. 

Le total des mises en chantier de logements neufs, chiffre clé de la santé du secteur, a baissé pour sa part de 10,3% pour la période allant de juin à août 2012, comparé à la même période en 2011, selon le ministère du Logement. Depuis 1997, jamais un mois d’août n’avait été aussi mauvais pour le total des mises en chantier. « Entre décembre 2011 et août 2012, le nombre de logements commencés a été divisé par deux et demi. C’est du jamais vu », constate M. Mouillart. Sur les douze derniers mois (de septembre 2011 à août 2012), avec 341.838 logements commencés, les mises en chantier tombent, pour la première fois depuis longtemps, dans le « rouge » avec une baisse de 2,6% par rapport aux douze mois précédents. 

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Fortes disparités régionales 

Mais il existe de fortes disparités régionales. Le plongeon pour les constructions (y compris sur bâtiment existant) est très fort pour certaines régions: Languedoc-Roussillon (-25,2%), Champagne-Ardenne (-20,9%), Aquitaine (-18,8%), Pays de la Loire (-18,7%) et Centre (-17,6%). Par contre certaines autres sont en plein « boom »: Corse (+64,1%), Île-de-France (+22,4%) et surtout Provence-Alpes-Côte d’Azur (près de 100% de hausse). 

Les raisons sont toujours les mêmes: montée du chômage, interrogations sur le pouvoir d’achat et baisse des crédits et des aides publiques au secteur. Sur l’ensemble de l’ensemble de l’année 2012 et même en 2013, le nombre de logements commencés devrait être de 310.000 selon M. Mouillart, soit une chute de 19% par rapport à 2011 (378.600), très loin de l’objectif de 500.000 logements neuf par an, dont 150.000 sociaux, fixé par François Hollande. 

Le dispositif annoncé récemment par la ministre du Logement Cécile Duflot pour remplacer l’an prochain le « Scellier » pour les investisseurs achetant des logements neufs pour les louer devrait, selon M. Mouillart, permettre la vente de 20.000 à 25.000 logements, contre 30.000 cette année, alors que le gouvernement table sur 40.000. « Les décisions prises aujourd’hui n’auront pas d’effet avant la mi-2014 », souligne M. Mouillart. Surtout que le logement locatif social, enfant chéri du gouvernement, est toujours « en panne » avec seulement 31.567 demandes d’agrément accordés par l’administration pour les sept premiers mois de l’année, contre 33.976 à la même période de 2011. 

Seule lueur d’espoir: les permis de construire décrochent doucement mais ne dévissent pas, avec une baisse de 1,2% pour la période de juin à août. « Cela signifie que la chute est terminée et qu’on a atteint un palier bas », conclut M. Mouillart.

Publié dans Logements neufs, Revue de presse / AFP | Laisser un commentaire

Expatrié, vous cédez un bien immobilier … le réprésentant fiscal est nécessaire

Publié le 24.9.2012 par Myimmobilier.com
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Conformément à l’article 244b bis A du Code Général des Impôts, les personnes physiques ou morales non résidentes en France sont redevables d’une taxe sur la plus-value lorsqu’ils vendent leur bien immobilier sur le territoire français.

Par non résidents on entend aussi bien les étrangers qui possèdent un bien en France que les nationaux français expatriés. Le paiement de cette imposition se fait sous la responsabilité d’un représentant fiscal accrédité qui se porte garant du bon calcul de la plus-value.

Dans ce cas de figure deux possibilités se présentent à eux. Ils peuvent faire appel à une tierce personne qui se porte garant pour eux du calcul de la plus-value ou bien à un représentant fiscal immobilier accrédité. Or désigner une tierce personne comporte plusieurs risques.  

1) d’une part, l’obtention de l’accréditation peut s’avérer compliquée. En effet, la personne désignée par le vendeur doit s’adresser au Centre des Impôts dont relève le bien qui délivrera cette accréditation après avoir vérifié que la personne présente les garanties financières et morales suffisantes. L’administration peut donc refuser cette accréditation, contraignant ainsi à désigner un nouveau représentant fiscal, ce qui aura pour effet de retarder l’officialisation de la vente (c’est-à-dire l’enregistrement de l’acte au Bureau des Hypothèques). De plus, l’accréditation peut ne pas être délivrée dans les délais impartis au notaire pour enregistrer l’acte.  

2) d’autre part, la détermination de la plus-value ne va pas toujours de soi, loin s’en faut.

De nombreuses règles et exceptions sont à connaître et à maîtriser pour calculer avec précision la plus-value et la taxe afférente. La personne qui se porte garante est juridiquement et fiscalement responsable pendant 3 ans du bon calcul de la plus-value.  En cas d’erreur (sous-estimation de la plus-value), l’administration fiscale se retournera contre la personne qui s’est portée garante et lui demandera de payer le complément d’imposition ainsi que les pénalités applicables. 

L’ensemble de ces facteurs justifie bien souvent l’intervention d’un spécialiste. En effet un représentant fiscal immobilier accrédité présente de nombreux avantages.  

1) Un représentant fiscal immobilier accrédité n’a pas besoin de faire une demande d’accréditation auprès de l’administration fiscale. Aussi vous êtes assuré que le calcul de la plus-value sera fait dans les délais impartis et que la vente du bien immobilier ne sera pas remise en cause. 

2) Véritable spécialiste, le représentant fiscal immobilier étudie dans les moindres détails votre dossier et  détermine la plus-value en conformité avec les règles fiscales en vigueur et tient ainsi compte des différents abattements ou éléments en minoration de la plus-value applicables (travaux, frais, durée de détention…).  En effet de très nombreuses clauses existent qui peuvent venir impacter le calcul de la plus-value. 

3) En désignant un représentant fiscal immobilier accrédité l’expatrié qui vend son bien minimise les risques de redressement : pendant les 3 années consécutives à la vente du bien immobilier c’est le représentant fiscal qui est garant du calcul de la plus-value et qui est l’interlocuteur direct avec l’administration fiscale en cas de litige. 

La fiscalité applicable à la vente d’un bien immobilier n’est pas une chose aisée et les montants en jeu représentent souvent des sommes trop importantes pour que le sujet ne soit pas confié à un professionnel dont le métier est de vous permettre de vendre sans avoir à supporter un risque fiscal.

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De la part de Tevea International

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L’immobilier s’interroge sur l’efficacité du successeur annoncé du Scellier

Publié le 20.9.2012 par Myimmobilier.com
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(Dépêche AFP)

Les propositions de Cécile Duflot pour soutenir le logement en France ne suscitent qu’un enthousiasme modéré de la part des professionnels de l’immobilier, qui craignent notamment que les contraintes fixées au successeur du dispositif Scellier nuisent à son efficacité.

Principale mesure mise sur la table par la ministre du Logement dans un entretien au Figaro mercredi, le nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif qui entrera en vigueur début 2013 sera plus intéressant fiscalement que le Scellier, dont le terme est prévu fin décembre.

Concrètement, entre 17 et 20% du montant de l’acquisition (limitée à 300.000 euros) pourront être déduits de l’impôt sur le revenu, en étalant le tout sur une période de 9 à 12 ans, quand le Scellier classique (il existe des versions dites sociales) se limitait à 13%.

En échange de ce geste fiscal, le gouvernement va fixer un plafond pour les loyers des logements construits, qui devront être inférieurs de 20% aux prix du marché, et abaisser les plafonds de ressources des locataires par rapport à ceux définis dans le Scellier.

Pour l’économiste Michel Mouillart, professeur à l’université Paris Ouest et expert du secteur, cette forte contrainte sociale évoque le dispositif Besson (1999-2003), dont le bilan avait été assez mitigé en termes de mises en chantier.

« Les investisseurs sont des calculateurs qui analysent les dispositifs dans tous les sens. S’il ne satisfait pas leurs exigences, ils ne viennent pas », prévient-il.

Président de la Fédération française du bâtiment (FFB), Didier Ridoret y voit lui un dispositif qui « semble équilibré » et se félicite qu’un nouveau mécanisme prenne le relais du Scellier, en place depuis quatre ans. Il regrette néanmoins qu’il « n’ait pas été étendu à tout le territoire ». Cécile Duflot a en effet indiqué que les zones éligibles seraient moins nombreuses que celles autorisées pour le Scellier.

Mais sa plus grande inquiétude concerne le « nichage » du dispositif, c’est-à-dire l’inclusion dans les niches soumises au plafond global qui limitera les baisses d’impôt à 10.000 euros par foyer fiscal et par an dès l’an prochain.

« Si cela rentre dans le cadre des niches (plafonnées), c’est une catastrophe », renchérit le président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), Jean Perrin, qui estime que ce plafonnement limitera la portée du dispositif.

Il aurait « préféré que, plutôt que de recycler de vieilles mesures, elle en annonce de nouvelles ». « Il y a des voies plus innovantes à explorer », assure-t-il, alors que l’UNPI doit dévoiler jeudi ses propres propositions sur le sujet.

Faute de précisions, la possible extension du PTZ+ (prêt à taux zéro) à l’ancien, le relèvement de la taxe sur les logements vacants ou la transformation d’immeubles de bureaux en habitations n’impressionnent pas les professionnels.

« C’est un sujet compliqué », dit M. Ridoret au sujet de la transformation des bureaux. « Souvent, les bureaux répondent à une certaine forme d’architecture », inadaptée au logement, et les « promoteurs trouvent souvent que cela coûte plus cher (de transformer) que de construire ex nihilo ».

Bernard Cadeau, patron du réseau d’agences immobilières Orpi, réclame lui une approche globale qui débouche sur une solution « surtout pérenne ».

M. Mouillart fait valoir qu’avec la rentabilité locative et la facilité à sortir du dispositif, le troisième critère majeur aux yeux des investisseurs est bien la stabilité des dispositifs.

Le Scellier (2009-2012) a succédé au Robien (2003-2009), lui même précédé par le Besson (1999-2003) et le Périssol (1996-1999).

« Un dispositif qui est changé tous les deux ou trois ans n’a pas la même puissance (qu’un mécanisme durable), car il faut le temps que les uns et les autres s’y habituent », souligne-t-il. Mais « dans un contexte budgétaire très tendu, qui peut s’engager aujourd’hui sur la pérennité d’un dispositif? », interroge-t-il.

Publié dans Revue de presse / AFP | Un commentaire

Revenus fonciers : déductibilité des charges en l’absence de revenu !

Publié le 19.9.2012 par Myimmobilier.com
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Par principe, un contribuable ne peut déduire les charges afférentes à des logements dont il se serait réservé la jouissance, c’est-à-dire à des logements dans lesquels il habite ou loge d’autres personnes à titre gratuit.

 

Mais qu’en est-il en cas de logement vacant ?

Le Conseil d’Etat (CE, 4 juin 2012, n°334196) vient de conforter une jurisprudence constante sur ce point : il existe une présomption simple de jouissance exclusive qui peut être renversée par tous moyens.En l’espèce, un propriétaire dont le logement était vacant, donc non productif de revenu, avait déduit les charges de copropriété afférentes à ce dernier. L’administration avait alors procédé à un redressement au motif que le propriétaire avait conservé la jouissance exclusive du bien. La Cour administrative d’appel avait suivi ce raisonnement.

Le Conseil d’Etat a quant à lui adopté une position différente. Selon lui, la vacance du logement pendant l’année mise en cause ne permet que d’établir une présomption simple de réserve de jouissance qui peut être renversée dès lors que le contribuable apporte la « preuve qu’il a offert à la location pendant l’année en cause le logement resté vacant… et qu’il a pris toutes les dispositions nécessaires pour le louer ».

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